Frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf : le guide complet

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles - Mis à jour le 06/06/2024
4 min de lecture
Frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf : le guide complet Frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf : le guide complet

S’ils sont incontournables, les frais de notaire liés à un achat immobilier peuvent varier d’un projet à l’autre. C’est notamment le cas de l’immobilier neuf, qui bénéficie de frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien.
Pour comprendre pourquoi les frais de notaire sont ainsi réduits dans l’immobilier neuf, il faut se pencher sur les différents frais et taxes qu’ils comprennent… Car tous ne sont pas forcément versés au notaire ! En réalité, ce sont surtout les taxes appliquées qui font la différence, notamment les droits de mutation perçus par l’État. Pour vous aider à y voir plus clair, les experts CAFPI décortiquent pour vous le calcul des frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf.

L'essentiel à retenir
  • Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a jamais été habité. 
  • Les frais de notaire pour un logement neuf sont d’environ 3 % du prix du bien, contre 8 % pour un logement ancien. Cela s’explique notamment par le taux réduit des frais d’enregistrement, qui est de 0,715 % dans le neuf et de 5,80 % dans l’ancien.
  • Les frais de notaire comprennent les frais d’enregistrement, les frais de formalités, les débours et les émoluments du notaire. Les émoluments sont encadrés par la loi et ne varient pas entre l’immobilier neuf et ancien. 
  • Les frais de formalité et débours peuvent varier d’un notaire à l’autre, et correspondent à toutes les dépenses engagées par le notaire pour l’enregistrement de la vente.
  • Pour calculer les frais de notaire de votre achat immobilier neuf, utilisez le calculateur CAFPI dédié ! 

Qu'est-ce que les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf ?

Les frais de notaire pour l’immobilier neuf sont de 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien : on parle ainsi de frais de notaire à taux réduit. Mais de quel taux parle-t-on ? 

Les frais de notaire ne correspondent pas seulement au coût de l’intervention du notaire : ils incluent également des droits d’enregistrement versés directement à l’État. Ces derniers sont fixés à 0,715 % du prix du bien dans l’immobilier neuf contre 5,80 % dans l’immobilier ancien : ce sont ces taux qui expliquent qu’un bien neuf est soumis à des frais de notaire réduits.

Bon à savoir

Il n’existe pas de critères d’éligibilité inhérents à l’acheteur (premier achat, conditions de ressources…) pour bénéficier de ces frais de notaire réduits : il suffit d’acheter un bien immobilier neuf tel que défini dans le Code des Impôts.

Quelle est la différence entre les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien ?

Comme évoqué plus haut, les frais de notaire sont moins élevés pour un achat dans l’immobilier neuf (2 à 3 %) que pour un achat dans l’immobilier ancien (7 à 8 %).
Pour mieux comprendre la réduction des frais de notaire appliquée dans l’immobilier neuf, il convient de détailler plus précisément la composition des frais de notaire exigés pour les deux opérations.

De manière générale, les frais de notaire se répartissent de la manière suivante : 

  • Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix de vente ;
  • Émoluments du notaire : par paliers, entre 2 000 € et 4 000 € en moyenne ;
  • Frais annexes et débours : 1000 € en moyenne ;
  • Droits d’enregistrement (ou taxe de publicité foncière) : 0,715 % ou 5,80 %.

Ainsi, pour un bien immobilier ancien et un bien immobilier neuf tous deux achetés à 250 000 €, les frais de notaire sont calculés de la manière suivante : 

 Bien ancienBien neuf
Contribution de sécurité immobilière250 €250 €
Émoluments du notaire2 874 €2 874 €
Frais annexes et débours1 360 €1 360 €
Droits d’enregistrement14 725 €2 037 €
TOTAL19 209 €6 521 €
Bon à savoir

Lorsqu’on parle du prix de vente d’un bien, on ne prend pas en compte le prix du mobilier. Si vous achetez un bien meublé, le prix des meubles est déduit du prix de vente pris en compte dans le calcul des frais de notaire !

Logement neuf : définition et impact sur le calcul des frais de notaire

Selon le Code général des impôts (Art. 257, I.-2. 2 2°), un logement neuf est un logement qui a été achevé il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été occupé. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison individuelle. 
Il peut être acquis soit “sur plan”, dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), soit dans les 5 ans après son achèvement. 

Il convient également de noter qu’un bien immobilier peut être qualifié de neuf lorsqu’il a fait l’objet de travaux qui ont “rendu le bien à l’état neuf”, comme : 

  • Les travaux de gros œuvre qui concernent au moins deux tiers des éléments suivants : planchers, fondations, façades (hors ravalement), structure du bâtiment ;
  • Les travaux de second œuvre définis par décret concernent les planchers, les cloisons extérieures, les installations électriques, sanitaires et de chauffage.

Seuls les biens répondant à ces critères peuvent être soumis à des frais de notaire réduits, sans exception.

Pourquoi les droits d'enregistrement sont-ils réduits dans le neuf ?

L’État exige des droits d’enregistrement moins élevés afin d’inciter les particuliers à acheter des logements neufs. C’est un moyen d’encourager la construction immobilière afin de répondre à la demande croissante de logements, tout en soutenant le dynamisme de ce secteur d’activité.

Cela s’explique également par le fait que lorsqu’on achète un logement neuf auprès d’un promoteur ou d’un constructeur de maisons individuelles, on paie déjà un prix TTC, qui comprend notamment la TVA. L’État applique donc une taxe de publicité foncière moins élevée en contrepartie. 

Les émoluments du notaire pour un achat immobilier neuf, définition et calcul

Comme évoqué plus haut, les frais de notaire sont composés de différentes sommes à la charge de l’acheteur, dont les émoluments du notaire. Ceux-ci correspondent à la somme perçue par le notaire, soit sa rémunération.

Les émoluments du notaire sont réglementés pour chaque prestation : vente immobilière, Pacs, exécution testamentaire… Ils sont fixés selon un barème appliqué aux différentes tranches de prix d’acquisition :

Tranche de prixTaux applicable depuis le 1er janvier 2021
De 0 € à 6 500 €3,870 %
De 6 500 €  à 17 000 €1,596 %
De 17 000 €  à 60 000 €1,064 %
Plus de 60 000 €0,799 %

Les émoluments du notaire n’évoluent pas en fonction de la nature du bien, qu’il soit neuf ou ancien. 

Ils peuvent être négociés dans une certaine mesure. En effet, depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, les prestations supérieures à 150 000 euros peuvent bénéficier d’une remise maximale de 20 %, qui doit être proposée à tous les clients de la même manière. 

Quels sont les frais et débours à prévoir pour l'achat d'un bien immobilier neuf ?

Les frais de formalités (aussi appelés émoluments de formalités) correspondent aux dépenses engagées par le notaire pour accomplir les différentes formalités nécessaires à l’enregistrement de la vente : 

  • Documents d’urbanisme (droit de préemption, état des risques…) ;
  • Hypothèques ;
  • Demande d’extrait du cadastre…

Les débours, eux, correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte du vendeur : 

  • Intervention d’un géomètre expert ou du syndic ;
  • Demandes d’extraits d’actes ;
  • Édition, reproduction et envoi de documents…
  • De manière générale, on considère que ces frais de formalité et débours représentent entre 1 000 et 1 500 €. 
Bon à savoir

Les différentes sommes qui représentent les frais de notaire sont versées en même temps, au moment de la signature de l’acte de vente authentique, soit, la conclusion de la vente.

Quels outils et services existent pour faciliter le calcul et la compréhension des frais de notaire réduits ?

Plusieurs outils peuvent vous aider à obtenir une estimation rapide des frais de notaire liés à votre achat immobilier. Chez CAFPI, nous vous proposons un calculateur de frais de notaire gratuit, qui vous permet d’estimer les frais de notaire pour un bien neuf ou ancien en moins d’une minute. Vous pourrez ensuite demander à un de nos courtiers de vous aider à mieux comprendre comment ces frais sont calculés et en quoi ils sont indispensables pour la réalisation de votre projet.

Comment utiliser un simulateur de frais de notaire réduits pour un logement neuf ?

Pour calculer les frais de notaire appliqués à l’achat de votre logement neuf, vous pouvez utiliser notre calculateur dédié ! Il vous suffit de :

  • Cocher l’option “Bien neuf” ;
  • Renseigner le prix d’achat du bien (hors meubles) ;
  • Indiquer la localisation du bien (code postal ou nom de la commune) ;
  • Cliquez ensuite sur “Je calcule” pour obtenir une estimation des émoluments, des droits et taxes et des frais et débours !
Bon à savoir

Si les droits, les taxes et les émoluments peuvent être calculés avec exactitude, les frais de formalité et de débours peuvent seulement être estimés. Ils peuvent en effet varier d’un notaire et d’un projet à l’autre ! 

Quels avantages offre l'achat d'un logement neuf en plus des frais de notaire réduits ?

Si un bien immobilier neuf coûte plus cher au m2 qu’un bien ancien, celui-ci permet de bénéficier de nombreux avantages. Au-delà des frais de notaire réduits (voire offerts dans certains programmes), ce type d’achat peut permettre de bénéficier de différents avantages fiscaux et pratique : 

  • Exonération de taxe foncière (deux ans maximum, sur accord du maire) ;
  • Possibilité de défiscaliser via un investissement locatif Pinel ou LMNP ;
  • Garanties de parfait achèvement, biennale et décennale sur la construction ;
  • Un logement qui répond aux dernières normes thermiques et énergétiques en vigueur, avec une bonne isolation thermique et phonique…
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 06/06/2024 à 09:45
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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