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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Dispositif Censi-Bouvard

Loi fiscale permettant de défiscaliser, le dispositif Censi-Bouvard est dédié à l’investissement locatif meublé, en résidences de service neuves, résidences de tourisme, d’affaires ou d’étudiants. Il permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 %.
Découvrez les autres avantages de la loi Censi-Bouvard, les logements éligibles et les conditions pour en profiter.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Réservé aux contribuables français souhaitant investir dans l’immobilier locatif, le régime Censi-Bouvard concerne les investissements dans un logement meublé neuf, au cœur d’une résidence de service.

Bon à savoir :

En loi Censi-Bouvard, nul besoin de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Pour tout investissement réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, il vous offre de multiples avantages :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes du logement, dans la limite de 300 000 € et sur une période de 9 ans.

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant imposable, celui-ci est reportable sur 6 ans.

  • La récupération de la TVA à 20 % de votre logement : vous pouvez récupérer 20 % sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose au moins 3 services en plus de l'hébergement.
  • Des loyers garantis pendant 9 ans grâce au bail qui vous lie avec votre locataire : pas de risques de loyers impayés en Censi-Bouvard.

Le saviez-vous ?

Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, pour le même foyer fiscal.

Logements éligibles

Tout logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019 est éligible au dispositif Censi-Bouvard.

Cependant, il concerne uniquement les résidences meublées :

Bon à savoir :

Les logements doivent être loués meublés et pour une durée minimale de 9 ans, par bail commercial à l’exploitant de la résidence.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Pour tirer profit de Censi-Bouvard, plusieurs points doivent être respectés :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021,
  • Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition,
  • Louer le logement meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence, pour une période minimum de 9 ans
  • Déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.

Bon à savoir :

  • En Censi-Bouvard, il n’y a ni zonage, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire.
  • Les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum sont également éligibles.
  • La réduction d’impôt est calculée d’après le montant du bien, dans la limite de 300 000 €.

Censi-Bouvard et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Il est tout à fait possible de cumuler LMNP et Censi-Bouvard sous condition que la location du logement ne doit pas être exercée dans le cadre d’une activité́ professionnelle.

Cependant, les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ni représenter plus de 50 % des revenus totaux de l’investisseur.
Le cumul des statuts est possible sur le prix du ou des biens, cependant la réduction d’impôt s’effectuera uniquement sur le plafond de 300.000 €.
Seule la fraction du prix supérieure à 300.000 € sera soumise à l’amortissement.

Ainsi vous ne pouvez amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de réduction d’impôt : vous pourrez amortir la fraction du bien supérieure à 300 000 €.
Et si le mobilier s’amortit, il ne bénéficie pas de la réduction d’impôt grâce à Censi-Bouvard.

A retenir :

  • Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables français, souhaitant investir en résidence de service (logement meublé neuf).
     
  • Il offre 3 avantages principaux :
    • 11% de réduction d’impôt, calculé sur le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 €, sur une période de 9 ans,
    • La récupération de la TVA à 20 %,
    • Des loyers garantis pendant 9 ans.
       
  • ​Pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard, le logement doit avoir été acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
     
  • Les résidences avec services pour étudiants, pour personnes âgées et handicapées et les résidences d’accueil et soins sont concernées.
     
  • Plusieurs conditions doivent être réunies pour permettre de bénéficier du dispositif, comme mettre le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition, louer le logement meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour 9 ans ou encore déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
     
  • En Censi-Bouvard, il n’y ni zonage géographique, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire.
     
  • LMNP et Censi-Bouvard sont cumulables si les recettes ne dépassent pas 23 000 € / an et ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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