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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Devenir LMNP, loueur de meublé non professionnel

L’investissement immobilier nécessite une connaissance des différents régimes fiscaux applicables. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre la possibilité intéressante d’amortir l’achat du bien immobilier et de déduire les charges.
Pour savoir si ce régime est fait pour vous, suivez notre guide pratique du LMNP.

Investir en adoptant le régime LMNP

Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à tous les contribuables français qui propose un ou plusieurs logements meublés à la location. Sa définition se fait par opposition au statut de loueur de meublé professionnel (LMP).

Ainsi, pour être qualifié de non professionnel, le loueur doit remplir au moins l’une des 3 conditions suivantes (article 155-IV du Code général des impôts) :

  • aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel, sachez que cette condition n’est plus exigée depuis le 20 mars 2019 ;
  • les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 euros ;
  • ces recettes n’excèdent pas les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

Les revenus tirés de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 3 régimes :

  • le régime micro-BIC évite de tenir une comptabilité. Vous indiquez seulement le montant total de vos revenus. Un abattement de 50 % est prévu pour les locations meublées classiques ne dépassant pas 70 000 euros.
  • le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité pour déterminer un résultat fiscal en fin d’année. Chaque année, une liasse fiscale avec un bilan, un compte de résultat avec annexes (tableau d’amortissement) est requise. L’avantage ? Vous amortissez l’achat et les travaux du bien immobilier pour diminuer les revenus imposables.
  • le régime réel s’applique si les recettes excèdent 238 000 euros par an.

Le régime réel, simplifié ou non, est contraignant mais s’avère généralement plus intéressant en terme de rentabilité, que ce soit pour un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien. Dès lors que les charges et les amortissements liés au logement dépassent 50 % des loyers, le régime réel est pertinent.

Bon à savoir :

Si vous parvenez à créer un déficit, celui-ci est reportable sur les revenus de même nature pendant les 10 années suivantes. En revanche, vous ne pouvez pas le déduire de vos revenus globaux soumis à l’IR.

Les formalités pour investir en LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez effectuer les formalités suivantes :

  • Faire une déclaration d'existence (formulaire POi) dans les 15 jours suivant le début de la mise en location auprès du greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location ;
  • Après réception du numéro SIRET, choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou régime réel). Avant de sélectionner le régime le plus adapté, faites des simulations sur plusieurs années et obtenez les conseils d’un professionnel.

Cumul LMNP et Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de tourisme, de santé, d’étudiants. Elle vise les résidences neuves ou rénovées.

Ce dispositif fiscal incitatif offre des avantages conséquents :

  • récupération de la TVA, soit 20 % du montant investi ;
  • non-imposition des revenus locatifs perçus ;
  • réduction de 11 % du prix total du bien immobilier de son impôt sur le revenu pendant 9 ans (dans la limite d’un investissement de 300 000 euros). 
  • pas de gestion locative et amortissement du mobilier

La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP pour le montant excédant cette fraction de 300 000 euros.

Bon à savoir :

Avec un bien immobilier loué en meublé, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui est un impôt local.

A retenir :

  • Les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • 2 régimes sont possibles : LMNP ou LMP, selon que cela constitue ou non les recettes principales du foyer
  • Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre le régime forfaitaire du micro-BIC ou le régime réel simplifié
  • Le régime réel est très souvent plus intéressant car il permet d’amortir l’achat du bien immobilier en plus des travaux et charges
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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