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Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts

Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts

Comme pour l’achat de sa résidence principale, le choix du neuf ou de l’ancien est une question qui se pose très tôt dans votre projet d’investissement immobilier. La réponse dépend en grande partie de vos objectifs. L’immobilier neuf et l’immobilier ancien présentent chacun leurs avantages.
Suivez nos conseils pour acquérir un logement locatif qui réponde à vos attentes.

Comment choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien ?

Plusieurs points permettent de vous aider à mieux choisir entre le neuf et l’ancien :

  • L’emplacement : comme tout projet immobilier, la localisation du bien est le point clé.
    Un mauvais emplacement nuit à la recherche de locataires et à la revente.
    Dans les grandes villes, c’est plutôt dans l’ancien que se trouvent les meilleurs emplacements (dans des quartiers établis, avec des infrastructures et des commodités déjà en place), tandis que les biens neufs peuvent plutôt être situés dans des zones en développement, offrant un potentiel de croissance à long terme, mais pouvant nécessiter plus de patience et de risques.
  • Le prix : au-delà du simple prix d’achat, vous devez comparer le coût total des projets incluant le prix, les travaux éventuels, les charges, les frais de notaire, etc.
  • Les avantages fiscaux : plusieurs dispositifs différents existent dans le neuf.
    Dans l’ancien, il n’est pas impossible d’amortir l’achat du bien pour réduire l’imposition des loyers.
    La défiscalisation est importante mais ne doit pas être le seul moteur de votre projet d’investissement.
Important

Faites attention aux dispositifs fiscaux et lois particulières qui ont souvent une durée de vie limitée. Un investissement immobilier se fait sur un temps long !

  • Les objectifs d’investissement : ​​réfléchissez à vos objectifs d'investissement sur le long terme.
    Si vous recherchez une propriété à louer, il est important d'évaluer le rendement locatif potentiel, la demande locative dans la région et les préférences des locataires potentiels (certains peuvent préférer le neuf, d'autres peuvent préférer le charme de l'ancien).

Les avantages de l’investissement dans le neuf

Investir dans le neuf répond à une logique de tranquillité à long terme. Voici les principaux avantages du neuf pour un investissement locatif :

  • Des constructions aux normes récentes, plus économes en énergie et plus sécurisées.
    Cela peut se traduire par des économies sur les factures d'électricité car le logement ne nécessitera aucun travaux d’amélioration de l'efficacité énergétique.
    La performance énergétique peut devenir un argument pour vos futurs locataires.
    Les constructions plus récentes sont aussi synonyme de meilleure qualité de construction car  les matériaux utilisés sont généralement plus récents et plus durables, ce qui peut réduire les risques de problèmes structurels et de réparations coûteuses à court terme.
  • Une garantie décennale du constructeur sur les principaux éléments tels que toiture, fondations, etc.
    Vous êtes ainsi protégé contre les défauts de construction et les problèmes majeurs pendant plusieurs années.
  • Des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % et parfois, une possibilité de remboursement de la TVA de 20 % sur l’achat. 
    Une telle économie peut parfois faire la différence dans un dossier de demande de crédit immobilier.
  • Le bénéfice de la loi Pinel : si votre logement devient la résidence principale d’un locataire aux revenus inférieurs à certains plafonds, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu à certaines conditions.
    En contrepartie, le montant du loyer est plafonné et cela ne doit pas impacter la rentabilité de votre investissement.
    L’engagement de location se fait sur 6, 9 ou 12 ans.
    Avec un investissement en loi Pinel, vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant, s’il remplit par ailleurs les conditions de ressources. Ce peut être le bon moyen d’aider un proche à se loger, de loger un locataire et de bénéficier d’une réduction d’impôts.
  • Une localisation située dans des quartiers en rénovation : dans ces quartiers dynamiques de croissance et de développement, des infrastructures et installations sont créées, contribuant à les revitaliser.
    Pour un investissement immobilier, cela offre aussi l’avantage de réaliser une plus-value significative une fois que le quartier sera devenu bien plus attractif.
  • Vous avez parfois la possibilité d’aménager le logement comme vous le souhaitez dès les premiers plans pour optimiser la future mise en location.
    En outre, lorsque vous investissez dans le neuf, la propriété est prête à être occupée dès l'achat, ce qui permet de gagner du temps et de l'argent sur les rénovations.
  • Attraction pour les locataires : Les biens neufs ont souvent un attrait particulier pour les locataires, en raison de leur aspect moderne, de leurs équipements de pointe et de leur efficacité énergétique. Cela peut vous aider à attirer et à fidéliser des locataires de qualité, ce qui est essentiel si vous investissez dans des propriétés destinées à la location.
Important

Attention au paiement échelonné dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
A moins de négocier un différé de remboursement, l’investisseur commencera à rembourser le crédit immobilier avant la mise en location, et par conséquent, la perception des premiers revenus locatifs. Il doit alors avoir la capacité de financer avec ses fonds propres les premiers mois, tout en prenant en compte la possibilité de retard dans la livraison du logement neuf.

Les avantages de l’investissement dans l’ancien

Votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien offre également de réels avantages :

  • L’emplacement : au cœur des villes, les immeubles anciens sont souvent construits depuis longtemps, avec des infrastructures et des commodités déjà en place (écoles, parcs, transports en commun, commerces et services à proximité)
    Parfois protégés au titre du Patrimoine national, les logements anciens ne peuvent laisser la place à des constructions modernes.
    Or, une localisation centrale est souvent la priorité du locataire en quête de logement, locataire que vous pourriez bien attirer en investissement dans un bien immobilier ancien.
  • Un prix d’achat plus accessible : le prix au m² a tendance à être moins cher dans l’ancien, surtout lorsque des travaux de rénovation sont à prévoir.
    Cela peut permettre aux investisseurs d'acquérir des biens à un prix plus abordable et potentiellement d'obtenir un meilleur retour sur investissement.
    Pensez toutefois à prendre en compte tous les coûts annexes sur plusieurs années tels que les travaux d’entretien ou de rénovation, les dépenses d’énergie (plus importantes pour vos locataires), les frais de notaire plus élevés, etc.
  • Des dispositifs fiscaux dédiés : pour vous aider à préserver le patrimoine, les gouvernements successifs ont mis en place divers dispositifs fiscaux (Loi Denormandie, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, etc.) ainsi que des aides à la rénovation.
  • Des rendements plus importants : dans l’ancien, le rendement locatif est un peu meilleur mais les dispositifs de défiscalisation sont aussi moins nombreux.
  • Un potentiel de rénovation et de valorisation : les biens anciens offrent souvent la possibilité de rénover et de valoriser la propriété.
    En effectuant des travaux de rénovation, vous améliorez l'aspect et la fonctionnalité de la propriété, ce qui peut augmenter sa valeur.
    Cela peut également vous permettre de personnaliser la propriété selon vos besoins et vos préférences.
  • La disponibilité : l’investissement dans l’ancien est souvent disponible immédiatement, contrairement au neuf.
  • Le charme et caractère d’un bien ancien : les biens anciens ont souvent un charme et un caractère uniques qui peuvent les distinguer des constructions neuves plus standardisées.
    Les éléments architecturaux, les détails historiques et le style traditionnel peuvent attirer certains acheteurs et locataires qui apprécient l'authenticité et l'esthétique de l'ancien.
Bon à savoir

Vous investissez dans l’ancien ?
Attardez-vous sur l’état de l’immeuble et la situation de la copropriété. Un ravalement de façade ou une réfection de la toiture constituent un budget important avec des conséquences sur votre plan de financement et votre rentabilité à moyen terme. Les travaux dans l’appartement et dans l’immeuble doivent être bien évalués.

Important

Attention aux passoires thermiques !
Avant d’investir dans une “super affaire”, vérifiez l’étiquette énergie du diagnostic de performance technique (DDT). Rapidement, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués en l’état. L’investisseur devra entreprendre des travaux pour améliorer la performance de son investissement locatif

Quelques conseils pour bien choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien

Avant toute chose, définissez bien votre projet : souhaitez-vous un investissement à court terme ou à long terme ? Allez-vous louer la propriété ou l’utiliser comme résidence principale ? Pour prendre la bonne décision, assurez-vous de comprendre clairement ce que vous recherchez.

Il est ensuite temps d’évaluer votre budget.
Pour cela, comparez les coûts en totalité d’un achat immobilier dans le neuf et d’un projet d’investissement dans l’ancien sur plusieurs années, dans les régions qui vous intéressent : défiscalisation, frais de notaire réduits, prix d’achat plus ou moins importants, travaux d’entretien à prévoir, vacances locatives, etc.

Autre conseil : visitez vous-même sur place le bien et l’environnement immédiat.
Investir à l’autre bout de la France ou du monde présente des risques de déconvenue importants. Un investisseur chevronné fera comme s’il envisageait de s’installer et d’acquérir sa résidence principale : commerces, transports, ambiance diurne et nocturne, futurs grands projets de la mairie ou de la région, etc.
Nous ne pouvons que vous déconseiller d’acquérir un bien immobilier dans lequel vous refuseriez de vivre.

Sur place, examinez les caractéristiques de chaque option : passez en revue les avantages et les inconvénients de l'investissement dans le neuf et dans l'ancien, comme discuté précédemment.
Considérez des facteurs tels que la qualité de construction, les coûts de rénovation, l'efficacité énergétique, l'emplacement, les avantages fiscaux, etc.
Pour un projet dans l’ancien, vous pouvez envisager de faire inspecter les biens pour détecter d'éventuels problèmes structurels ou de rénovation nécessaires.

Bon à savoir

La multiplication des projets neufs en défiscalisation Pinel conduit certains quartiers à une offre locative supérieure à la demande !
C’est pourquoi une visite sur place doit impérativement s’accompagner de recherches sur les tendances actuelles, la demande locative et l’offre dans le quartier que vous ciblez. 

Enième conseil : les frais d’entretien et de changement du mobilier si vous louez en meublé sont à évaluer différemment de ceux que vous pouvez avoir dans votre résidence principale. Un locataire sera sans doute moins soigneux et la multiplication des locataires entraîne un besoin d’entretien plus fréquent. Pour éviter toute mauvaise surprise, anticipez bien ce poste de dépense.

La vigilance sera identique quel que soit votre projet d’investissement immobilier : dans le neuf, vous surveillerez votre constructeur ou le promoteur du projet, ainsi que les petites lignes du contrat de réservation. Dans l’ancien, vous vous intéresserez aussi à l’immeuble, à la copropriété, au voisinage, etc. Gérer les futurs conflits entre vos locataires et les propriétaires peut vite devenir chronophage.

Enfin, investir dans le neuf ou dans l’ancien nécessite un recours au crédit immobilier. Dans un investissement dans l’ancien avec travaux, il pourra comprendre le montant de la rénovation. Au fil des ans, si d’autres travaux apparaissent nécessaires, des prêts travaux indépendants ou des aides à la rénovation sont possibles et ne sont pas systématiquement réservées à la résidence principale. 
Tenez compte de vos préférences personnelles, de votre tolérance au risque, de vos compétences en matière de rénovation, etc.
Certains investisseurs préfèrent l'ancien pour son charme, tandis que d'autres privilégient la commodité du neuf.

Pour finir, soyez attentif au potentiel de revente de votre investissement immobilier. Dans l’ancien, la situation géographique et la possibilité de rénover complètement le bien peuvent offrir des perspectives à la revente. Dans le neuf, c’est la manière dont la construction va vieillir qui déterminera votre capacité à générer une plus-value sur la revente de votre investissement locatif.
Un logement neuf perd en moyenne 20 % de sa valeur dès la première mise en location ce qui va allonger la rentabilité de l'investissement.

Bon à savoir

Acheter dans l’ancien ou dans le neuf dépend de votre profil d’investisseur !
On constate que les jeunes de moins de 35 ans et les primo-accédants sont plutôt favorables à l’achat dans le neuf. L’achat dans l’ancien est plutôt choisi par des personnes entre 35 et 50 ans, avec une première expérience dans l’immobilier.

À retenir
  • Pour choisir entre un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, définissez vos objectifs d'investissement..
  • L’investissement dans le neuf présente des avantages en termes de qualité, de fiscalité, de garanties, de réduction des frais de notaires et d'attractivité pour les locataires.
  • L’investissement dans l’ancien, quant à lui, présente des avantages en termes de localisation, de disponibilité, de rendement, de prix d'achat, de charme et de dispositifs fiscaux dédiés.
  • Pour bien choisir entre investir dans le neuf et dans l’ancien, prenez en compte le coût global sur de nombreuses années, en étant vigilant sur la qualité de la construction. 
  • Visitez personnellement le bien avant d’investir dans l’ancien comme dans le neuf : l’environnement est essentiel pour mettre en location un appartement. 
  • Toujours penser au potentiel de revente du bien ! Un investissement n’est pas toujours réalisé pour toute une vie.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020 à 10:59
Mis à jour le 01/02/2024 à 14:52
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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