Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais est un emprunt de courte durée répondant à un objectif précis : obtenir une somme importante d’argent pour acquérir un bien, avant d’avoir vendu son précédent logement.

Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers. Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt-relais.

Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien possédé et mis en vente. Très souvent, le premier achat immobilier devient à un moment trop petit pour agrandir la famille ou pour y travailler. Il est aussi fréquent de déménager pour s’installer dans une nouvelle ville. Bien évidemment, le montant estimé de la vente du premier bien permet de calculer le montant à emprunter pour acquérir le nouveau bien. Un courtier vous aide d'ailleurs dans toutes les simulations de prêt relais dans un projet d’achat-revente pour trouver les meilleurs financements.

Du projet à la réalité, le principe obstacle réside dans le timing. Il est quasiment impossible de faire coïncider la date d'achat de la nouvelle résidence principale avec la date de vente de l’ancienne. Bien sûr, vous pouvez attendre d’avoir vendu mais comment se loger alors ? Il vous faut louer quelques mois un logement le temps de trouver un nouveau bien. C’est pourquoi dans de nombreuses situations, le prêt relais permet de faire la jonction entre les deux moments de l’achat et de la vente. C’est tout simplement un léger décalage dans la trésorerie de votre budget familial.

Le prêt relais est donc soumis à des caractéristiques particulières :

• une durée très courte pour un prêt immobilier (en général moins de 24 mois) ;
• une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) puisque c’est la nature même de ce prêt ;
• un fonctionnement comme un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien initial.

Quels sont les différents types de prêts relais ?​

Plusieurs types de prêt sont envisageables avec votre banque selon la situation :

▶ Le prêt relais sec

Il s’agit d’une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc pas d’emprunt complémentaire à souscrire. C’est le cas, par exemple, en cas de déménagement Paris / Province ou lorsque vos enfants sont grands et que vous optez pour un logement plus petit. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.

▶ Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Au contraire, il est possible que le déménagement soit réalisé pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts du nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque accorde un prêt relais unique qui reprend l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt. Notez que le surplus dégagé lors de la vente (au minimum de 30 %) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est possible de conserver l'ancien prêt ou d'en souscrire un nouveau, ce qui sera actuellement une option plus avantageuse.

▶ Le prêt relais rachat

Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse.

Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?

Le prêt relais est accordé pour une période courte, généralement une année renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50 % et 80 %, très souvent environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas réussir à vendre le bien et à accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction du dynamisme du marché immobilier dans le quartier, des qualités propres au bien. Il est donc judicieux d’avoir bien préparé son dossier de demande de crédit relais avec un courtier immobilier pour offrir les meilleures garanties et rassurer la banque.

Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.

Si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure, les risques de ne pas réaliser la vente sont alors assez faibles. A l’inverse, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se montrera méfiante.

La banque ôte également du montant le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien. 

Quels sont les avantages et Inconvénients du prêt relais ?

Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.

Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !

En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :

• existence d’un prêt immobilier classique auquel est adossé le prêt relais,
• revenus du ou des emprunteurs,
• différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.

Certains points de vigilance doivent être rappelés :

• L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
• Le délai de deux ans peut sembler long. Toutefois, il faut tenir compte des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation, puis du délai pour signer l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire coïncider la vente avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois entre le moment où l’acheteur potentiel donne un accord de principe et la remise de la somme sur le compte bancaire.

Comment bénéficier d'un prêt relais ?

Un courtier immobilier peut vous accompagner dans le montage de ce plan de financement particulier, tant l’enjeu est important. Il se base sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente espéré de l’ancien bien.

La banque peut d’ailleurs demander une expertise à vos frais par deux personnes ou cabinets extérieurs, si elle a un doute sur le montant revendiqué.

Par ailleurs, un courtier connaît bien les avantages et les inconvénients des prêts relais et peut vous aider à bien comprendre les offres des banques. Le calcul, les modalités, les risques d’un crédit relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais de dossier et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire pour réussir son projet immobilier d'achat revente.