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Acheter un logement social

Acheter un logement social Acheter un logement social

Si l'on associe généralement les logements HLM à la location, on sait moins que l'acquisition d'un logement social peut être une option intéressante.
En tant que locataire d'un logement social, vous pouvez envisager de devenir propriétaire. Et pour un investisseur, cela peut également représenter une belle opportunité d'investissement.

Qui peut acheter un logement social ?

Éligibilité à l'achat d'un logement social

En France, les logements sociaux sont principalement gérés par des organismes liés à l'État et aux pouvoirs publics, appelés bailleurs sociaux. Mais l'État s'appuie de plus en plus sur des bailleurs du secteur privé pour répondre à la demande de logements sociaux.
Si vous êtes actuellement dans le parc immobilier privé, il est possible d'acheter un logement social vacant.

Pour être éligible à cet achat, vous devez simplement être majeur et de nationalité française (ou détenteur d'une carte de séjour ou de résident).

Acheter en tant que locataire d’un logement HLM

Plusieurs conditions doivent être remplies :

  • vous occupez le logement depuis au moins 2 ans ;
  • le logement a été construit ou acquis par l’organisme bailleur depuis au moins 10 ans ;
  • le logement doit répondre à des normes de performance énergétique.

Acheter un logement social sans être déjà locataire

Il est tout à fait possible d’acheter un logement social sans en être le locataire.
Cependant, vous ne serez pas prioritaire, car il sera d'abord proposé aux locataires du parc HLM du département et à ses gardiens d’immeubles.
Ensuite, il sera proposé aux ménages à revenus modestes.
Après 2 mois, les biens disponibles peuvent être acquis par les collectivités locales et par tout particulier intéressé.

Obligations du bailleur social lors de la vente

Vous achetez un logement social ?
Le bailleur social a certaines obligations, notamment celle de remettre à l'acheteur - par écrit - les informations suivantes :

  • Le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années,
  • Le règlement de la copropriété et le descriptif de division de l'immeuble,
  • Le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années et la liste des travaux à venir, dont la quote-part qui sera à votre charge,
  • Un document indiquant que l'acheteur sera redevable de la taxe foncière chaque année à partir de l'année suivant celle de l'acquisition.
Bon à savoir

En cas de vente d’un logement HLM, des règles spécifiques sont prévues.
Le contrat de vente pourra contenir une clause obligeant l’acquéreur à reverser l’éventuelle plus-value au bailleur HLM, en cas de mise en vente du bien immobilier, et ce dans un délai de 5 ans.
Par ailleurs, le montant du loyer pourra être limité au montant du dernier loyer acquitté avant l’acquisition.

Les avantages d’un investissement dans un logement social

L'achat d'un logement social présente plusieurs avantages :

  • Le prix de vente est généralement inférieur d'environ 20 % (voire plus) par rapport au marché immobilier, surtout dans les zones tendues.
  • À Paris, où le prix du mètre carré peut atteindre 10 000 €, l'acquisition d'un logement social est une opportunité rare. Dans certains cas, l'État offre même une prime bonus pouvant aller jusqu'à 10 000 €, et différents prêts peuvent vous aider à financer votre achat.

Est-il possible de louer le logement social acheté ?

Vous pouvez le mettre en location librement sans plafonnement de loyer si vous avez acquis le logement social depuis plus de 5 ans.
Sinon, le loyer ne doit pas dépasser le montant que vous aviez à payer en tant que locataire ou le prix précédemment appliqué lors de la mise en location.

Comment trouver un logement social à acheter ?

Pour trouver un logement social à acheter, vous pouvez consulter le site bienveo.fr ou contacter les bailleurs de votre département.

Action Logement propose également des annonces de logements neufs ou anciens sur le site havitat.fr.

Vous pouvez également vous tourner vers les agences immobilières classiques, certaines proposant des logements sociaux neufs à l'achat.

Les différents types de logements sociaux à acheter

Il existe plusieurs types de logements sociaux dans lesquels investir :

  • Logement HLM sur plan : il s’agit ici d'acquérir le logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), ce qui permet de bénéficier d'une TVA réduite de 5,5 % s’il s’agit de votre résidence principale.
  • Logement HLM neuf en location-accession (PSLA) : dans ce cas de figure, les prix sont souvent attractifs, et vous êtes aussi éligible à une TVA réduite de 5,5 % (au lieu de 20 %) dans certaines communes, avec une possible exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
  • Logement HLM déjà construit : Si le logement que vous visez est construit depuis plus de 10 ans par un bailleur social et se retrouve vacant, il sera d'abord proposé aux locataires de logements sociaux dans le département, ainsi qu'aux gardiens d'immeubles de l'organisme HLM, puis, après deux mois, à tout acheteur potentiel.
  • Logement HLM pour construire une maison individuelle : enfin, vous avez la possibilité d'acquérir un terrain ou d'être aidé par le bailleur social pour son acquisition, afin d’y construire une maison individuelle. Cette formule vous permet de devenir propriétaire d'une maison individuelle sur un terrain que vous possédez déjà ou que l'organisme HLM vous aide à acheter, avec les garanties de sécurité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Quelles sont les démarches pour acheter un logement social ?

Avant de commencer les démarches, vous devez définir votre budget, en tenant compte de votre apport personnel, de votre capacité d'emprunt et des frais annexes tels que les frais de notaire, comme pour l'achat d'un appartement ou d'une maison dans le parc privé.

En fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier d'aides.
Renseignez-vous grâce à l'outil de l'ANIL, qui recense l'ensemble des aides locales pour l'accession à la propriété.

Différents prêts peuvent également être mobilisés : 

  • Le prêt à taux zéro, dont vous pouvez bénéficiez quel que soit le type de logement choisi pour financer une partie de l’achat, à condition de bien répondre aux critères d’attribution ;
  • Le prêt à l’Accession Sociale (PAS), qui favorise l’accession à la propriété des personnes à revenus modestes et peut financer 100% d’une acquisition ;
  • Le prêt Action Logement, qui propose un prêt de 7 000 à 25 000 €, si l’emprunteur est salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes.

Combien coûte l’investissement dans un logement social ?

Le prix de vente est fixé librement par le conseil d'administration de l'organisme HLM, en prenant en compte le prix d'un logement comparable déjà occupé.
L'achat d'un logement social permet donc d'accéder à des prix inférieurs à ceux du marché pour les personnes aux revenus modestes : la différence de prix peut être substantielle et atteindre plus de 20 % de réduction par rapport aux prix du marché.

Attention toutefois, des frais de notaire, comme pour toute transaction immobilière, sont également à prévoir et doivent être réglés par l'acheteur.

À retenir
  • L'achat d'un logement social permet aux personnes aux revenus modestes d'accéder à la propriété à des prix inférieurs à ceux du marché, ou à des investisseurs de réaliser des investissements locatifs.
  • Pour trouver un logement social à acheter, consultez les sites web spécialisés, contactez directement les bailleurs sociaux ou faites appel à des agences immobilières.
  • Des aides et prêts sont disponibles pour faciliter l'achat d'un logement social, tels que le prêt à l'Accession sociale et le prêt Action Logement.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 13/07/2023 à 16:16
Mis à jour le 01/02/2024 à 14:55
Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin
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