La vente à réméré : qu’est-ce que c’est ?

Autrement connue sous le nom de portage immobilier, la vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est une opération financière immobilière inscrite dans le droit civil français. Encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil, le réméré permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien avec une faculté de rachat exclusive. 
Le vendeur peut alors continuer à rester sur les lieux, mais il doit verser à l’acheteur une sorte de loyer, appelé « indemnité d’occupation ». Le contrat conclu entre les deux parties s’appelle clause de réméré.

Qui peut recourir à la vente avec faculté de rachat ?

Cette opération s’adresse principalement aux propriétaires en surendettement qui souhaitent éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier. La vente avec faculté de rachat est également destinée aux personnes qui ont un besoin urgent de trésorerie pour financer un projet.

Même si vous êtes fiché par la Banque de France (FCC ou FICP), vous avez la possibilité de conclure des contrats avec des tiers. Là où les banques peuvent légitimement vous refuser un prêt, la vente à réméré vous permet d’obtenir de la liquidité en toute liberté.

Quelle est la durée d’une opération de vente à réméré pour un bien immobilier ? 

Selon l’article 1660 du Code civil, le vendeur a la possibilité d’utiliser son droit de rachat du bien en propriété dans une durée maximale de 5 ans. Une fois ce délai dépassé, ce dernier ne pourra plus racheter son bien. Cependant, en pratique, les accords de vente à réméré sont habituellement conclus pour une période comprise entre 12 et 36 mois.

Comment fonctionne la vente avec faculté de rachat ?

Plus concrètement, la vente à réméré constitue un accord entre un acheteur et un vendeur, établissant les termes suivants : 

• le prix de vente du bien ;
• le délai de l'opération ;
• le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle ;
• et la valeur de rachat du bien. 

À la conclusion du contrat, l'acheteur verse une somme d'argent au vendeur en réméré, lui permettant ainsi de rembourser ses dettes ou de financer ses projets. Dans le cadre de cette transaction, le vendeur s'engage également à régler l'indemnité d'occupation mensuelle, similaire à un loyer.

▶ Réaliser une vente à réméré en 2024 : les étapes à suivre

La réalisation du portage immobilier se fait en quelques étapes : 

Étape 1 : La recherche de l’acheteur

Afin de trouver l’acheteur dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, le propriétaire dispose de trois choix :

• Réaliser une vente à réméré de particulier à particulier ;
• Faire appel à une agence immobilière pour trouver rapidement et facilement un investisseur potentiel ;
• Solliciter un intermédiaire spécialisé en vente avec faculté de rachat. 

Après avoir choisi la vente à réméré, il convient d’étudier la faisabilité de votre projet. Pour cela, vous devez être sûr que la vente de votre bien pourra vous permettre de rembourser toutes vos dettes. En outre, vous devez calculer votre capacité d’emprunt en vue du rachat. 

Une fois l’acheteur trouvé, la proposition de la vente à réméré est établie par les deux parties. Cette dernière devra notamment préciser les informations suivantes : 

• Le montant de la somme qui sera versée par l’acheteur : généralement, l’acquéreur achète le bien à un prix se trouvant entre 50 et 70 % de son prix vénal. Il convient d’estimer précisément le prix du bien afin de fixer un prix d’acquisition juste pour le projet d’achat à réméré. 
  Afin de bien estimer la valeur marchande de votre maison, appartement ou local, plusieurs critères doivent être pris en compte. Citons notamment l’état du bien, son emplacement et la tendance des prix immobiliers de la ville où se trouve le bien. 
  Si vous présentez des difficultés dans l’estimation de votre bien ou si vous ne disposez pas de temps pour le faire, faites appel à un professionnel spécialisé tel qu’une agence immobilière ou un expert immobilier ; 
• La durée du portage immobilier qui varie souvent de 6 mois à 5 ans : elle est fixée selon les propositions de chacune des parties ;
• Le montant de l’indemnité d’occupation qui sera versée mensuellement par le vendeur : le vendeur devient locataire et verse une indemnité d’occupation du bien sous forme d’un loyer au nouveau propriétaire. Le montant de cette indemnité est fixé par les deux parties. Dans le cas où le contrat de vente à réméré s’étendrait sur une période excédant 3 ans, on peut conclure un bail d’habitation ou un bail meublé ;
• Le prix de rachat du bien immobilier : ce dernier est généralement supérieur au prix d’acquisition du bien. Il est fixé par les deux parties à la signature de l’acte de vente. L’écart entre le prix de vente et celui du rachat dépend souvent du niveau de risque de l’opération. 
  Supposons que le vendeur ait connu des retards de paiement par le passé, ce qui pourrait être perçu par l'acheteur comme un risque potentiel en termes de respect des engagements contractuels. Dans cette situation, l'acheteur pourrait chercher à ajuster à la hausse le prix de rachat lors des négociations.

Vous avez la possibilité de procéder au rachat de votre bien à n'importe quel moment, et ce, jusqu'à l'expiration du délai accordé.

Étape 2 : Finalisation du contrat avec option de rachat 

Cette étape implique l'établissement du contrat de vente à réméré par le notaire. C’est celui-ci qui rédige le contrat de vente avec faculté de rachat. Une fois le document rédigé, le vendeur et l'acheteur le signent après l'avoir lu attentivement. C’est aussi à ce moment-là que les deux parties signent le contrat d’occupation du logement. 

La deuxième étape marque également la préparation du rachat du bien par le vendeur. À cet effet, l'acquéreur et le vendeur concluent un compromis de vente en anticipant la clôture de la période de portage immobilier. Une partie de la somme versée par l'acheteur est conservée par le notaire et servira d'apport pour le futur rachat du logement.

Étape 3 : Clôture du contrat de vente à réméré 

Si le vendeur parvient à rétablir sa situation financière, il a la possibilité d'obtenir un prêt et de racheter son bien à la fin du délai de la vente à réméré. Le prix de rachat sera préalablement convenu, et les frais courants associés à une acquisition immobilière seront également inclus.

▶ Comment racheter votre bien lors d’une vente à réméré ? 

À la fin du délai fixé dans votre contrat de réméré, deux scénarios peuvent survenir : 

Dans le cas où vous pourriez racheter votre bien 

Dans la première situation envisagée, vous avez la possibilité d'exercer votre droit de rachat en vue de récupérer votre bien. Cette option est valide si vous parvenez à réunir la totalité du prix d'achat convenu avec l'investisseur. 

En d'autres termes, tout au long de la période stipulée, vous avez travaillé activement pour stabiliser vos ressources financières. À cette fin, vous avez peut-être contracté des prêts auprès d'institutions financières afin de financer le rachat de votre bien. 

Alternativement, il se pourrait que vous ayez investi les fonds obtenus grâce à l'opération de réméré dans des projets professionnels fructueux, générant ainsi suffisamment de liquidité pour vous permettre d'effectuer le rachat.

Dans le cas où vous ne pourriez pas récupérer votre maison ou appartement 

Dans le second scénario, si vous ne parvenez pas à réunir suffisamment de fonds pour effectuer le rachat de votre bien en vente à réméré, vous êtes contraint de céder votre patrimoine. 

Dans cette perspective, l'investisseur devient le propriétaire légal du bien et a le droit de disposer du local à sa convenance. Il a ainsi la pleine latitude pour choisir entre la vente, la location ou même l'occupation du bien.

Si l’acquéreur souhaite proposer le bien à la vente, deux scénarios complémentaires peuvent se présenter :   

• Si le réméré est toujours valide 
  Une fois propriétaire de l'immeuble, l'investisseur peut entamer la mise en vente de la maison au prix du marché, généralement supérieur à celui stipulé dans le contrat initial ou le tarif décoté. Par la suite, le notaire répartit les fonds de manière à ce que les deux parties reçoivent leur juste part. Il accorde ainsi en priorité à l'acquéreur son investissement initial ainsi que les frais d'occupation du vendeur.
• Si le réméré n’est plus valide 
  Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le contrat de vente à réméré n’est plus valide. La première étant l’expiration de son délai de validité prévu dans le contrat. En outre, l'opération de réméré peut être annulée en cas de dégradation ou de manque d'entretien du bien.

▶ Combien coûte une vente à réméré ? 

Avant tout, sachez que le prix d'une vente à réméré est influencé par divers éléments, tels que : 

• Le prix de vente du bien ;
• Le prix de rachat ;
• La durée du réméré ;
• Le montant de l'indemnité d'occupation ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais d'agence ;
• Les intérêts ;
• Les assurances.

Le coût global d'une vente à réméré varie entre 10 % et 12 % du prix du logement par an, voire entre 15 % et 17 % lorsque la durée est courte. En moyenne, un particulier vendant son bien en réméré doit s'attendre à une perte financière de 13 % environ du prix de son logement.

▶ Quid de la fiscalité sur la plus-value lors d’une vente avec faculté de rachat ? 

Par principe, la plus-value immobilière résultant d'une vente est soumise à la fiscalité applicable aux ventes immobilières classiques dans le cadre d'une opération de réméré. Ainsi, ne sera pas assujettie à l'impôt sur la plus-value la cession :

• De la résidence principale ;
• D'un bien immobilier réalisée dans le but d'acquérir une nouvelle résidence principale dans les deux ans suivant la vente ;
• D'un bien détenu depuis plus de 22 ans, tout en notant que des prélèvements sociaux demeurent dus si la détention est inférieure à 30 ans.

Qu’est-ce que la plus-value ? 

La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. Une taxe de 19 % est applicable sur les plus-values immobilières.

En cas de plus-value imposable lors de la vente en réméré, il est possible de récupérer le montant de l'impôt en cas de rachat du bien à la fin du délai. Cette opération de rachat est prévue par une "clause résolutoire", entraînant l'annulation du contrat initial et, par conséquent, l'annulation de l'imposition, qui sera restituée.

Certains frais demeurent dus et ne sont pas récupérables, notamment :

• Frais fixes des actes innomés (125 €) ;
• Frais de notaire (1 à 2 % du prix de rachat).

Exemple d'une opération de portage immobilier générant une plus-value

En 2023, un appartement (utilisé comme résidence principale) est vendu en réméré au prix de 100 000 €, alors qu'il avait été acquis en 2018 pour 90 000 €, générant ainsi une plus-value de 10 000 €.

Lorsque l'acheteur procédera au rachat de son bien à la fin du réméré, aucune imposition ne sera appliquée sur la plus-value réalisée de 10 000 €.

Cependant, des frais subsistent lors du rachat, comprenant :

• Frais fixes des actes innomés : 125 € ;
• Frais de notaire équivalant à 2 % du prix de rachat estimé, soit 2 600 € pour un prix de rachat estimé à 130 000 €.

La vente à réméré : quels avantages ? 

▶ Pour le vendeur

L’opération de vente à réméré permet au vendeur de : 

• Obtenir un financement sans recourir à un crédit, permettant d'éviter le paiement d'intérêts ;
• Améliorer sa santé financière avec la possibilité de racheter le bien après un délai déterminé ;
• Éviter la saisie de son bien en débloquant des fonds et en remboursant les créanciers ;
• Maintenir sa résidence dans le bien moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
• Financer facilement et rapidement des projets sans recourir à une institution bancaire.

▶ Pour l’acquéreur

Pour l’investisseur, cette opération lui permet notamment de : 

• Réaliser un investissement rentable à court et moyen terme, avec un risque limité tout en percevant une indemnité d'occupation mensuelle ;
• Devenir facilement propriétaire définitif du bien si le vendeur ne parvient pas à le racheter à la fin du délai convenu avec le notaire ;
• Acquérir le bien avec une décote moyenne de 10 à 40 % par rapport aux prix du marché.

▶ Quid des risques ? 

La vente en réméré comporte des inconvénients pour le vendeur. Initialement, malgré le montant perçu de la vente, le vendeur est tenu de verser des loyers au nouveau propriétaire, une condition obligatoire pour maintenir son occupation du logement.

De plus, en cas d'incapacité à réunir dans les délais prévus la somme spécifiée dans le contrat pour le rachat du bien, le vendeur perd la propriété de celui-ci. Il se retrouve alors en tant qu'occupant sans droit ni titre, exposé au risque d'expulsion du logement.

Tout vendeur en réméré doit idéalement s'assurer que, suite à la vente du bien et au remboursement des crédits, il dispose d'une capacité d'emprunt suffisante pour obtenir un crédit ultérieur en vue du rachat de son bien.

Cette opération financière peut également présenter quelques risques pour l’investisseur, notamment : 

• L'indisponibilité du bien : qui crée des défis à court terme après l'achat, et il y a le risque que le propriétaire initial veuille le racheter. Cela rend difficile la planification à long terme, surtout avec un patrimoine immobilier incertain. Si l'achat est lié à une stratégie d'investissement, la complexité augmente en raison de l'incertitude des données disponibles ;
• Le risque de ne pas bénéficier de l'appréciation de la valeur du bien au fil du temps : si, après 5 ans, la propriété a pris de la valeur, la revente au propriétaire initial doit se faire au prix d'achat initial de 5 ans auparavant. Dans ce cas, le propriétaire ne pourrait réaliser aucune plus-value.

Réaliser un portage immobilier auprès d’une société spécialisée : comment choisir le meilleur organisme de réméré en 2024 ? 

Une entité de vente à réméré facilite la mise en relation entre des propriétaires cherchant un financement rapide en utilisant leur bien immobilier comme garantie et des investisseurs.

Afin de trouver l’organisme de réméré le plus adapté à vos besoins, voici nos conseils : 

• Optez pour un organisme sérieux : l'ancienneté de l'agence de vente à réméré revêt souvent une importance particulière en termes de fiabilité. Vous pouvez également consulter les avis des clients sur le site de chaque prestataire pour évaluer leur crédibilité. Étant donné que les opérations de réméré peuvent s'étendre sur une période pouvant aller jusqu'à 5 ans, choisir un partenaire de confiance est alors crucial ;
• Vérifiez la validité de la carte de transaction immobilière de l'agence de réméré : pour cela, consultez le site de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) de votre région et tapez le nom de la société dans la barre de recherche pour vérifier qu’elle détient bien la carte requise ; 
• Assurez-vous que l'organisme de vente avec faculté de rachat dispose d'une Responsabilité Civile Professionnelle : il s’agit d’une obligation légale. Demandez explicitement à voir cette assurance, et si l'organisme refuse de la présenter, cela peut être un signal d'alarme.

Mieux comprendre la vente avec faculté d’achat : un exemple concret

Afin de vous permettre de comprendre plus facilement le fonctionnement de la vente à réméré, voici un exemple concret de portage immobilier. 

M et Mme Dupont, un couple sans enfant possède une maison de 100 m2. Voulant sauver leur situation financière qui se dégrade, ils décident de faire une vente à réméré auprès d’une société spécialisée en la matière. La durée du réméré sera de deux ans. 

▶ L’étape du portage immobilier

• La valeur estimée de la propriété est de 250 000 € ;
• La dette du ménage s'élève à 50 000 € ;
• Le prix de vente à réméré est négocié entre l'investisseur et le couple Dupont à 180 000 €, avec une décote de 10 % à 40 % en fonction de la liquidité du bien ;
• L'indemnité d'occupation mensuelle est fixée à 1 500 €, totalisant 36 000 € pour la période de 24 mois ;
• Les frais de commission de l'agence en réméré s'élèvent à 7 200 € ;
• Le montant net perçu par le couple Dupont dans la vente à réméré s'élève à 136 000 € (180 000 € - 36 000 € - 8 000 €).

▶ L’étape du rachat de la maison

• Le prix de rachat du bien en réméré est fixé à 180 000 €, avec une marge de 40 000 € pour l'acquéreur ;
• Les frais notariés, équivalant à 3 % dans le cadre d'un réméré, totalisent 5 400 € ;
• Le montant maximum du prêt immobilier que l'ancien propriétaire peut contracter est de 136 800 € (180 000 € - 36 000 € - 7 200 €).