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Investir dans le neuf :
les dispositifs de défiscalisation

Investir dans le neuf : les dispositifs de défiscalisation Investir dans le neuf : les dispositifs de défiscalisation

Vous souhaitez investir dans le neuf ? Vous êtes un peu perdus parmi tous les dispositifs d’incitation fiscale à votre disposition ? Les outils de défiscalisation sont nombreux pour doper la construction de logements neufs. Ils évoluent fréquemment, complètement ou partiellement. Avant d’investir, il est important de bien connaître les réductions d’impôt sur le revenu disponibles. 
Décryptons ensemble les lois de défiscalisation et les avantages pour investir dans le neuf.

Les avantages d’un investissement immobilier dans le neuf

Investir dans le neuf ou dans l’ancien est l’une des premières questions à se poser dans votre projet immobilier. Des points forts existent dans les deux cas. Un achat dans le neuf vous offre un bien immobilier économe en énergie, conforme aux normes de construction les plus modernes ainsi qu’une garantie du constructeur. En contrepartie, le prix d’achat est plus élevé dans le neuf mais vous bénéficiez de frais d’acquisition réduits, voire d’exonération de taxe foncière ou de remboursement de la TVA.

Les banques facilitent l’octroi de crédit immobilier aux investisseurs disposant d’un bon dossier, que le logement soit neuf ou ancien. Tout investisseur doit réaliser en amont des simulations de rentabilité. 

En outre, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans le neuf, tels que LMNP, LMP, loi Pinel, loi Censi Bouvard, etc.

Avant d’investir dans l’immobilier neuf, étudiez chaque élément de la même manière que si vous envisagiez d’habiter le logement : localisation, accessibilité, environnement, agencement, qualité, etc. Les dispositifs d’incitation mis en place par les pouvoirs publics sont en général plafonnés. Dans certaines villes, les prix immobiliers vous limitent à un investissement dans un studio. Le calcul de la rentabilité se fait sur plusieurs années avant de décider quel investissement correspond à vos objectifs. 

Comment investir dans le neuf avec la loi Pinel ?

La loi Pinel remplace la loi Duflot pour les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014. Adoptée seulement un an plus tard, elle corrige et assouplit les règles mises en place initialement. Les différences entre la loi Duflot et la loi Pinel sont importantes, d’autant plus que le dispositif Pinel a connu de nombreuses modifications depuis 2014.

Elle permet aux particuliers d'acheter un bien immobilier neuf pour le louer tout en bénéficiant d'un abattement fiscal. L’article 199 novovicies du Code général des impôts organise les modalités de ce dispositif d’investissement locatif intermédiaire. Seuls les investissements dans le neuf en zones A bis, A et B1 sont désormais concernés par les réductions d’impôt Pinel, dédiées aux achats dans des immeubles collectifs depuis 2021.

La loi Pinel concerne les habitations situées en zone tendue et respectant les normes écologiques du bâtiment.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez vous engager à louer le logement neuf sur une durée de :

  • 6 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 % ;
  • 9 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % ;
  • 12 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 %.

La réduction d'impôt ne pourra pas atteindre plus de 63 000 € sur cette durée. Les logements concernés doivent être loués en tant que résidence principale. Le montant des loyers est également plafonné en fonction du revenu annuel des locataires et de la zone géographique.

Prévu pour s’achever le 31 décembre 2022, le dispositif Pinel est prolongé jusqu’à fin 2024 avec des réductions d’impôt en baisse. Ainsi, la réduction d’impôt pour un investissement neuf en France métropolitaine passe : 

  • à 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement de location de 6 ans, 
  • à 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement de location de 9 ans. 
  • à 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour un engagement de location de 12 ans.

Toutefois, certains logements neufs répondant à des critères de performance énergétique ou situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) voient le taux de réduction initial maintenu jusqu’en 2024. Cette modulation est connue sous le nom PINEL+, qui prévoit également une superficie minimale par appartement. 

Comment investir dans le neuf avec la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 11% du prix d'acquisition du bien neuf, dans la limite de 300 000 euros. Il vise l’investissement dans l’immobilier neuf ou rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), au sein des résidences de services. Initialement prévu jusqu’en 2021, le dispositif Censi-Bouvard est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.  

Pour en profiter plusieurs conditions doivent être réunies :

  • louer une résidence de services : résidence senior, résidence pour étudiant, résidence de tourisme, EHPAD ;
  • louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans : vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services qui s’engage à louer pendant toute la durée ;
  • louer le logement à une personne n’appartenant pas à votre foyer fiscal.

En revanche, aucune condition n’est requise concernant le montant du loyer et les ressources des locataires.

Ainsi, le gain maximal est de 3 666 euros par an. Comme vous signez un bail commercial et louez en meublé, vos loyers sont fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers. Vous pouvez donc profiter du dispositif Censi-Bouvard en étant LMNP (loueur de meublé non professionnel) et ainsi cumuler les avantages des deux dispositifs. 

Bon à savoir

Vous pouvez également récupérer la TVA (20 % du prix d’achat) si la résidence propose plusieurs services.

Comment investir dans le neuf avec le statut LMNP ou LMP ?

Lors d’un investissement dans l’immobilier neuf, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (pour des locations nues) ou des bénéfices industriels et commerciaux (pour des locations meublées). Le statut LMNP, réservé aux loueurs non professionnels, vous permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos recettes en optant pour le régime forfaitaire (ou micro BIC). Vous pouvez aussi privilégier le régime réel simplifié qui vous permet d’amortir le bien et donc de payer peu ou pas d’impôts sur les loyers perçus.
Attention toutefois car le régime réel impose de réaliser une comptabilité et de déposer chaque année une liasse fiscale complète. Par ailleurs, l’amortissement du bien immobilier se fait par composant (toiture, électricité, plomberie, etc.) et en ôtant la valeur du terrain. Un accompagnement comptable est indispensable pour les néo-investisseurs immobiliers.

Pour bénéficier du statut LMNP, votre location d'appartement ne doit pas constituer la source de revenus principale du foyer fiscal, sauf si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros. Sinon, vous passez au statut LMP (loueur meublé professionnel).

Le statut LMP vous permet de bénéficier :

  • d'une réduction du revenu imposable ;
  • d'une exonération d'impôt sur la fortune et d’imposition des plus-values professionnelles ;
  • d'un allègement des droits de succession.

Comment investir dans le neuf outre-mer ?

Investir dans un territoire ultramarin peut être une bonne idée et devenir une résidence secondaire après les périodes de location contraintes. Toutefois, n’étant pas présent sur place, l’investisseur doit être particulièrement précautionneux sur la qualité de son investissement et sur le marché immobilier local.  

La loi Girardin remplace la loi Paul et concerne les investissements immobiliers réalisés dans les départements et collectivités d’Outre-mer. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant s'élever de 40 000 euros à 60 000 euros.

La loi Girardin s'adresse aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Les conditions pour en bénéficier sont complexes. L’accompagnement d’un professionnel est recommandé pour réussir ce type d’investissement immobilier.

La loi Girardin a pris fin le 31 décembre 2017 pour les investisseurs particuliers. Seule la loi Girardin IS persiste pour les structures soumises à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, comme tout dispositif fiscal incitatif, les effets perdurent pour les investissements réalisés tant que le texte était en vigueur.  

Pour investir dans l’immobilier neuf en Outre-mer, il existe le dispositif Pinel Outre-mer. C’est le seul dispositif actuellement en vigueur pour investir dans l’immobilier ultramarin. Les principes sont identiques à la loi Pinel en France métropolitaine. Seuls les taux changent et la réduction d’impôt est de 23 %, 29 % ou 32 % pour des engagements de location respectifs de 6, 9 et 12 ans. Un même système dégressif est mis en place pour 2023 et 2024.

Les territoires concernés sont les DOM (départements d’Outre-mer : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte), les COM (Collectivités d’Outre-mer : Polynésie Française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, Saint-Martin et Saint Barthélémy) et la Nouvelle-Calédonie.

Bon à savoir : l’avantage fiscal octroyé par la loi Pinel Outre-mer entre dans le plafonnement des niches fiscales (18 000 euros pour les territoires ultramarins). 

À retenir
  • Investir dans le neuf présente de nombreux avantages notamment fiscaux.
  • La loi Pinel offre une réduction d’impôt soumise à des conditions relatives au bien et au locataire.
  • La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissement dans une résidence de services.
  • Le statut LMNP ou LMP offre la possibilité d’amortir l’achat du bien et donc de payer moins d’impôt sur le revenu, pour des locations meublées.  Le régime réel d’imposition peut se combiner avec le dispositif Censi-Bouvard. 
  • Investir dans l’immobilier neuf en Outre-mer est possible grâce à la loi Girardin ou désormais à la loi Pinel Outre-mer. 
     
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 24/08/2022
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