Vous êtes à la recherche d’un financement pour votre achat immobilier ? C’est votre premier achat et vous ne savez pas quel type de prêt immobilier est fait pour vous ? Si vous êtes en début de carrière et que votre salaire est susceptible d’augmenter, le prêt à taux progressif peut vous intéresser. On vous dit tout ce que vous devez savoir sur ce prêt et ses avantages pour les jeunes cadres.

Qu’est-ce qu’un prêt à taux fixe progressif ?

Le prêt à taux fixe progressif, également appelé progressif ou à échéances progressives, désigne un prêt immobilier à taux fixe pour lequel les mensualités augmentent au fur et à mesure que le remboursement avance dans le temps.

Le montant des mensualités de départ est fixé lors de la souscription du prêt. Les conditions relatives à la progression des échéances sont déterminées au moment même de l’offre de prêt. Le souscripteur ne peut donc choisir ce type de formule qu’au début du crédit. Il est donc possible d’obtenir un échéancier précis qui détaille à l’avance le montant de chaque mensualité et leur progression dans le temps. Le montant de la mensualité de départ est calculé à partir du taux d’endettement de l’emprunteur au moment de la souscription à l’emprunt.

Dans la majorité des cas, l’augmentation de l’annuité est d’environ 1 % par an. Comme les mensualités augmentent annuellement, le montant remboursé chaque année augmente d’année en année, contrairement à un prêt à taux fixe. Ce type de crédit permet ainsi d’emprunter un montant plus élevé qu’avec un amortissement classique.

Comment fonctionne un prêt à taux fixe progressif ? 

Un prêt progressif est un type particulier de prêt à taux fixe. Comme pour un prêt à taux fixe classique, le taux d’intérêt appliqué reste le même pendant toute la durée de remboursement du crédit : ce qui change, c’est que la part du capital restant dû remboursée à chaque mensualité augmente avec le temps. 

Les mensualités d’un prêt à taux fixe progressif sont donc plus basses au début qu’à la fin du remboursement du crédit, ce qui permet d’augmenter sa capacité d’emprunt sur le long terme sans être freiné par son taux d’endettement au moment de la souscription du crédit. 

L’augmentation des mensualités prévues dans un prêt progressif est censée accompagner l’augmentation des revenus de l’emprunteur au fil des ans. L’augmentation des mensualités est alors périodique, généralement annuelle. Cette progression est négociée entre la banque et l’emprunteur au moment de la souscription du prêt, et correspond habituellement à une augmentation de 1 % par an. Le montant des mensualités initiales, versées lors de la première année de remboursement, est calculé à partir de la capacité de remboursement de l’emprunteur à l’instant T : elles ne peuvent être supérieures à 35 % de ses revenus.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt progressif ? 

Le prêt progressif, avec ses mensualités qui augmentent, présente plusieurs avantages. D’abord, il permet de rembourser plus rapidement un certain montant qu’avec un crédit à taux fixe traditionnel. Comme la part de capital remboursé augmente à chaque mensualité, le remboursement du crédit s’accélère au fil des ans. On peut alors rembourser un prêt sur 18 au lieu de 20 ans, et ainsi économiser quelques milliers d’euros sur le coût total de son crédit.

Sur une même durée d’emprunt, le prêt progressif permet d’emprunter une somme plus importante qu’un prêt à taux fixe classique. C’est la même logique qui s’applique : comme les mensualités et la part de capital remboursé augmentent avec le temps, on rembourse un capital plus élevé sur 20 ans qu’avec des mensualités constantes. Une augmentation de 1 % par an, cela peut permettre d’emprunter plusieurs milliers d’euros en plus, encore plus sur une longue durée. 

Il faut noter également que ce type de prêt est forcément un peu plus risqué qu’un prêt à amortissement constant, puisqu’on ne peut être sûr à 100 % que les revenus vont augmenter proportionnellement aux mensualités. Si les revenus baissent, n’évoluent pas, ou que de nouvelles charges apparaissent, l’emprunteur peut alors se retrouver en difficulté. Alors que, dans une telle situation, un emprunteur ayant souscrit à un prêt à amortissement constant peut demander une modulation d’échéance, il ne sera pas possible d’en bénéficier avec un prêt progressif. 

Heureusement, des solutions existent pour réduire le montant de ses mensualités. On peut tenter de renégocier son crédit, en passant par exemple à un crédit à taux fixe traditionnel, ou bien procéder à un rachat de crédit immobilier auprès d’un organisme spécialisé.

En quoi le prêt progressif est-il idéal pour les jeunes cadres ?

Vous l’avez compris, le prêt progressif est un prêt qui permet de miser sur l’augmentation potentielle de la capacité de remboursement de l’emprunteur, soit, de ses revenus. Certains emprunteurs sont alors plus susceptibles que d’autres de décrocher ce type de prêt, à l’image des jeunes cadres en début de carrière.

Comme leur profil laisse entrevoir des évolutions professionnelles et salariales importantes, les banques estiment que leur capacité de remboursement va augmenter sur le long terme. Il leur semble donc peu risqué d’accorder ce type de prêt à ce type de profil. 

Du côté du jeune cadre qui emprunte, le prêt progressif lui permet de prétendre à un emprunt plus important qu’un prêt à taux fixe classique, puisque sa capacité d’emprunt n’est pas seulement déterminée à partir de son salaire “junior”. C’est un bon moyen pour lui d’accéder à la propriété malgré des revenus intermédiaires. Il faut néanmoins garder en tête que le bien financé par un prêt progressif ne doit pas être revendu avant 10 ans pour que l’opération reste intéressante. Dans le cadre d’un premier achat, il vaut mieux viser une résidence principale qu’un investissement locatif avec un objectif de revente. 

Attention cependant : si le prêt progressif permet d’emprunter une plus grosse somme, il ne résout pas tous les problèmes ! Qui dit plus gros crédit dit également plus gros apport personnel : rien ne sert de vouloir emprunter plus si on ne dispose pas des 10 % d’apport suffisants pour obtenir son crédit.

Les autres cas dans lesquels un prêt progressif peut être intéressant

D’autres profils peuvent avoir intérêt à souscrire à un prêt progressif : 

  • Les fonctionnaires en début de carrière ;
  • Les investisseurs locatifs expérimentés.

Encore une fois, le prêt progressif est intéressant pour les profils qui ont la certitude de voir leurs revenus évoluer à la hausse. Les fonctionnaires sont alors particulièrement avantagés, puisque leurs grilles salariales sont fixes et consultables par tous. Les banques peuvent alors avoir une vision exacte de l’évolution de leurs revenus. 

De leur côté, les investisseurs locatifs peuvent parier sur l’augmentation de leurs revenus fonciers, qu’ils peuvent estimer avec plus ou moins de précision avec l’aide d’un agent immobilier, notamment en fournissant une attestation de revenus locatifs. Attention, l’investissement doit être envisagé sur le long terme pour que le capital amorti soit suffisant au moment de la revente, sinon, les indemnités de remboursement anticipé risquent d’être très élevées. C’est donc un montage réservé aux investisseurs expérimentés qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale. 

Quel que soit le profil, le prêt progressif peut être un bon moyen de sortir de l’impasse lorsqu’on se retrouve confronté au seuil du taux d’endettement maximal. En effet, comme le prêt progressif permet de démarrer le remboursement de son crédit avec des mensualités plus basses, il permet aux emprunteurs de conserver une certaine capacité d’emprunt tout en ne dépassant pas les fameux 35 % d’endettement. Il faut cependant que les banques aient la certitude que les revenus de l’emprunteur vont augmenter (et se maintenir) sur le long terme. Si le prêt progressif peut aider à obtenir une certaine marge de manœuvre par rapport au taux d’endettement, les banques restent tout de même prudentes face à ce type de prêt.

À retenir
  • Le prêt progressif permet de faire augmenter ses mensualités dans le temps. Le montant et l’évolution des mensualités sont déterminés à l’avance au moment de la signature du prêt.
  • Chaque année, on rembourse un peu plus de capital à chaque mensualité : le taux, lui, ne bouge pas. Ce prêt se différencie du prêt à taux fixe traditionnel, car son amortissement n’est pas constant.
  • Ce type d’amortissement a l’avantage de pouvoir emprunter plus sans dépasser le seuil du taux d’endettement. 
  • Par contre, il implique de renoncer à une certaine souplesse : un remboursement anticipé coûtera très cher et la modulation d’échéance ne sera pas possible.
  • Le prêt progressif est idéal pour les jeunes cadres ou fonctionnaires en début de carrière, dont les revenus vont forcément augmenter dans le temps.
Maitane Beraza
Par Maitane Beraza le 14/12/2017
Mis à jour le 26/10/2022
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