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Investir dans le neuf : les dispositifs de défiscalisation

Vous souhaitez investir dans le neuf ? Vous êtes un peu perdus parmi tous les dispositifs d’incitation fiscale à votre disposition ? Les outils de défiscalisation sont nombreux pour doper la construction de logements neufs.
Décryptons ensemble les lois de défiscalisation et les avantages pour investir dans le neuf.

Les avantages d’un investissement immobilier dans le neuf

Investir dans le neuf ou dans l’ancien est l’une des premières questions à se poser dans votre projet immobilier. Des points forts existent dans les deux cas. Un achat dans le neuf vous offre un bien immobilier économe en énergie, conforme aux normes de construction les plus modernes ainsi qu’une garantie du constructeur.
En outre, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans le neuf, tels que LMNP, LMP, loi Pinel, loi Censi Bouvard, etc.

Comment investir dans le neuf avec la loi Pinel ?

La loi Pinel remplace la loi Duflot pour les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014. Elle permet aux particuliers d'acheter un bien immobilier neuf pour le louer tout en bénéficiant d'un abattement fiscal.

La loi Pinel concerne les habitations situées en zone tendue et respectant les normes écologiques du bâtiment.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez vous engager à louer le logement neuf sur une durée de :

  • 6 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 % ;
  • 9 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % ;
  • 12 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 %.

La réduction d'impôt ne pourra pas atteindre plus de 63 000 € sur cette durée. Les logements concernés doivent être loués en tant que résidence principale. Le montant des loyers est également plafonné en fonction du revenu annuel des locataires et de la zone géographique.

Comment investir dans le neuf avec la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 11% du prix d'acquisition du bien neuf, dans la limite de 300 000 euros.
Pour en profiter plusieurs conditions doivent être réunies :

  • louer une résidence de services : résidence senior, résidence pour étudiant, résidence de tourisme, EHPAD ;
  • louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans ;
  • louer le logement à une personne n’appartenant pas à votre foyer fiscal.

Bon à savoir :

Vous pouvez également récupérer la TVA (20 % du prix d’achat) si la résidence propose plusieurs services.

Comment investir dans le neuf avec le statut LMNP ou LMP ?

Le statut LMNP, réservé aux loueurs non professionnels, vous permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos recettes en optant pour le régime forfaitaire (ou micro BIC). Vous pouvez aussi privilégier le régime réel simplifié qui vous permet d’amortir le bien et donc de payer peu ou pas d’impôts sur les loyers perçus.
Attention toutefois car le régime réel impose de réaliser une comptabilité et de déposer chaque année une liasse fiscale complète.

Pour bénéficier du statut LMNP, votre location d'appartement ne doit pas constituer la source de revenus principale du foyer fiscal, sauf si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros. Sinon, vous passez au statut LMP (loueur meublé professionnel).

Le statut LMP vous permet de bénéficier :

  • d'une réduction du revenu imposable ;
  • d'une exonération d'impôt sur la fortune et d’imposition des plus-values professionnelles ;
  • d'un allègement des droits de succession.

Comment investir dans le neuf outre-mer avec la loi Girardin ?

La loi Girardin remplace la loi Paul et concerne les investissements immobiliers réalisés dans les départements et collectivités d’Outre-mer. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant s'élever de 40 000 euros à 60 000 euros.
La loi Girardin s'adresse aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Les conditions pour en bénéficier sont complexes. L’accompagnement d’un professionnel est recommandé pour réussir ce type d’investissement immobilier.

A retenir :

  • Investir dans le neuf présente de nombreux avantages notamment fiscaux.
  • La loi Pinel offre une réduction d’impôt soumise à des conditions relatives au bien et au locataire.
  • La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissement dans une résidence de services.
  • Le statut LMNP ou LMP offre la possibilité d’amortir l’achat du bien et donc de payer moins d’impôt sur le revenu, pour des locations meublées.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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