Les grandes caractéristiques
- La loi Denormandie concerne des logements anciens et/ou en mauvais état.
- Elle propose une réduction d’impôt sur le revenu sur 6, 9 ou 12 ans
- C’est un moyen idéal pour investir sans apport, et ensuite louer facilement le logement.
La loi Denormandie qui devait disparaître le 31 décembre 2023, est finalement prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 par un amendement du projet de loi de finances pour 2024.
Fonctionnement
Créée pour encourager les travaux de rénovation dans des logements anciens et/ou en mauvais état, la loi Denormandie propose une réduction d’impôt à l’investisseur. La réduction d’impôt dépend de 3 critères :
- Le montant de l’investissement,
- La durée de location du bien immobilier,
- Sa zone géographique.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Avoir acheté le bien immobilier entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023,
- Avoir acquis un bien ancien,
- Avoir acquis un bien situé dans une ville faisant partie d’un programme de rénovation,
- Avoir effectué des travaux,
- Louer le logement, nu et non meublé, pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources définis par le gouvernement.
Comme pour Pinel, la loi Denormandie s’appuie sur des zones d’éligibilité.
À ce jour, 245 villes de France sont éligibles et bénéficient de réhabilitation : 222 communes du plan “ Action au cœur de la ville ”, ainsi que 23 autres villes voisines. Il y existe également 54 autres communes ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT) et étant éligibles au dispositif.
Précisons que les zones d’éligibilité ne sont pas réservées aux villes, puisqu’elles s’étendent jusque dans les zones rurales.
En 2024, ce dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire des communes éligibles, sans se limiter aux centres des villes moyennes. En conséquence, l'exigence précédente liée à la notion de "centre-ville" pour déterminer l'admissibilité au crédit d'impôt n'est plus en effet.
Le décret du 10 avril 2020 pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2020
Un nouveau décret (2020-426 du 10 avril 2020) a été publié pour définir les travaux éligibles à la réduction d’impôt accordée aux particuliers qui effectuent des travaux d’amélioration dans l’immobilier ancien (dispositif dit « Denormandie »).
Pour les logements acquis, les travaux de rénovation étaient jusqu’alors éligibles à la réduction d’impôt « Denormandie ». Le nouveau décret remplace la notion de travaux de rénovation par celle de travaux d’amélioration pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2020, et précise la nature de ces travaux. Ceux-ci s’entendent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.
Constituent des surfaces annexes les surfaces des :
- Garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
- Loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.
Les travaux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément sont exclus du bénéfice de la réduction d’impôt.
La loi Denormandie reçoit le soutien de partenaires tels que la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), Action Logement ou encore l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).
Montants et durées
En loi Denormandie, l’avantage fiscal dépend de la durée de location du logement acheté. Ainsi :
- Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien.
- Pour une location de 9 ans, elle sera de 18 %.
- Si la durée de location est de 12 ans (9 ans, prolongés de 3 ans), la réduction s’élèvera à 21 %.
La réduction d’impôt est attribuée si les travaux réalisés représentent bien 25 % minimum du coût total de l’opération, dans la limite de 300 000 €. L’opération comprend l’achat du bien, les travaux effectués et les frais de notaire bien inclus.
Avantages et inconvénients
La loi Denormandie offre de nombreux avantages :
- Investir sans apport, car les loyers et la réduction d’impôt couvriront potentiellement le remboursement du prêt ;
- Investir dans l’ancien et réhabiliter des logements déjà existants ;
- Une forte probabilité de location, car le bien se situe sur un marché porteur ;
- Une possibilité de louer le logement à ses ascendants ou ses descendants ;
- Déduire certaines charges de ses impôts : taxe foncière, frais d’entretien du logement, primes d’assurance ou encore intérêts d’emprunt.
Parmi les limites rencontrées avec la loi Denormandie, on retrouve :
- Le plafond du coût de l’opération est parfois trop restrictif ;
- Les zones géographiques, bien définies, peuvent être contraignantes ;
- Les locations saisonnières sont exclues avec ce dispositif, puisqu’il impose que le logement soit la résidence principale du locataire ;
- Enfin, la durée de location représente également un frein pour certains investisseurs.
- La loi Denormandie permet de défiscaliser, en mettant en location un bien ancien, entièrement rénové.
- La réduction d’impôt dépend du montant de l’investissement, de la durée de location du bien ainsi que de sa zone géographique.
- Diverses conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du dispositif, comme avoir acquis un bien ancien, dans une zone éligible et y avoir effectué des travaux.
- Les zones d’éligibilité sont constituées de 299 villes de France y compris celles qui sont couvertes par des opérations de revitalisation de territoire (ORT) ;
- La réduction d’impôt s’étend de 12 à 21 % du prix du bien, selon que la période de location est de 6, 9 ou 12 ans.
- De plus, des travaux réalisés doivent représenter 25% minimum du coût total de l’opération, dans la limite de 300 000 €. En plus de la rénovation énergétique, des travaux de modernisation ou d’assainissement sont également possibles dans le cadre de ce dispositif.
- Parmi les avantages, on retrouve la possibilité d’investir sans apport, de louer facilement et de louer à des proches. Quelques inconvénients cependant : des plafonds trop restrictifs, et des zones géographiques et durées de location contraignantes.
- La durée du dispositif s’étend jusqu’au 31 décembre 2024.
