Loi fiscale permettant de défiscaliser, le dispositif Censi-Bouvard est dédié à l’investissement locatif meublé, en résidences de service neuves, résidences de tourisme, d’affaires ou d’étudiants. 

Il permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 % de la valeur d’achat du bien hors taxes. 

Découvrez les autres avantages de la loi Censi-Bouvard, les logements éligibles et les conditions pour en profiter.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Réservé aux contribuables domiciliés en France souhaitant investir dans l’immobilier locatif, le régime Censi-Bouvard concerne les investissements dans un logement meublé neuf, au cœur d’une résidence de service. Il offre une réduction d’impôt d’un montant maximal de 3 666 euros chaque année pendant 9 ans. 

L’avantage du dispositif Censi-Bouvard est qu’il offre la possibilité de réduire son impôt sur le revenu tout en constituant un investissement locatif en LMNP. Les résidences de service pour étudiants ou pour seniors constituent souvent des investissements intéressants. 

L'investissement locatif en résidence de service convient de bien étudier non seulement la qualité du bien, l’adéquation avec la cible de locataires visées mais aussi le professionnalisme du gestionnaire de la résidence. En effet, à la différence des investissements locatifs directs, la location se fait à travers ce gestionnaire.

Bon à savoir

En loi Censi-Bouvard, nul besoin de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Pour tout investissement réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022, il vous offre de multiples avantages :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes du logement, dans la limite de 300 000 € et sur une période de 9 ans.

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant imposable, celui-ci est reportable sur 6 ans (à condition que le logement soit toujours loué).

  • La récupération de la TVA à 20 % de votre logement : 
    vous pouvez récupérer 20 % sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose au moins 3 services en plus de l'hébergement (parmi les services suivants : réception, entretien, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison)
Important

Ce remboursement de la TVA est soumis à l’engagement de conserver le bien pendant 20 ans ! En cas de revente, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restant à courir jusqu’au 20e anniversaire de l’achat.

  • Des loyers garantis pendant 9 ans grâce au bail qui vous lie avec votre locataire :
    pas de risques de loyers impayés en Censi-Bouvard.
    Vous signez un contrat avec le gestionnaire de la résidence de services et c’est lui qui se charge de tout : recherche du locataire, perception des loyers, etc.
Bon à savoir

Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, pour le même foyer fiscal.
En revanche, l’ensemble des coûts d’achat ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 euros sur une même année d’imposition.

Logements éligibles

Tout logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019 est éligible au dispositif Censi-Bouvard. L'article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit les modalités de cette réduction d’impôt sur le revenu

Cependant, il concerne uniquement les résidences meublées :

Ces résidences de service peuvent être situées sur tout le territoire français. 

Attention, depuis 2017, les logements dans les résidences de tourisme classées ne permettent plus de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Important

Les logements doivent être loués meublés et pour une durée minimale de 9 ans, par bail commercial à l’exploitant de la résidence.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard

Pour tirer profit de Censi-Bouvard, plusieurs points doivent être respectés :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022,
  • Acquérir un logement ancien achevé depuis plus de 15 ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation,
  • Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition,
  • Louer le logement meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence, pour une période minimum de 9 ans
  • Déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
Bon à savoir
  • En Censi-Bouvard, il n’y a ni zonage, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire.
  • Les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum sont également éligibles.
  • La réduction d’impôt est calculée d’après le montant du bien, dans la limite de 300 000 €.

Un bail commercial est rédigé avec le gestionnaire de l’établissement qui gère la location pendant toute la durée d’engagement. Ce bail définit le montant du loyer, sa revalorisation, la répartition des charges et rappelle la durée d’engagement.

Important

L’investisseur immobilier peut perdre le bénéfice de la réduction d’impôt Censi-Bouvard s’il ne respecte pas ses engagements locatifs.

Le dispositif Censi-Bouvard devait prendre fin en 2018. Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 et la loi de finances pour 2022 a ajouté une année supplémentaire. 
L’acte d’achat doit donc être signé avant le 31 décembre 2022 pour profiter des réductions d’impôt offertes par la Loi Censi-Bouvard, sauf nouvelle prolongation en fin d’année.

Censi-Bouvard et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Il est tout à fait possible de cumuler LMNP et Censi-Bouvard. Ce dispositif est d’ailleurs parfois appelé “régime LMNP dans les résidences de service”. 

Pour adopter le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), deux conditions sont impératives : 

  • les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par année ; 
  • ces recettes ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal de l'investisseur immobilier. 

Dans ces conditions, le bailleur n’est pas considéré comme un professionnel et peut donc cumuler les avantages du statut de LMNP avec les réductions d’impôt Censi-Bouvard. 

Le cumul des statuts est possible sur le prix du ou des biens, cependant la réduction d’impôt s’effectuera uniquement sur le plafond de 300.000 €.

Bon à savoir

Seule la fraction du prix supérieure à 300.000 € sera soumise à l’amortissement pratiquée au titre du LMNP. 
Par exemple, pour l’achat d’un bien à 400 000 euros, 300 000 euros permettent de profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. L'amortissement sera calculé sur une base de 400 000 € mais la fraction déductible du résultat sera calculée sur 100 000 €, soit la différence entre le prix réel et la base de la réduction d’impôt. Et si le mobilier s’amortit, il ne bénéficie pas de la réduction d’impôt grâce à Censi-Bouvard. 
Faites appel à un expert-comptable ou à un spécialiste de l'investissement immobilier si vos connaissances comptables et fiscales sont limitées.

Les revenus générés grâce à la location meublée au sein d’une résidence de services relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La comptabilité du LMNP requiert des connaissances approfondies, en particulier pour l’amortissement par composant du bien acquis. En contrepartie d’une comptabilité plus complexe, ce statut de loueur en meublé non professionnel offre de nombreux avantages.

Bon à savoir

La réduction d'impôt investissement locatif Censi-Bouvard permet d’obtenir une avance ou acompte pour permettre un gain de trésorerie à l’investisseur. Cet acompte de 60 % de l’ensemble des certains crédits d’impôts et réduction d’impôt est versé en janvier sur la base du montant perçu l’année précédente. 

À retenir
  • Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables français, souhaitant investir en résidence de service (logement meublé neuf).
     
  • Il offre 3 avantages principaux pour les investissements locatifs :
    • 11% de réduction d’impôt, calculé sur le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 €, sur une période de 9 ans,
    • La récupération de la TVA à 20 %,
    • Des loyers garantis pendant 9 ans.
       
  • ​Pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard, le logement doit avoir été acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.
     
  • Les résidences avec services pour étudiants, pour personnes âgées et handicapées et les résidences d’accueil et soins sont concernées.
     
  • Plusieurs conditions doivent être réunies pour permettre de bénéficier du dispositif, comme mettre le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition, louer le logement meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour 9 ans ou encore déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
     
  • En Censi-Bouvard, il n’y ni zonage géographique, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire.
     
  • LMNP et Censi-Bouvard sont cumulables si les recettes ne dépassent pas 23 000 € / an et ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
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