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Investissement immobilier : les anciens dispositifs de défiscalisation

Investissement immobilier : les anciens dispositifs de défiscalisation Investissement immobilier : les anciens dispositifs de défiscalisation

En matière d'investissement immobilier, les lois varient en fonction des gouvernements. C’est la raison pour laquelle votre projet ne doit pas être seulement motivé par un dispositif de défiscalisation en particulier. 
Vous entendez parler de certaines lois sans savoir si elles sont toujours d’actualité ? 

Faisons le bilan en revenant sur leur évolution au cours de ces dernières années.

La loi Robien, remplacée par la loi Scellier

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier se succèdent depuis les 20 dernières années. Mise en place en 2003, la loi Robien permettait de bénéficier d'une déduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 10 700 € par an sur une durée de 9 ans. Le prix du loyer était soumis à différents plafonds en fonction de la zone géographique du logement. La loi Robien a été remplacée par la loi Scellier en 2009.

▶ Les logements concernés par la loi Robien 

La réduction d’impôt sur le revenu de la loi Robien ne concernait pas tous les biens mis en location. 
Ainsi, pour profiter des avantages fiscaux prévus par le dispositif, il fallait que le logement réponde à l’un ou à l’autre de ces critères : 

  • neuf ; 
  • en construction bien (ou local) inachevé ;
  • en état futur d’achèvement (VEFA) ; 
  • en réhabilitation ou réhabilité ; 
  • issu d’une transformation à usage d’habitation ; 

▶ Les sous-dispositifs de la loi Robien

La loi Robien se subdivisait en deux sous-dispositifs, à savoir : le dispositif Robien classique et le dispositif Robien recentré. Tous deux encadraient la détermination des avantages fiscaux dans le cadre de l’investissement immobilier locatif avec une distinction faite pour signifier : 

  • Les dates d’investissement auxquelles s’appliquent les dispositifs : 
    • dispositif Robien classique : du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 ; 
    • dispositif Robien recentré : du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. 
  • La période pendant laquelle le bien concerné devait être mis en location était de 9 ans pour les deux sous-dispositifs avec une spécificité pour le dispositif Robien classique. En effet, ce dernier était renouvelable une première fois pour 3 ans, puis une seconde fois pour la même durée de 3 ans. 
  • Le montant déductible pour l’amortissement : 
    • pour le dispositif Robien classique : 8 % sur le prix de revient durant 5 ans, puis, 2,5 % pour les années restantes y compris pour les périodes de prorogations ; soit les 4, 7 ou 10 ans qui suivent ; 
    • pour le dispositif Robien recentré : 6 % pendant 7 ans et 4 % pendant 2 ans. 

▶ Le dispositif Robien ZRR 

À noter que les sous-dispositifs Robien classiques et recentrés avaient chacun des spécificités pour les biens mis en location dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). Il était donc possible de, soit recourir au : 

  • dispositif Robien classique ZRR : pour les biens acquis entre le 1er janvier 2004 et le 31 août 2006 
  • dispositif Robien recentré ZRR : pour les biens acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. 

Les deux dispositifs tournés vers les zones de revitalisation rurale donnaient alors des déductions fiscales à hauteur de 26 % en plus.

Bon à savoir

La loi Robien permettait de louer son bien à des personnes de sa famille, ce que permet également la loi Pinel sous certaines conditions (les plafonds de ressources et de loyers doivent être respectés, le membre de la famille locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur).
Seuls les biens non meublés mis en location pouvaient profiter des déductions prévues par la loi Robien.

La loi Scellier, remplacée par la loi Duflot

La loi Scellier a été promulguée en janvier 2009, en remplacement de la loi Robien. Elle permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 % en France et 32 % dans les DOM sur une durée de 9 ans. Le plafond maximal de l'investissement était de 300 000 euros. Des plafonds de loyers devaient être respectés en fonction de la zone géographique du logement. La loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot en 2013.

La loi Duflot, remplacée par la loi Pinel

La loi Duflot offrait une réduction d’impôt de 18 % pour les investissements immobiliers locatifs. Plusieurs conditions devaient être respectées pour déduire jusqu’à 54 000 euros :

  • durée de location minimale de 9 ans ;
  • locataire avec des revenus inférieurs à un plafond de ressources ;
  • loyer plafonné en fonction des zones concernées.

​Le 1er septembre 2014, la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel.

Le dispositif Borloo, outil d'amortissement

Créé en juillet 2006, le dispositif Borloo permettait d'amortir jusqu'à 65 % du prix d'acquisition sur 15 ans d'un bien immobilier à raison de :

  • 6 % pendant les 7 premières années ;
  • 4 % les 2 années suivantes ;
  • 2,5 % les 6 dernières années.

L'investisseur pouvait également pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Pour en bénéficier, il devait s'engager à louer le bien entre 9 et 15 ans. La loi Borloo a été supprimée le 1er janvier 2010 et n'est donc plus en vigueur.

Bon à savoir

Les effets de ces dispositifs de défiscalisation se poursuivent dans le temps. Seul l’achat du bien immobilier doit être réalisé pendant la période de validité de la loi.
Vous pouvez donc, par exemple, poursuivre la déduction d’un investissement en loi Duflot réalisé en 2013 jusqu’en 2022.

La loi Censi-Bouvard 

Les contribuables français peuvent profiter du dispositif Censi-Bouvard pour tout investissement locatif réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022. La date d’acquisition du bien immobilier doit ensuite être complétée par d’autres conditions d’éligibilité, à savoir : 

  • le type de bien acheté : neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité (dont l’achèvement des travaux est au-dessous de 15 ans) ; 
  • la mise en location en bien meublé à usage commercial pour au moins 9 ans. Cette mise en location doit également intervenir, au plus tard, 12 mois après livraison du bien ; 
  • les types de résidences concernés : 
    • résidence  pour personnes âgées ou handicapées : dont les unités pour personnes désorientées, les logements foyers, les foyers de vie, les foyers occupationnels, les foyers ou maisons d’accueil médicalisé (FAM), les petites unités de vie, les établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD), les établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ; 
    • résidence d’accueil et de soin ayant obtenu l’agrément qualité ; 
    • résidence pour étudiants : les étudiants doivent représenter, au minimum 70 % des résidents. Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, il faudra également que ce type de résidence propose, au moins, 3 services retenus par le dispositif (linge de maison, nettoyage des locaux, service de réception professionnelle ou non, petit-déjeuner) ; 
    • résidence de tourisme pour une exploitation saisonnière ou permanente. 

Le dispositif fait l’objet d’un plafonnement global des niches fiscales qui revient à 18 000 € ajoutés à 4 % des revenus imposables. La réduction d’impôt sur le revenu est de 11 % avec une limite du prix de revient de 300 000 € HT.

Bon à savoir

Le loueur de bien meublé à usage professionnel peut cumuler les avantages des dispositifs de défiscalisation immobilière prévus par la loi Censi-Bouvard et le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP). Toutefois, pour que le cumul soit effectif, les recettes locatives ne doivent ni excéder 23 000 € ni 50 % de revenus globaux du locateur.

La loi Monuments Historiques 

Les monuments historiques profitent, depuis près d’un siècle, d’une loi de défiscalisation. Sont concernés, les immeubles : 

  • labellisés «  Fondation du patrimoine » ; 
  • monuments historiques ; 
  • inscrits à l’inventaire supplémentaire ; 
  • dans le patrimoine unique.
Bon à savoir
  • Un bien ne peut profiter d’un cumul des avantages de la loi Monuments Historiques avec d’autres dispositifs de défiscalisation ; 
  • Le régime fiscal est différent selon qu’il : 
    • ne génère pas de recette ; 
    • est inoccupé et génère de recettes ; 
    • est occupé et génère des recettes. 
  • La loi Monuments Historiques 2022 n’intervient pas si l’investissement est fait dans le cadre de l’immobilier ancien et dans l’immobilier locatif régis par la loi Malraux.
À retenir
  • Les mesures d’incitation fiscale en matière d’investissement immobilier ont une durée de vie assez courte et les lois se succèdent.
  • Depuis 2014, la loi Pinel est en vigueur et prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.
  • Elle a remplacé la loi Duflot (2013-2014) qui avait remplacé la loi Scellier (2009-2013) et la loi Robien (2003-2009).
  • La loi Censi-Bouvard et la loi Monuments Historiques sont prorogées (prolongées) pour l’année 2022.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
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