Investir en adoptant le régime LMNP
Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à tous les contribuables français qui proposent un ou plusieurs logements meublés à la location.
Les conditions habituelles de mise en location d’un bien meublée doivent être respectées :
- louer un bien décent à usage d’habitation ;
- louer un bien comportant un mobilier suffisant tel que prévu par le décret du 31 juillet 2015.
La définition se fait par opposition au statut de loueur de meublé professionnel (LMP).
Ainsi, pour être qualifié de non professionnel, le loueur doit remplir au moins l’une des 2 conditions suivantes (article 155-IV du Code général des impôts) :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée restent inférieures à 23 000 euros ;
- ces recettes n’excèdent pas les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (IR).
Ces autres revenus se constituent des salaires et rémunérations, les pensions de retraite et revenus de remplacement, les revenus des dirigeants d’entreprise, les autres revenus au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), BA (bénéfices agricoles), BNC (bénéfices non commerciaux).
LMNP et LMP, quelles différences ?
Les différences entre le statut professionnel ou non professionnel de la location meublée sont nombreuses. Elles sont d’ordre social et fiscal. Le LMP peut imputer son déficit sur son revenu global tandis que le LMNP l’impute sur les revenus de même nature pendant 10 ans.
Les plus-values réalisées lors de la vente du bien sont imposées différemment. Sous certaines conditions, les biens d’un LMP n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Fiscalité des revenus locatifs en LMNP
Les revenus tirés de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 3 régimes :
- le régime micro-BIC évite de tenir une comptabilité. Vous indiquez seulement le montant total de vos revenus. Un abattement de 50 % est prévu pour les locations meublées classiques ne dépassant pas 72 600 euros.
- le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité pour déterminer un résultat fiscal en fin d’année. Chaque année, une liasse fiscale avec un bilan, un compte de résultat avec annexes (tableau d’amortissement) est requise. L’avantage ? Vous amortissez l’achat et les travaux du bien immobilier pour diminuer les revenus imposables.
- le régime réel s’applique si les recettes excèdent 818 000 euros par an.
Le régime réel, simplifié ou non, est contraignant mais s’avère généralement plus intéressant en terme de rentabilité, que ce soit pour un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien. Dès lors que les charges et les amortissements liés au logement dépassent 50 % des loyers, le régime réel est pertinent.
Chaque régime est accessible sur option. Ainsi, vous pouvez opter pour le régime réel si vous encaissez 1 500 euros de loyer mensuel.
Comment amortir un bien immobilier en LMNP ?
C’est souvent la question la plus compliquée pour les investisseurs immobiliers.
La déduction des charges est relativement simple et ne demande qu’un peu de rigueur pour ne rien oublier : charges de copropriété, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE), frais d’entretien, frais de mise en location ou frais de gestion locative, dépenses diverses (internet, électricité, télécommunications, etc.), frais de comptabilité, assurance PNO (propriétaire non occupant), sans oublier les intérêts d’emprunt !
Les achats d’un montant supérieur à 500 euros doivent, comme pour une société, être comptabilisés en immobilisations. Ils peuvent alors être amortis en fonction de leur durée de vie. De la même manière, le coût d’achat du logement locatif peut être amorti. C’est ici que le régime réel devient très intéressant. En effet, l’amortissement d’un bien d’une valeur de plusieurs centaines de milliers d’euros génère des dotations aux amortissements importantes.
L’administration fiscale tolère un amortissement par composant et hors terrain.
Par exemple, pour un appartement parisien de 400 000 euros, elle pourrait estimer que la valeur du terrain est de 15 %, soit un montant à amortir de 85 % de la valeur d’achat. Ensuite, vous devez décomposer votre bien et amortir chaque composant sur sa durée admise. Le gros œuvre pourrait ainsi représenter 45 % du prix d’achat et s’amortir sur 75 ans. La toiture d’un immeuble peut représenter 8 % du prix d’un appartement et s’amortir sur 25 ans, etc.
Au sein du compte de résultat, ces dotations aux amortissements viennent s’ajouter aux charges pour diminuer le résultat imposable final. Très souvent, cela conduit à parvenir à une imposition très faible ou nulle, voire à générer un déficit.
L’intervention d’un expert-comptable (dont les frais sont déductibles) est évidemment bienvenue, si vous n’êtes pas familier avec ces notions comptables.
Si vous parvenez à créer un déficit, celui-ci est reportable sur les revenus de même nature pendant les 10 années suivantes. En revanche, vous ne pouvez pas le déduire de vos revenus globaux soumis à l’IR.
Les formalités pour investir en LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez effectuer les formalités suivantes :
- Faire une déclaration d'existence (formulaire POi) dans les 15 jours suivant le début de la mise en location auprès du greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location ;
- Après réception du numéro SIRET, choisir votre régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel). Avant de sélectionner le régime le plus adapté, faites des simulations sur plusieurs années et obtenez les conseils d’un professionnel.
Avec un bien immobilier loué en meublé, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui est un impôt local.
Puis chaque année, vous déposez une déclaration d’impôt :
- pour une location meublée sous le régime micro-BIC, la déclaration se fait au sein de votre déclaration de revenus principale 2042 ;
- pour une location meublée sous le régime LMNP, l’investisseur transmet une liasse fiscale LMNP complétée (déclarations 2021, 2033 et annexes) avant début mai. La télétransmission est désormais la règle. Avec le régime LMNP, les obligations comptables sont réduites à un livre journal (liste datée des recettes et des dépenses) et un registre des immobilisations.
Pour choisir le bon statut fiscal, n’oubliez pas que vous devez louer avant tout votre bien meublé !
Certaines superficies ou certaines localisations se prêtent mieux à la location meublée ou à la location nue. Une étude du marché locatif est le premier point sur lequel porter votre attention.
Ensuite, le choix entre micro-BIC et régime réel s’impose facilement pour le propriétaire d’une location meublée non professionnelle. S’il est imposé à un faible taux marginal d’imposition ou s’il ne souhaite pas réaliser des démarches complexes, le régime micro-BIC convient parfaitement à un propriétaire bailleur. En revanche, si son investissement représente une somme importante, s’il veut optimiser la fiscalité applicable à ses revenus locatifs, il peut réaliser des simulations de LMNP. Ses efforts seront récompensés par une baisse de la fiscalité applicable sur les loyers perçus.
Cumul LMNP et Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de tourisme, de santé, d’étudiants. Elle vise les résidences neuves ou rénovées.
Ce dispositif fiscal incitatif offre des avantages conséquents :
- récupération de la TVA, soit 20 % du montant investi ;
- non-imposition des revenus locatifs perçus ;
- réduction de 11 % du prix total du bien immobilier de son impôt sur le revenu pendant 9 ans (dans la limite d’un investissement de 300 000 euros).
- pas de gestion locative (la gestion est assurée par le professionnel qui gère la résidence de services avec lequel vous signez un bail commercial).
La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP pour le montant excédant cette fraction de 300 000 euros.
Ainsi, il est possible de réduire l’imposition due au titre des loyers perçus par la pratique de l’amortissement.
Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas compatible avec tous les dispositifs d’incitation fiscale. Par exemple, la loi Pinel est incompatible avec le LMNP dans la mesure où le logement doit être loué nu, et non meublé.
- Les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- 2 régimes sont possibles : LMNP ou LMP, selon que cela constitue ou non les recettes principales du foyer
- Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre le régime forfaitaire du micro-BIC ou le régime réel simplifié
- Le régime réel est très souvent plus intéressant car il permet d’amortir l’achat du bien immobilier en plus des travaux et charges
- Adopter le régime LMNP nécessite de tenir une comptabilité et d’effectuer chaque année une déclaration de résultats semblable à celle des sociétés, avec un bilan et un compte de résultats, ainsi que les annexes (notamment pour la déduction des amortissements).
