Prêt à taux mixte : définition

Un prêt à taux mixte est un type de prêt combinant un taux fixe et un taux variable.
Il se découpe en 2 phases :

• Durant une première période (3, 5, 7 voire même 10 ans), le remboursement du crédit se fait à taux fixe ;
• Dans la seconde partie du remboursement, c’est le taux variable - ou révisable - mais capé qui prend le dessus.

Le prêt à taux mixte offre souvent la possibilité d’un montage financier intéressant puisqu’il permet de bénéficier d’un taux plus bas pour le prêt fixe (car la durée d’emprunt avec le taux fixe est généralement plus courte), et ensuite d’un taux variable actualisé (calculé en fonction de l’indice de référence Euribor).

Mixant taux fixe et taux variable, le taux mixte est souvent un moyen d’obtenir un prêt immobilier intéressant puisqu’il allie les avantages des 2 types de taux : sécurité avec le crédit à taux fixe, tarifs attractifs du prêt à taux variable.

Le fonctionnement d’un prêt à taux mixte

Le fonctionnement repose sur 2 périodes distinctes :

1. Première période : le taux est fixe.
   Durant cette période, les mensualités sont connues à l’avance et ne changeront pas.
   L'emprunteur s’acquitte ainsi chaque mois des mêmes mensualités (montant, date de prélèvement).
   Cette période s’étale sur 3 à 10 ans selon la durée totale de l’emprunt.
2. Deuxième période : le taux variable capé prend le relais.
   Ici, l’emprunteur a le choix :
   Option mensualité constante : il s’agit ici de choisir de régler le même montant pour les mensualités chaque mois, mais la durée de remboursement sera impactée selon ce montant, par la hausse ou baisse du taux de référence.
   Option durée constante : la 2ème option consiste à préférer une durée de remboursement inchangée : c’est le montant des mensualités qui variera alors (à la hausse ou à la baisse), selon l’indice de référence.

Pour quel type de projet ?

C’est une solution particulièrement adaptée en cas de revente du bien immobilier dans un délai court (7 à 10 ans), car l’emprunteur profite alors du taux fixe puis revend le bien avant passage au taux d’intérêt variable.

Il est primordial cependant de vérifier, en amont, le montant des éventuelles pénalités de remboursement anticipé, afin que votre opération immobilière soit rentable et que vous réalisiez une plus-value sur la revente.

Les conditions d’octroi d’un prêt à taux mixte

L’octroi d’un prêt à taux mixte dépend des négociations entre emprunteur et prêteur.
Lors de ces négociations, il faudra veiller à fixer contractuellement les mensualités ainsi que la durée du taux variable.

Bien souvent, les établissements de crédit accordent un taux mixte aux emprunteurs sollicitant un prêt immobilier de durée moyenne (10 à 15 ans).

C’est aussi un type de prêt convenant bien aux emprunteurs dont la situation professionnelle (ou personnelle) est amenée à évoluer au fil des années.

Enfin, si vous souhaitez un prêt à taux mixte pour votre projet, faites le nécessaire pour que votre dossier soit solide et rassurant : après étude approfondie de votre dossier, la banque pourra vous accorder ce type de prêt.

Pour votre information, la banque porte son attention sur plusieurs critères :

• La durée de l’emprunt,
• Votre apport personnel (montrant votre engagement et votre sérieux dans la gestion de vos comptes),
• Votre profil emprunteur avec tous les détails de votre situation professionnelle (revenus, ancienneté, etc.)

Quels sont les avantages du prêt à taux mixte ?

Le prêt à taux mixte comporte plusieurs avantages :

• Il offre la stabilité et la sécurité du taux fixe, avec des mensualités du même montant durant toute la première période de remboursement. Pas de mauvaise surprise !
• Il est flexible au cours de la seconde période de remboursement : si l’indice de référence baisse, l’emprunteur pourra jouir de la baisse des taux sans renégocier son taux d’emprunt avec son banquier. Par conséquent, ses mensualités sont réduites ou il peut revoir à la baisse la durée de remboursement. Si l’indice augmente, l’emprunteur est protégé puisque le taux est capé, c’est-à-dire limité.
• Les primo-accédant revendent leur résidence principale dans un délai de 7 à 10 ans. Ils peuvent donc revendre leur bien une fois arrivée à la partie variable, sans pénalités de remboursement anticipé. Cette levée de pénalités permet de compenser le risque pris sur la variation des mensualités.
• Le prêt à taux mixte n’est pas irréversible : si cela ne vous convient pas, il vous est possible de revenir à un taux mixte (sous réserve qu’une clause l’autorisant figure dans votre contrat).

Et les inconvénients du prêt à taux mixte ?

L'inconvénient majeur concerne le début du crédit, puisque le taux fixe est aussi élevé que la période de remboursement sera longue : si vous optez pour un prêt très long, le taux mixte perdra un peu de son intérêt puisque le taux fixe sera élevé.

Au moment de la deuxième période, même si le taux est capé, le risque est que le taux soit révisé à la hausse, et par conséquent les mensualités et/ou la durée d’emprunt aussi.

Aussi, l’établissement bancaire appliquera une marge de 1 à 3%, à titre de commission, selon Euribor, l’indice de référence.

L’assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt à taux mixte

Incontournable pour obtenir un crédit immobilier, l’assurance emprunteur vous protège en cas d’imprévu ou d’accident de la vie (décès, accident, invalidité).
Si l’un de ces événements survient, votre prêteur serait ainsi remboursé, l’assurance prenant en charge le remboursement de tout ou partie du capital dû ou des mensualités à votre place selon les modalités du contrat.

Coûteuse (elle peut atteindre jusqu'à 40% du coût total du crédit immobilier), l’assurance est pour autant indispensable.

Pour un prêt à taux mixte, pas d’exception : l’assurance-emprunteur est essentielle.
Là encore, nous ne pouvons que vous recommander de vous faire accompagner par un courtier afin de comparer attentivement plusieurs offres, d’analyser les exclusions et les garanties et de choisir une assurance adaptée.

Comment passer d’un taux mixte à un taux fixe ?

Si l’emprunteur choisi un prêt à taux mixte et qu’il rencontre des aléas lors du passage au taux variable, il est bon de savoir qu’au bout d’un an de révisable, il a la possibilité de passer au taux fixe (attention, cette clause doit toutefois être prévue dans l’offre de prêt initiale).
Cependant, le taux sera établi en fonction du taux actuel (lors de la demande) auquel s'ajoute une éventuelle majoration.

Pour passer d’un taux mixte à un taux fixe, la démarche est la suivante : transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banquier ou établissement prêteur, à la date anniversaire du contrat de prêt.