Le prêt relais est aussi appelé achat-vente. Ce prêt permet en effet de financer l’achat d’un nouveau bien avant même la vente du précédent. C’est très souvent le cas lors d’un changement de résidence principale. S’il est difficile de coordonner parfaitement les deux opérations de vente et d’achat, vous ne souhaitez pas pour autant abandonner un bien pour lequel vous avez eu le coup de cœur. Le prêt relais est là pour gérer cette période et permettre d’acheter avant d’avoir vendu !
Le prêt relais est un emprunt de courte durée répondant à un objectif précis : obtenir une somme importante d’argent pour acquérir un bien, avant d’avoir vendu son précédent logement.
Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers. Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt-relais.
Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien possédé et mis en vente. Très souvent, le premier achat immobilier devient à un moment trop petit pour agrandir la famille ou pour y travailler. Il est aussi fréquent de déménager pour s’installer dans une nouvelle ville. Bien évidemment, le montant estimé de la vente du premier bien permet de calculer le montant à emprunter pour acquérir le nouveau bien. Un courtier vous aide d'ailleurs dans toutes les simulations de prêt relais dans un projet d’achat-revente pour trouver les meilleurs financements.
Du projet à la réalité, le principe obstacle réside dans le timing. Il est quasiment impossible de faire coïncider la date d'achat de la nouvelle résidence principale avec la date de vente de l’ancienne. Bien sûr, vous pouvez attendre d’avoir vendu mais comment se loger alors ? Il vous faut louer quelques mois un logement le temps de trouver un nouveau bien. C’est pourquoi dans de nombreuses situations, le prêt relais permet de faire la jonction entre les deux moments de l’achat et de la vente. C’est tout simplement un léger décalage dans la trésorerie de votre budget familial.
Le prêt relais est donc soumis à des caractéristiques particulières :
Plusieurs types de prêt sont envisageables avec votre banque selon la situation :
Il s’agit d’une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc pas d’emprunt complémentaire à souscrire. C’est le cas, par exemple, en cas de déménagement Paris / Province ou lorsque vos enfants sont grands et que vous optez pour un logement plus petit. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.
Au contraire, il est possible que le déménagement soit réalisé pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts du nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque accorde un prêt relais unique qui reprend l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt. Notez que le surplus dégagé lors de la vente (au minimum de 30 %) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est possible de conserver l'ancien prêt ou d'en souscrire un nouveau, ce qui sera actuellement une option plus avantageuse.
Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse.
Le prêt relais est accordé pour une période courte, généralement une année renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50 % et 80 %, très souvent environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas réussir à vendre le bien et à accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction du dynamisme du marché immobilier dans le quartier, des qualités propres au bien. Il est donc judicieux d’avoir bien préparé son dossier de demande de crédit relais avec un courtier immobilier pour offrir les meilleures garanties et rassurer la banque.
Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.
Si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure, les risques de ne pas réaliser la vente sont alors assez faibles. A l’inverse, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se montrera méfiante.
La banque ôte également du montant le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien. Par exemple, vous vendez un appartement familial à Nantes pour 400 000 euros sur lequel vous remboursez encore 150 000 euros. Le montant d’un prêt relais éventuel sera calculé sur la base de 70 % de 400 000 euros, soit 280 000 euros, moins 150 000 euros, soit 130 000 euros.
Bon à savoir
Le prêt relais est accordé si vous détenez le bien en propre que vous mettez en vente. Mais c’est également possible lorsque c’est une SCI le propriétaire dès lors qu’elle se porte acquéreur du nouveau logement.
Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.
Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !
En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :
Certains points de vigilance doivent être rappelés :
Un courtier immobilier peut vous accompagner dans le montage de ce plan de financement particulier, tant l’enjeu est important. Il se base sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente espéré de l’ancien bien.
La banque peut d’ailleurs demander une expertise à vos frais par deux personnes ou cabinets extérieurs, si elle a un doute sur le montant revendiqué.
Par ailleurs, un courtier connaît bien les avantages et les inconvénients des prêts relais et peut vous aider à bien comprendre les offres des banques. Le calcul, les modalités, les risques d’un crédit relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais de dossier et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire pour réussir son projet immobilier d'achat revente.
A retenir
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