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Le prêt amortissable

C’est le prêt immobilier le plus courant ! Accordé par une banque, il constitue souvent le prêt principal, voire le seul prêt, de votre projet d’acquisition. Il est donc important de bien comprendre les mécanismes et les différentes modalités du prêt amortissable. Le prêt amortissable signifie que vous remboursez chaque mois le capital et les intérêts (à la différence avec le prêt in fine. On distingue ainsi prêt à taux fixe ou prêt à taux variable, prêt modulable, prêt différé et prêt progressif. Que signifient tous ces termes ?

Prêt à taux fixe

Comme son nom l’indique, le taux ne varie pas pendant toute la durée du crédit. Il est négocié en fonction de votre situation personnelle et professionnelle, du montant et de la durée du crédit.

Les grandes caractéristiques

  • Un prêt à taux fixe bénéficie d’un taux déterminé à la signature du contrat pour toute la durée du crédit.
  • Les autres modalités, comme le montant des mensualités, peuvent être variables.
  • Il est plutôt préconisé pour l’acquisition de résidences principales et secondaires.

Fonctionnement

Le taux fixe appliqué au montant de votre emprunt et à la durée vont déterminer vos mensualités. C’est simple ! Vous connaissez à l’avance vos engagements et le coût global du crédit.

Montant et durées

Vous vous orienterez vers un prêt à taux fixe pour des durées longues, supérieures à 15 ans, en raison de la sécurité sur le long terme que ce taux procure.

Avantages et Inconvénients

Le principal avantage d’un prêt à taux fixe est sa sécurité. Quelle que soit l’évolution des taux de crédit, votre taux ne varie pas. Vous connaissez le montant total des intérêts qu’il vous faudra rembourser. En contrepartie, les taux fixes sont généralement un peu plus élevés que les taux variables. En outre, les pénalités de remboursement anticipé sont également plus importantes. A vous de bien les négocier !

Prêt à taux variable

Si votre prêt n’est pas à taux fixe, il est à taux variable. Il va ainsi être modifié en fonction de critères prédéterminés, à la hausse comme à la baisse. On l’appelle également prêt à taux révisable.

Les grandes caractéristiques

  • Un prêt à taux variable comporte un indice de référence au jour de la signature du contrat.
  • Le taux peut être capé, c’est-à-dire que sa variation est encadrée à la hausse comme à la baisse. Votre taux est dans un tunnel au sein duquel il peut osciller (généralement entre + 1 % et - 1 %). Cela limite votre prise de risque et celle de la banque.
  • Il est plutôt utilisé dans l’investissement locatif, en raison des modalités lors de la revente (remboursement anticipé de l’emprunt à moindre coût).

Fonctionnement

Le taux est révisé selon une périodicité définie (souvent annuelle) en fonction d’un indice de référence. Cet indice est souvent basé sur l’Euribor, l’indice auquel les banques en Europe se prêtent de l’argent. Le taux capé est un taux variable avec une valeur plancher et une valeur plafond exprimées en pourcentage. Le prêt à taux mixte ou hybride comporte une première partie avec un taux fixe (généralement inférieur à celui du marché) et une seconde partie avec un taux variable. L’intérêt est de bénéficier d’un taux fixe particulièrement faible, qui est la contrepartie du risque pris face aux incertitudes du taux variable.

Montant et durées

Le prêt à taux révisable s’utilise dans l’investissement locatif ou dans l’achat d’une résidence principale si la durée du prêt est courte (moins de 10 ans).

Avantages et Inconvénients

Le principal avantage d’un prêt à taux variable est de pouvoir profiter des baisses de taux. Généralement le taux initial est inférieur à celui d’un taux fixe. En outre, il est plus facile de négocier l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé.
En contrepartie, vous prenez le risque de voir votre crédit augmenter chaque année si les taux remontent !

Prêt modulable

C’est une facilité offerte par la banque. Vous pouvez ainsi faire varier vos mensualités en fonction des modifications de votre situation financière pendant toute la durée du crédit.

Les grandes caractéristiques

  • Un prêt modulable prévoit de pouvoir modifier les mensualités à échéances régulières.
  • Cela permet de faire varier à la hausse ou à la baisse votre mensualité. C’est une sécurité en cas de coup dur ou, si vos rentrées d’argent augmentent, une manière de diminuer votre durée d’emprunt

Fonctionnement

Les conditions de cette modulation doivent être prévues, dès la signature de l’emprunt. Généralement, la possibilité est offerte à chaque date anniversaire du contrat.

Toute modification donne lieu à l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement.

Vous pouvez faire varier vos mensualités en les augmentant : la banque vérifie alors que vous respectez votre capacité d’endettement. A l’inverse, vous pouvez décider de diminuer vos échéances (généralement sans que cela n’aboutisse à allonger votre durée de crédit de plus de 5 ans).

Plus rarement, vous pourrez suspendre le paiement de vos échéances pendant quelques mois ou prévoir un remboursement anticipé partiel.

Bon à savoir

Il est toujours possible de négocier avec votre banque la modification de vos mensualités même en l’absence de prêt modulable. Mais attention au coût facturé par la banque !

Montant et durées

Le prêt modulable peut s’envisager pour toutes les durées et les montants d’emprunt. C’est simplement une facilité proposée par la plupart des banques. La durée de votre prêt va varier en fonction de la modulation de vos échéances. La banque prévoit souvent un maximum (5 ans) d’allongement du prêt initial.

Prêt progressif

Le prêt progressif est pour vous si vous êtes certain que vos revenus augmentent tout au long de votre carrière.

Les grandes caractéristiques

  • Un prêt progressif anticipe vos hausses de revenus.
  • Il prévoit une augmentation régulière des mensualités.

Fonctionnement

Dès la signature du contrat, à échéances régulières, vos mensualités augmentent. Il est donc important que vous soyez assuré d’augmenter vos revenus régulièrement. C’est souvent le cas des jeunes fonctionnaires, dont la banque peut prévoir l’évolution des salaires selon la grille de la fonction publique. C’est aussi le cas de jeunes cadres aux futures carrières florissantes.

Bon à savoir

A la différence avec le prêt modulable, seule la hausse des mensualités est prévue. Prêt progressif et prêt modulable sont incompatibles.

Montant et durées

Le prêt progressif n’est pas lié à un montant ou à une durée en particulier mais à votre situation future.

Avantages et Inconvénients

Le prêt progressif vous permet, avec ses paliers, de diminuer la durée totale de votre emprunt (par rapport à un prêt classique). Avant de choisir ce prêt, réfléchissez bien à la croissance de vos charges (par exemple, si vous fondez une famille !)

Prêt différé

Le différé partiel ou total d’amortissement intervient au début du prêt immobilier. C’est une facilité proposée par la banque pour vous permettre d’effectuer des travaux ou un déménagement ou encore lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Les grandes caractéristiques

  • Un prêt à différé permet de reporter totalement ou en partie le remboursement des premières échéances.
  • Le différé est partiel lorsque vous remboursez uniquement les intérêts (et pas le capital) pendant cette période.
  • Le différé est total lorsque vous ne remboursez ni capital ni intérêt.

Fonctionnement

La banque vous accorde par écrit un différé au moment de la signature du crédit immobilier. Les conditions et la durée du différé sont mentionnées dans l’offre de prêt et dans le contrat d’emprunt.

Vous sollicitez généralement un différé lors d’un achat dans le neuf (vente en l’état de futur achèvement) avec un déblocage progressif des fonds par la banque ou lors d’un achat dans l’ancien lorsque d’importants travaux de rénovation sont prévus. Il peut également se combiner dans le cas d’un achat-vente avec un prêt relais.

Montant et durées

Le prêt différé peut se négocier sur une durée très variable en fonction de votre situation : de quelques mois en cas de travaux jusqu’à 24 mois en cas de prêt relais.
Attention aux intérêts intercalaires qui peuvent venir augmenter le coût total de l’emprunt.

Avantages et Inconvénients

Le prêt différé permet de démarrer le remboursement d’un crédit immobilier sereinement, une fois installé. Il offre aussi la possibilité d’accompagner le déblocage progressif des fonds pour les ventes en l’état futur d’achèvement. En revanche, il coûte un peu cher, en raison des intérêts intercalaires.

A retenir

  • Le prêt amortissable est, par opposition au prêt in fine, un crédit dont on rembourse le capital et les intérêts au fil du temps.
  • Le prêt amortissable peut s’envisager avec un taux fixe ou un taux variable, révisable périodiquement par rapport à un indice de référence.
  • Le prêt peut être modulable. C’est une facilité offerte par la banque pour pallier les aléas de la vie.
  • Le prêt peut être progressif lorsque vous êtes certain d’augmenter vos revenus au fil des ans.
  • Le prêt différé partiel ou total permet de décaler le remboursement de l’emprunt.

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