Prêt à taux fixe

Comme son nom l’indique, le taux ne varie pas pendant toute la durée du crédit. Il est négocié en fonction de votre situation personnelle et professionnelle, du montant et de la durée du crédit.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt à taux fixe

• Taux d'intérêt fixe : contrairement au prêt à taux variable, le taux d'intérêt du prêt à taux fixe est déterminé à la signature du contrat et ne change pas pendant toute la durée du prêt.
• Prévisibilité des mensualités : étant donné que le taux d'intérêt reste constant, les mensualités restent les mêmes tout au long du prêt, ce qui facilite la planification financière.
• Il est plutôt préconisé pour l’acquisition de résidences principales et secondaires.

▶ Fonctionnement du prêt à taux fixe

Lorsque vous souscrivez à un prêt à taux fixe, la banque vous accorde un montant fixe à emprunter pour financer votre projet immobilier.

Vous remboursez ensuite le prêt par des versements mensuels qui comprennent une partie des intérêts, une partie du capital emprunté et l’assurance emprunteur.

Le montant total des intérêts que vous paierez sur la durée du prêt est déterminé par le taux d'intérêt fixe convenu au moment de la souscription. C’est simple ! Vous connaissez à l’avance vos engagements et le coût global du crédit.

▶ Montant et durées

Vous vous orienterez vers un prêt à taux fixe pour des durées longues, supérieures à 15 ans, en raison de la sécurité sur le long terme que ce taux procure.

▶ Avantages et Inconvénients

Le principal avantage d’un prêt à taux fixe est sa sécurité. Quelle que soit l’évolution des taux de crédit, votre taux ne varie pas : vous connaissez le montant des mensualités ainsi que le total des intérêts qu’il vous faudra rembourser, ce qui garantit une stabilité financière et facilite la gestion de votre budget.

Vous êtes également protégé contre les hausses de taux d'intérêt : si les taux d'intérêt augmentent après la souscription du prêt, vous ne serez pas affecté, car votre taux est fixe.
En contrepartie, les taux fixes sont généralement un peu plus élevés que les taux variables. Et si les taux d'intérêt diminuent considérablement, vous ne pourrez pas profiter de ces baisses, sauf si vous décidez de procéder à un rachat de crédit.

En outre, les pénalités de remboursement anticipé sont également plus importantes. A vous de bien les négocier !

Prêt à taux variable

Si votre prêt n’est pas à taux fixe, il est à taux variable. Il va ainsi être modifié en fonction de critères prédéterminés, à la hausse comme à la baisse. On l’appelle également prêt à taux révisable.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt à taux variable

• Le taux d'intérêt du prêt à taux variable peut être révisé périodiquement en fonction des conditions du marché financier.
• Un prêt à taux variable est généralement lié à un indice de référence, tel que l'Euribor ou le Libor. Les variations de cet indice entraînent des ajustements du taux d'intérêt du prêt. L’indice de référence retenu est mentionné au jour de la signature du contrat.
• Le taux peut être capé, c’est-à-dire que sa variation est encadrée à la hausse comme à la baisse. Ces plafonds et planchers définissent les niveaux maximum et minimum que le taux d'intérêt peut atteindre pendant une période donnée. Votre taux est dans un tunnel au sein duquel il peut osciller (généralement entre + 1 % et - 1 %). Cela limite votre prise de risque et celle de la banque.
• Il est plutôt utilisé dans l’investissement locatif, en raison des modalités lors de la revente (remboursement anticipé de l’emprunt à moindre coût).

▶ Fonctionnement du prêt à taux variable

Le taux d'intérêt initial est généralement fixé à un niveau inférieur au taux fixe, mais il peut augmenter ou diminuer en fonction des fluctuations de l'indice de référence convenu.

Ainsi, il est révisé selon une périodicité définie (souvent annuelle) en fonction d’un indice de référence. Cet indice est souvent basé sur l’Euribor, l’indice auquel les banques en Europe se prêtent de l’argent. Le taux capé est un taux variable avec une valeur plancher et une valeur plafond exprimées en pourcentage. Le prêt à taux mixte ou hybride comporte une première partie avec un taux fixe (généralement inférieur à celui du marché) et une seconde partie avec un taux variable. L’intérêt est de bénéficier d’un taux fixe particulièrement faible, qui est la contrepartie du risque pris face aux incertitudes du taux variable.

▶ Montant et durées

Le prêt à taux révisable s’utilise dans l’investissement locatif ou dans l’achat d’une résidence principale si la durée du prêt est courte (moins de 10 ans).

▶ Avantages et Inconvénients

Le principal avantage d’un prêt à taux variable est de pouvoir profiter d’un taux d'intérêt initial potentiellement plus bas : généralement le taux initial est inférieur à celui d’un taux fixe. En complément, vous avez la possibilité de profiter des baisses de taux d’intérêt (Si les taux d'intérêt diminuent, votre taux d'intérêt variable peut également baisser, entraînant des économies sur les intérêts à long terme).

En outre, il est plus facile de négocier l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé.

En contrepartie, vous connaissez une incertitude de vos mensualités et vous prenez le risque de voir votre crédit augmenter chaque année si les taux remontent  avec, peut-être, des difficultés à rembourser votre prêt confortablement.

Prêt modulable

Le prêt modulable est également connu sous le nom de prêt à échéances modulables. C’est une facilité offerte par la banque. Vous pouvez ainsi faire varier vos mensualités en fonction des modifications de votre situation financière pendant toute la durée du crédit.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt modulable

• Un prêt modulable prévoit de pouvoir modifier les mensualités à échéances régulières.
• Cela vous permet de faire varier à la hausse ou à la baisse votre mensualité, en fonction de vos besoins financiers. C’est une sécurité en cas de coup dur ou, si vos rentrées d’argent augmentent, une manière de diminuer votre durée d’emprunt.

▶ Fonctionnement du prêt modulable

Contrairement aux prêts à taux fixe ou variable, vous avez la possibilité d'ajuster les mensualités de remboursement en cours de prêt.
Les conditions de cette modulation doivent être prévues dès la signature de l’emprunt. Généralement, la possibilité est offerte à chaque date anniversaire du contrat.

Toute modification donne ensuite lieu à l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement.

Vous pouvez faire varier vos mensualités en les augmentant, si vous disposez par exemple de liquidités supplémentaires ou si vous souhaitez réduire la durée du prêt : la banque vérifie alors que vous respectez votre capacité d’endettement.
A l’inverse, si vous rencontrez des difficultés financières, vous pouvez décider de diminuer temporairement vos échéances, en accord avec la banque. Attention, toute diminution ne devra pas contribuer à allonger votre durée de crédit de plus de 5 ans.

Plus rarement, vous pourrez suspendre le paiement de vos échéances pendant quelques mois ou prévoir un remboursement anticipé partiel.

▶ Montant et durées

Le prêt modulable peut s’envisager pour toutes les durées et les montants d’emprunt. C’est simplement une facilité proposée par la plupart des banques. La durée de votre prêt va varier en fonction de la modulation de vos échéances. La banque prévoit souvent un maximum (5 ans) d’allongement du prêt initial.

▶ Avantages et inconvénients

Le prêt modulable offre une flexibilité des remboursements, en donnant la possibilité d'ajuster les mensualités en fonction des fluctuations de votre situation financière, vous permettant ainsi de vous adapter à vos besoins et capacités.
Il peut aussi participer à réduire la durée totale du prêt.

Toutefois, le prêt modulable peut être assorti de conditions spécifiques et de frais supplémentaires liés aux ajustements des mensualités ou aux remboursements anticipés. N’oubliez pas également qu’en choisissant de réduire temporairement vos mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée du prêt et un coût total plus élevé en termes d'intérêts.

Prêt progressif

Le prêt progressif est pour vous si vous êtes certain que vos revenus vont augmenter tout au long de votre carrière.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt progressif

• Un prêt progressif anticipe vos hausses de revenus : vos mensualités sont adaptées à l’évolution de vos revenus, en commençant par des mensualités plus faibles qui augmentent au fur et à mesure que les revenus augmentent. L’effort financier est ainsi réparti sur toute la durée du crédit.
• Contrairement aux prêts traditionnels, il prévoit une augmentation régulière des mensualités sur une période définie, généralement tous les un à cinq ans.

▶ Fonctionnement du prêt progressif

A la signature du contrat d’un prêt progressif, vous bénéficiez de mensualités de remboursement initialement plus faibles.
Au fur et à mesure que la durée du prêt avance, les mensualités augmentent à des échéances régulières.

Il est donc important que vous soyez assuré d’augmenter vos revenus régulièrement. C’est souvent le cas des jeunes fonctionnaires, dont la banque peut prévoir l’évolution des salaires selon la grille de la fonction publique. C’est aussi le cas de jeunes cadres aux futures carrières florissantes.

▶ Montant et durées

Le prêt progressif n’est pas lié à un montant ou à une durée en particulier mais à votre situation future.

▶ Avantages et Inconvénients

Le prêt progressif offre une souplesse initiale agréable, puisque les mensualités plus faibles au début du prêt sont avantageuses pour les emprunteurs ayant des revenus moins élevés au départ.

Avec ses paliers, le prêt progressif vous permet aussi de diminuer la durée totale de votre emprunt (par rapport à un prêt classique) : à mesure que les mensualités augmentent, une plus grande part du capital est remboursée, ce qui peut permettre de rembourser le prêt plus rapidement et de réduire le coût total des intérêts.

Néanmoins, avant de choisir ce prêt, réfléchissez bien à la croissance de vos charges (par exemple, si vous fondez une famille !). Pensez aussi à votre planification financière, nécessaire pour s’assurer de pouvoir faire face aux augmentations de mensualités à mesure que le prêt progresse.

Prêt différé

Le différé partiel ou total d’amortissement intervient au début du prêt immobilier. C’est un type de prêt immobilier dans lequel les remboursements du capital sont reportés à une date ultérieure. Il permet bien souvent  d’effectuer des travaux ou un déménagement ou encore lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt différé

• Contrairement aux crédits traditionnels, un prêt à différé permet de reporter totalement ou en partie le remboursement des premières échéances, pendant une période spécifiée.
• On parle de différé partiel lorsque vous remboursez uniquement les intérêts (et pas le capital) et l’assurance emprunteur pendant cette période. Cela passe généralement par le biais de mensualités plus faibles.
• Le différé est total lorsque vous ne remboursez ni capital ni intérêt mais seulement l’assurance de prêt.
• Le début du remboursement du capital survient ultérieurement : une fois la période de différé terminée, les emprunteurs commencent à rembourser le capital, avec des mensualités qui incluent à la fois les intérêts et le remboursement du capital.

▶ Fonctionnement du prêt différé

Lorsque vous souscrivez à un prêt différé, vous bénéficiez d'une période pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts sur le prêt et l’assurance, généralement de un à cinq ans.

Les intérêts sont payés chaque mois, mais le remboursement du capital est différé jusqu'à la fin de la période de différé. Une fois cette période terminée, les mensualités augmentent pour inclure à la fois les intérêts et le remboursement du capital restant.

Un prêt différé est toujours accordé au moment de la signature du crédit immobilier. Les conditions et la durée du différé sont mentionnées dans l’offre de prêt et dans le contrat d’emprunt.

Vous sollicitez généralement un différé lors d’un achat dans le neuf (vente en l’état de futur achèvement, VEFA) avec un déblocage progressif des fonds par la banque ou lors d’un achat dans l’ancien lorsque d’importants travaux de rénovation sont prévus. Il peut également se combiner dans le cas d’un achat-vente avec un prêt relais.

▶ Montant et durées

Le prêt différé peut se négocier sur une durée très variable en fonction de votre situation : de quelques mois en cas de travaux jusqu’à 24 mois en cas de prêt relais.
Attention aux intérêts intercalaires qui peuvent venir augmenter le coût total de l’emprunt.

▶ Avantages et Inconvénients

Le prêt différé permet de démarrer le remboursement d’un crédit immobilier sereinement, une fois installé. Les mensualités sont plus faibles, ce qui offre une plus grande flexibilité budgétaire.

Il donne aussi la possibilité d’accompagner le déblocage progressif des fonds pour les ventes en l’état futur d’achèvement.

En revanche, son coût total est un peu plus élevé car les intérêts s'accumulent pendant la période de différé (intérêts intercalaires).

Aussi, une fois la période de différé terminée, les mensualités augmentent pour inclure à la fois les intérêts et le remboursement du capital, ce qui peut représenter une augmentation significative des dépenses mensuelles.