Comme pour l’achat de sa résidence principale, le choix du neuf ou de l’ancien est une question qui se pose très tôt dans votre projet d’investissement immobilier. La réponse dépend en grande partie de vos objectifs. L’immobilier neuf et l’immobilier ancien présentent chacun leurs avantages. Suivez nos conseils pour acquérir le logement locatif qui réponde à vos attentes.

Comment choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien ?

Plusieurs points permettent de préciser, en fonction de vos priorités, le but poursuivi par votre désir d’investir et de mieux vous diriger entre le neuf et l’ancien :

  • l’emplacement : comme tout projet immobilier, la localisation du bien est le point crucial. Un mauvais emplacement nuit à la recherche de locataires et à la revente. Dans les grandes villes, c’est plutôt dans l’ancien que se trouvent les meilleurs emplacements.
  • le prix : au-delà du simple prix d’achat, vous devez comparer le coût total des projets incluant le prix, les travaux éventuels, les charges, les frais de notaire, etc.
  • les avantages fiscaux : plusieurs dispositifs différents existent dans le neuf. Dans l’ancien, il n’est pas impossible d’amortir l’achat du bien pour réduire l’imposition des loyers. La défiscalisation est importante mais ne doit pas être le seul moteur de votre projet d’investissement.
Important

Faites attention aux dispositifs fiscaux et lois particulières qui ont souvent une durée de vie limitée. Un investissement immobilier se fait sur un temps long !

Les avantages de l’investissement dans le neuf

Investir dans le neuf répond à une logique de tranquillité à long terme. Voici les principaux avantages du neuf pour un investissement locatif :

  • des constructions aux normes récentes, plus économes en énergie et plus sécurisées.
    La performance énergétique peut devenir un argument pour vos futurs locataires.
  • une garantie décennale du constructeur sur les principaux éléments tels que toiture, fondations, etc.
    De manière générale, les travaux d’entretien sont limités normalement pendant les premières années avec un logement locatif neuf.
  • des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % et parfois, une possibilité de remboursement de la TVA de 20 % sur l’achat.
  • le bénéfice de la loi Pinel : si votre logement devient la résidence principale d’un locataire aux revenus inférieurs à certains plafonds, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu à certaines conditions.
    En contrepartie, le montant du loyer est plafonné et cela ne doit pas impacter la rentabilité de votre investissement. L’engagement de location se fait sur 6, 9 ou 12 ans. Avec un investissement en loi Pinel, vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant, s’il remplit par ailleurs les conditions de ressources. Ce peut être le bon moyen d’aider un proche à se loger, de loger un locataire en toute confiance et de bénéficier d’une réduction d’impôts.
  • une localisation située dans des quartiers en rénovation.
  • vous avez parfois la possibilité d’aménager le logement comme vous le souhaitez dès les premiers plans pour optimiser la future mise en location.
Important

Attention au paiement échelonné dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
A moins de négocier un différé de remboursement, l’investisseur commencera à rembourser le crédit immobilier avant la mise en location, et par conséquent, la perception des premiers revenus locatifs. Il doit alors avoir la capacité de financer avec ses fonds propres les premiers mois, tout en prenant en compte la possibilité de retard dans la livraison du logement neuf.

Les avantages de l’investissement dans l’ancien

Plus vous vous investissez personnellement dans votre projet d’investissement immobilier, plus vous adhérerez aux avantages de l’ancien :

  • l’emplacement : au cœur des villes, les immeubles anciens sont souvent construits depuis longtemps. Parfois protégés au titre du patrimoine national, les logements anciens ne peuvent laisser la place à des constructions modernes.
    Or, une localisation centrale est souvent la priorité du locataire en quête de logement.
  • un prix d’achat plus accessible : le prix au M2 est moins cher dans l’ancien mais vous devez prendre en compte tous les coûts annexes sur plusieurs années tels que les travaux d’entretien ou de rénovation, les dépenses d’énergie (plus importante pour vos locataires), les frais de notaire plus élevés, etc.
    Des aides à la rénovation et des dispositifs fiscaux sont disponibles dans l’ancien (Loi Denormandie, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, etc.)
  • des rendements plus importants : dans l’ancien, le rendement locatif est un peu meilleur mais les dispositifs de défiscalisation sont aussi moins nombreux.
  • la disponibilité : l’investissement dans l’ancien est souvent disponible immédiatement, contrairement au neuf.
Bon à savoir

Vous investissez dans l’ancien ?
Attardez-vous sur l’état de l’immeuble et la situation de la copropriété. Un ravalement de façade ou une réfection de la toiture constituent un budget important aux conséquences importantes sur votre plan de financement et votre rentabilité à moyen terme. Les travaux dans l’appartement et dans l’immeuble doivent être bien évalués.

Attention aux passoires thermiques ! Avant d’investir dans une “super affaire”, vérifiez l’étiquette énergie du diagnostic de performance technique (DDT). Rapidement, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués en l’état. L’investisseur devra entreprendre des travaux pour améliorer la performance de son investissement locatif. 

Quelques conseils pour bien choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien 

Avant toute chose, comparez les coûts en totalité d’un projet d’investissement dans le neuf et d’un projet d’investissement dans l’ancien sur plusieurs années. Défiscalisation, frais de notaires réduits, prix d’achat plus ou moins importants, travaux d’entretien à prévoir, vacances locatives, etc. 

Second conseil : visitez vous-même sur place le bien et l’environnement immédiat. Investir à l’autre bout de la France ou du monde présente des risques de déconvenue importants. Un investisseur chevronné fera comme s’il envisageait de s’installer et d’acquérir sa résidence principale : commerces, transports, ambiance diurne et nocturne, futurs grands projets de la mairie ou de la région, etc. Nous ne pouvons que vous déconseiller d’acquérir un bien immobilier dans lequel vous refuseriez de vivre.

Bon à savoir

La multiplication des projets neufs en défiscalisation Pinel conduit certains quartiers à une offre locative supérieure à la demande !
Une visite sur place s’accompagne de recherches sur la demande locative et l’offre dans le quartier. 

Troisième conseil : les frais d’entretien et de changement du mobilier si vous louez en meublé sont à évaluer différemment de ceux que vous pouvez avoir dans votre résidence principale. Un locataire sera sans doute moins soigneux et la multiplication des locataires entraîne un besoin d’entretien plus fréquent. 

La vigilance sera identique quel que soit votre projet d’investissement immobilier : dans le neuf, vous surveillerez votre constructeur ou le promoteur du projet, ainsi que les petites lignes du contrat de réservation. Dans l’ancien, vous vous intéresserez aussi à l’immeuble, à la copropriété, au voisinage, etc. Gérer les futurs conflits entre vos locataires et les propriétaires peut vite devenir chronophage. 

Investir dans le neuf ou dans l’ancien nécessite un recours au crédit immobilier. Dans un investissement dans l’ancien avec travaux, il pourra comprendre le montant de la rénovation. Au fil des ans, si d’autres travaux apparaissent nécessaires, des prêts travaux indépendants ou des aides à la rénovation sont possibles et ne sont pas systématiquement réservées à la résidence principale. 

Enfin, soyez attentif au potentiel de revente de votre investissement immobilier. Dans l’ancien, la situation géographique et la possibilité de rénover complètement le bien peuvent offrir des perspectives à la revente. D’autant plus qu’un acheteur sera sensible au charme de l’ancien. Dans le neuf, c’est la manière dont la construction va vieillir qui déterminera votre capacité à générer une plus-value sur la revente de votre investissement locatif.
Un logement neuf perd en moyenne 20 % de sa valeur dès la première mise en location ce qui va allonger la rentabilité de l'investissement.

Bon à savoir

Acheter dans l’ancien ou dans le neuf dépend de votre profil d’investisseur !
On constate que les jeunes de moins de 35 ans et les primo-accédants sont plutôt favorables à l’achat dans le neuf. L’achat dans l’ancien est plutôt choisi par des personnes entre 35 et 50 ans, avec une première expérience dans l’immobilier.

À retenir
  • Pour choisir entre un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez définir vos principaux objectifs.
  • L’investissement dans le neuf présente des avantages en termes de fiscalité, de garanties, de réduction des frais de notaires.
  • L’investissement dans l’ancien présente des avantages en termes de localisation, de disponibilité, de rendement.
  • Pour bien choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien, prenez en compte le coût global sur de nombreuses années, en étant vigilant sur la qualité de la construction. 
  • Visitez personnellement le bien avant d’investir dans l’ancien comme dans le neuf : l’environnement est essentiel pour mettre en location un appartement. 
  • Toujours penser au potentiel de revente du bien ! Un investissement n’est pas toujours réalisé pour toute une vie.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 26/08/2022
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