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Loi Pinel : tout ce qu'il faut savoir
sur ce dispositif de défiscalisation

Dispositif d’incitation fiscale, la loi Pinel est dédiée à l’investissement immobilier neuf. Cette loi, qui remplace l’ancien dispositif Duflot, ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, pour tout investissement locatif. C’est donc un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant le montant de son impôt sur le revenu.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Mise en place en septembre 2014, le dispositif Pinel succède à la loi Duflot en vigueur entre 2013 à 2014. Il faut dire que les incitations fiscales à l’investissement immobilier sont nombreuses. Chaque gouvernement tente de créer une dynamique autour de la crise du logement. Depuis 30 ans, elles rythment le quotidien des investisseurs français.

La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt pendant plusieurs années, suite à un investissement immobilier en respectant les conditions liées au logement et au locataire. Contrairement à un crédit d’impôt, la réduction d’impôt ne fait pas l’objet d’un remboursement par l’État.

Il faut donc bien préparer son projet d’investissement locatif et ne pas seulement penser à la défiscalisation ! Un courtier CAFPI peut vous aider à évaluer un projet d’investissement en loi Pinel et réaliser les simulations de réduction d’impôt et de financement.

La loi Pinel a déjà connu plusieurs modifications, notamment en 2018. Récemment, le rapport sur l’évaluation des dispositifs informe que le dispositif Pinel (avec le dispositif Denormandie) coûte 1,2 milliard d’euros à l’ensemble des contribuables en 2021, autant que le PTZ. La loi des finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’en 2024 mais en a modifié les conditions d’application.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Dispositif de défiscalisation, la loi Pinel permet de payer moins d’impôts. Cette réduction d’impôt doit être demandée, elle n’est pas automatiquement appliquée par les services des impôts !

En loi Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le montant du bien immobilier acheté, et évolue en fonction de la durée de mise en location du bien.
Il existe 3 paliers :

  • Location en loi Pinel sur 6 ans : avantage fiscal de 12 %, soit 2 % par an ;
  • Location en loi Pinel sur 9 ans : 18 %, soit 2 % par an ;
  • Location en loi Pinel sur 12 ans : 21 %, soit 2 % sur les 9 premières années, puis 1 % de 10 à 12 ans.

Exemple de calcul loi Pinel
Vous achetez un appartement neuf en 2021 de 150 000 euros pour une superficie de 30 m2. Vous vous engagez à le louer 6 ans. Le coût est bien inférieur à 5 500 euros / m2 et à 300 000 euros. Le taux de réduction d’impôt est de 12 % soit 150 000 * 12% = 18 000 euros. Il faut ensuite répartir cette réduction par année, soit 3 000 euros par an. Votre impôt sur le revenu baisse de 3 000 euros.

Bon à savoir :

Depuis 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les investissements prévus dans des logements situés dans les bâtiments d’habitation collectif et conformément à l'article 161 de la loi de Finances pour 2020. Plus d'informations sur le site du gouvernement.

Attention au plafonnement des niches fiscales ! Beaucoup de dispositifs fiscaux sont soumis à un plafonnement de 10 000 euros par an et par foyer. Il faut additionner tous vos avantages fiscaux pour ne pas excéder ce plafond. Si vous avez investi il y a quelques années dans une loi Pinel par exemple, vous restez soumis au plafond en vigueur au moment de l’achat.

Les montants des réductions d’impôts loi Pinel vont commencer à baisser dès 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2023 :

  • pour une location sur 6 années, la réduction sera de 10,5 % et non plus 12 % ;
  • pour une location sur 9 ans, elle sera de 15 % au lieu de 18 % ;
  • pour un engagement sur 12 ans, elle passe de 21 % à 17,5 %.

En 2024, la baisse s’accentue encore :

  • réduction d’impôt de 9 % pour 6 ans de location ;
  • réduction de 12 % pour 9 ans ;
  • réduction de 14 % pour 12 ans.

Soyez vigilant dans le calcul de votre investissement et mettez à jour vos calculs de rentabilité en fonction de la date de réalisation du projet.

Conditions de la loi Pinel

Il existe des conditions tenant au logement, au locataire et au propriétaire.

Conditions de la loi Pinel pour le logement

Selon la loi Pinel, le logement doit respecter un certain nombre de critères :

  • Être un logement neuf jamais habité, en VEFA ou ayant fait l’objet d’une rénovation complète,
  • Répondre aux critères énergétiques BBC2005 et RT2012 (le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les travaux de rénovation),
  • Ne pas dépasser un prix d’achat de 5 500 euros / mètre carré, ni un montant global de 300 000 euros. Au-delà, la réduction est calculée sur la base de 5 500 euros.
  • Être loué vide (non meublé) comme résidence principale du locataire.

Pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature. Si ce délai n’est pas respecté, vous pouvez oublier la réduction d’impôt Pinel de votre VEFA !

Conditions de la loi Pinel pour le locataire

Pour louer le logement, celui-ci doit également respecter quelques règles :

  • Être loué en tant que résidence principale du locataire,
  • Être loué pour une durée minimale de 6 ans (il n’y a pas de durée maximale),
  • Être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien,
  • Respecter des plafonds de loyer fixés chaque année, en fonction de la zone géographique du bien :
Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
(sur agrément)
17,55 €/m² 13,04 €/m² 10,51 €/m² 9,13 €/m²

Conditions de la loi Pinel pour l’investisseur

La loi Pinel est réservée aux contribuables résidents fiscaux en France. La réduction d’impôt intervient si le montant du bien ne dépasse pas 300 000 €/an, dans la limite de l’acquisition de 2 biens par an. L’achat peut se faire par une personne physique ou une SCI transparente (non imposée à l’impôt sur les sociétés) ou à travers une SCPI (société civile de placement immobilier).

Bon à savoir :

Si le prix du bien est de plus de 300 000 €, les services fiscaux baseront le calcul de réduction d’impôt sur un maximum de 300 000 €.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Quels sont les plafonds de revenus en loi Pinel ?

Le propriétaire devra louer son bien à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond :
 

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Couple + 1 personne à charge  75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Couple + 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Couple + 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Couple + 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €

 

Bon à savoir :

La loi Pinel permet la location à un ascendant (père, mère) ou à un descendant (enfant, s’il n’est pas rattaché au foyer fiscal).

Quelles sont les zones d’éligibilité de la loi Pinel ?

La loi Pinel ne s’applique pas à toutes les zones géographiques. Elle concerne les logements achetés dans des zones de tension du marché immobilier.

  • Zone A : La 2ème Couronne Parisienne, Lyon, Marseille, Nice, Lille, Montpellier, le bassin genevois, la Côte d’Azur ;
  • Zone A bis : Paris et la 1ère couronne Parisienne ;
  • Zone B1 : Les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements d’Outre-mer, ainsi que quelques villes “chères” comme Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle ou Saint-Malo.

Le saviez-vous ?

Les zones suivantes sont exclues de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2019 :

  • Zone B2 : Villes moyennes compris entre 50 000 et 250 000 habitants et celles de plus de 250 000 habitants non-incluses dans la zone B1 ;
  • Zone C : Reste du territoire

Et en Outre-mer ? Grâce à la loi Pinel Outre-mer, un investissement immobilier est possible jusqu’au 31 décembre 2024. Il offre une réduction d’impôt, en acquérant un logement neuf ou réhabilité, de 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans. Le prix du mètre carré est plafonné à 5 500 euros. ;

Bon à savoir

Depuis le 1er avril 2020, la réduction Pinel concerne aussi les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région en Bretagne.

Comment réussir un investissement loi Pinel ?

Plusieurs critères conditionnent le succès d’un investissement immobilier en loi Pinel :

  • La localisation du bien, situé dans un marché locatif existant pour être certain de louer.
  • Ses qualités propres, non seulement à la location mais aussi à la revente. Vérifier par exemple qu’il n’existe pas un nombre trop important d’immeubles Pinel autour de votre achat. Cela risque de diminuer les possibilités de revente.
  • La qualité du gestionnaire dans une résidence de services.
  • Bien établir la rentabilité de l’investissement immobilier dans les premières années et au-delà (lorsque vous ne bénéficiez plus d’une réduction d’impôt).

A retenir :

  • La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant de réduire ses impôts en fonction de la durée de location du bien.
     
  • Sur 6 ans, la réduction d’impôts est de 12 %, elle est de 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
     
  • Plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de ce dispositif, comme louer le bien dans les 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison s’il s’agit d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), respecter les plafonds imposés pour les loyers et acheter un bien répondant aux normes énergétiques BBC2005 et RT2012.
     
  • Les plafonds de loyers dépendent de la situation du locataire et de la zone d’éligibilité du logement.
     
  • Toutes les zones géographiques ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Les zones A, Abis et B1 le sont. Les zones B2 et C sont maintenant exclues.
Mis à jour le 05/08/2021
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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