Tout savoir sur le prêt relais senior : fonctionnement et avantages

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles - Mis à jour le 12/06/2024
5 min de lecture
Tout savoir sur le prêt relais senior : fonctionnement et avantages Tout savoir sur le prêt relais senior : fonctionnement et avantages

Vous êtes retraité propriétaire de votre résidence et souhaitez acquérir un nouveau logement coup de cœur ou plus adapté à vos besoins ? Vous envisagez de changer de région pour vous rapprocher de votre famille ? Mais vous n’avez pas encore pu vendre votre bien immobilier actuel alors que vous ne disposez pas d’une trésorerie suffisante pour le financement du bien convoité ? Le prêt relais senior est la solution qu’il vous faut. Aussi appelé achat-vente, il vous permet d’acheter un bien avant d’avoir vendu celui dont vous êtes propriétaire. 

L'essentiel à retenir
  • Le crédit relais ou prêt relais senior est un crédit de courte durée destiné à tout propriétaire souhaitant acheter un bien même s’il n’a pas encore vendu son ancien logement ;
  • Le montant du prêt relais accordé correspond en général à 70 % de la valeur du bien mis en vente ; ce taux varie sensiblement entre 60 et 80 % ;
  • La durée du prêt relais est de 1 an renouvelable une fois ;
  • Trois types de prêt relais senior existent : le prêt relais sec, le prêt relais adossé et le prêt relais avec rachat ;
  • Le taux du prêt relais est plus élevé que celui d’un crédit classique.  

Quel est le fonctionnement du prêt relais senior ?

Comme le prêt relais classique, le prêt relais senior est un crédit de courte durée, de type « in fine ». La durée de remboursement s’étale sur une période comprise entre 12 et 24 mois. De plus, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, et seulement lorsque le bien est vendu. Pour demander un prêt relais senior, vous devez être propriétaire d’une résidence que vous mettez en vente. À cet effet, les banques font souvent appel à des organismes privés pour estimer la valeur de votre bien, sur laquelle elles s’appuient pour l’octroi du prêt. Il est également important d’être stable financièrement. 

Quelles sont les modalités de remboursement ?

Comme indiqué plus haut, le capital emprunté est remboursé à la fin du crédit dont la durée maximale est de 2 ans. Si le bien est vendu avant cette échéance, vous pouvez solder le prêt sans pénalités de remboursement anticipé. 

Néanmoins, vous devez payer les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur, en choisissant parmi deux options disponibles. 

  1. La franchise partielle : dans le cas d’un prêt relais senior avec franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts d’emprunt ainsi que les mensualités relatives à l’assurance emprunteur. 
  2. La franchise totale : avec la franchise totale, vous ne payez les intérêts qu’au moment où vous remboursez le capital emprunté, et vous devez également payer l’assurance emprunteur. 
Bon à savoir

Le prêt relais senior avec franchise totale présente l’inconvénient d’être plus onéreux. En effet, comme les intérêts sont capitalisés, ils génèrent des intérêts supplémentaires appelés intérêts intercalaires. 

Comment est calculé le montant du crédit relais senior ?

Le montant du prêt relais senior accordé par les banques représente entre 60 et 80 % de la valeur vénale du bien mis en vente. Il s’agit du prix de vente estimé. Pour le déterminer, il est recommandé de faire appel à un professionnel, tel qu’un agent immobilier ou un notaire. 

Le montant du crédit accordé varie sensiblement en fonction du type de prêt, de la qualité de ce dernier, mais aussi des conditions du marché propres à la zone ou au quartier dans lequel se situe le bien à vendre. En effet, les banques sont en mesure d’établir leur propre estimation du bien. En outre, elles tiennent également compte de plusieurs autres paramètres comme votre taux d’endettement, vos charges, vos revenus, ainsi que le taux d’intérêt. 

Il est à noter que le taux du prêt relais senior est plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique. Les établissements de prêt s’appuient aussi sur plusieurs critères pour déterminer leur taux, comme le profil de l’emprunteur, son âge, etc. Ainsi, les taux sont tirés à la hausse pour un profil de 65 ans et plus comparés à un profil d’emprunteur plus jeune. 

Par ailleurs, si le logement que vous souhaitez vendre a été acheté à crédit et qu’il est encore en cours de remboursement, le prêt relais senior est calculé sur le prix estimé minoré du capital non encore remboursé. Par exemple, si votre maison ou appartement vaut 250 000 euros et qu’il vous reste 50 000 euros à rembourser à la banque, le prêt relais senior est calculé sur la base de 200 000 euros. 

Quels sont les différents types de prêts relais senior ?

Trois types de prêts relais senior sont à distinguer :

  • le prêt relais sec ;
  • le prêt relais adossé ;
  • le prêt relais avec rachat. 

Le prêt relais sec

Il s’agit d’une avance de trésorerie octroyée par la banque. Dans ce type de prêt, le montant accordé couvre entièrement le nouvel achat, le prix de votre bien actuel étant supérieur à celui du bien que vous souhaitez acheter. 

Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition

Lorsque le prix du logement que vous souhaitez acquérir est supérieur à la valeur de revente de votre bien actuel, vous devez alors souscrire un prêt relais adossé. Comme son nom l’indique, ce crédit est adossé à un prêt immobilier complémentaire afin de couvrir le prix du bien convoité. Si vous avez encore un crédit à rembourser, la banque peut, dans la plupart des cas, vous accorder un prêt relais unique qui inclut le nouveau crédit et celui en cours de remboursement. S’agissant le plus souvent d’un prêt amortissable, le nouveau crédit peut être remboursé sur une durée que vous négociez avec l’établissement prêteur. Le prêt relais, quant à lui, est remboursé au moment de la vente du bien. 

Le prêt relais avec rachat

Si le prêt relais senior implique le paiement de mensualités élevées et taux d’endettement maximum, il peut être bénéfique d’opter pour un prêt relais avec rachat. Il consiste à faire racheter le prêt relais par votre banque afin de lisser les mensualités sur une durée plus longue. 

Comment obtenir un prêt relais senior ?

Il faut savoir que les établissements prêteurs sont souvent réticents à accorder un crédit relais aux seniors car ils représentent un profil à risque. En effet, les banques estiment que les seniors de 65 ans et plus ont un risque plus élevé d’avoir des problèmes de santé, ce qui fait logiquement grimper le coût de l’assurance de prêt. En outre, elles considèrent qu’à cet âge, les revenus ont atteint leur niveau maximum, voire, qu’ils baissent. 

Elles appliquent ainsi des taux d’intérêts élevés qui s’ajoutent aux coûts d’assurance déjà plus élevés pour les retraités. Lorsqu’ils sont cumulés, ces deux éléments font gonfler le TAEG (taux annuel effectif global), ce qui fait que ce dernier peut atteindre le taux d’usure empêchant les banques de prêter

Toutefois, bien que les banques tiennent compte de l’âge dans l’octroi d’un crédit, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt relais senior même pour les personnes de 65 ans et plus.

Voici quelques bonnes raisons qui encouragent les organismes à octroyer un prêt relais senior : 

  • vous n’avez plus de charges familiales conséquentes, vos enfants ayant probablement quitté le foyer ; 
  • comme vous êtes à la retraite, vos revenus sont connus d’avance et restent fixes ; 
  • vous pouvez avoir constitué une épargne qui vous permet de faire un apport, ce qui est très apprécié par les banques. 

Présentez un dossier fiable avec un profil soigné

Assurez-vous que votre dossier bénéficie de bons arguments. Il est notamment conseillé d’avoir une situation financière stable, et ne pas présenter des incidents de remboursement si votre logement actuel a été acheté à crédit. Veillez également à ce que votre taux d’endettement soit faible. 

Comparez les offres du marché pour faire jouer la concurrence

Pensez à utiliser un comparateur ou simulateur de crédit en ligne pour avoir un aperçu des offres proposées par les différents établissements. Ces outils vous permettent d’obtenir une estimation fiable des coûts, et de choisir les options qui vous conviennent le mieux au meilleur prix. Au moment de comparer, vérifiez les coûts associés, tels que les frais de dossier et l’assurance emprunteur qui peuvent varier d’un prêteur à l’autre. 

Faites appel à un professionnel

Faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier. Grâce à son large réseau et à son expertise du domaine, ce professionnel est en mesure de dénicher le meilleur prêt relais senior qui vous correspond. En effet, le courtier peut négocier pour votre compte avec les banques afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour l’octroi de votre prêt relais senior. Il est en mesure de négocier les taux d’assurance emprunteur et les taux d’emprunt afin que votre prêt soit le plus avantageux possible. 

Étudiez en détail les termes de votre contrat d’assurance

Les différentes garanties incluses dans le contrat d’assurance emprunteur servent à vous couvrir en cas de problèmes, mais il faut savoir que plus elles sont nombreuses, plus cela fait augmenter la prime à payer. Étudiez-les donc en détail afin d’identifier celles qui sont inutiles, notamment : 

  • la garantie perte d’emploi ; 
  • la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
  • et la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP).
Bon à savoir

Les assureurs demandent souvent la réalisation d’un examen de santé pour les seniors et soumettent un questionnaire. Ils demandent également à examiner les antécédents de santé du demandeur.

Faites un apport

Les banques apprécient les profils qui présentent une situation financière stable. Si vous avez investi dans des produits financiers ou si vous disposez d’un capital conséquent, n’hésitez pas à faire un apport. 

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt relais senior ?

Le prêt relais senior, rappelons-le, facilite la transition entre la vente de votre bien actuel et l’achat d’un nouveau logement. Mais ses avantages ne se limitent pas à ce seul aspect. Par ailleurs, il convient également de connaître ses inconvénients. 

Quels sont les avantages du prêt relais senior ?

Le prêt relais senior vous offre une multitude d’avantages : 

  • vous vendez votre bien dans les meilleures conditions, au prix juste : vous disposez d’un temps assez large pour vendre votre résidence sans brader son prix. De plus, le prix estimé de
  • votre bien vous garantit que celui-ci est bien aligné sur les prix du marché ; 
  • le prêt relais n’est pas associé à une garantie telle qu’une hypothèque : votre notaire peut signer un document attestant l’affectation des fonds empruntés et cela peut suffire pour rassurer la banque. Une promesse d’affectation hypothécaire peut aussi suffire dans le cas où le bien n’est pas vendu dans les délais ; 
  • vous n’êtes pas obligé de puiser dans les économies que vous avez réalisées tout au long de votre vie professionnelle. Bien qu’un apport puisse être profitable à votre prêt relais senior, l’argent que vous avez mis de côté est préservé en optant pour cette solution ;
  • vous payez des mensualités réduites : en effet, celles-ci sont composées uniquement de l’assurance de prêt et des taux d’intérêts, le capital emprunté n’étant dû qu’à la vente du bien. 

Quels sont les inconvénients ?

Néanmoins, il existe aussi quelques inconvénients à prendre en compte : 

  • un taux d’intérêt élevé : en effet, comme la durée du remboursement est assez courte, l’établissement prêteur compense ce facteur en appliquant des taux plus élevés. Il faut ajouter à cela le risque d’avoir à payer des intérêts supplémentaires si vous choisissez le prêt relais senior avec franchise totale ; 
  • le coût total du prêt peut être élevé. 
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 12/06/2024 à 15:09
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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