Propriétaire bailleur : les droits et les devoirs

Avant de vous lancer dans la location d’un bien immobilier, il est préférable d’obtenir toutes les informations nécessaires.
Comment devez-vous procéder ? Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire ? Quelles sont les droits du locataire ? Petit tour d’horizon des points essentiels pour tout bailleur d’un logement.

Que contient le bail ou contrat de location ?

Le bail ou contrat de location mentionne les droits et les obligations des deux parties : d’un côté, votre locataire (le preneur) et de l’autre côté, vous, propriétaire (le bailleur).

Ce contrat engage le locataire à verser une somme d’argent (le loyer) pendant une durée déterminée au propriétaire en contrepartie de la jouissance du logement. Sa durée varie selon la nature vide ou meublée du logement mis en location. Le formalisme est plus grand lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Pour être valable, le bail doit être rédigé conformément aux textes législatifs et réglementaires en vigueur, signé par toutes les parties (notamment en cas de de colocation) et établi en autant d’exemplaires que de parties (y compris les cautions).

Le contrat de location officialise les modalités et doit obligatoirement contenir :

• Adresse du bien
• Descriptif complet (surface habitable, pièces, jardin, dépendances)
• Usage de destination (habitation ou professionnel, mixte)
• Coordonnées des parties (nom, prénom, adresse de chaque personne physique ou morale)
• Montant du loyer mensuel
• Montant et nature des charges
• Montant du dépôt de garantie
• Date de prise d’effet
• Durée du bail
• Copie de l’état des lieux
• Copie du diagnostic de performances énergétiques (DPE) contenant la consommation énergétique du logement
• Notice d’information sur les droits et devoirs de chacun

Attention, certaines clauses sont réputées non-écrites si elles figurent dans un bail. Il est ainsi interdit notamment d’imposer un prélèvement automatique du loyer ou un prélèvement direct sur le salaire du locataire.

Bailleur : quelles sont mes garanties ?

Vous louez votre logement en contrepartie d’un loyer et afin de garantir son paiement, plusieurs options sont envisageables :

• La caution :

La caution n’est pas une obligation légale mais le bailleur peut l’exiger.
La caution peut être une personne morale (une banque, une entreprise, un organisme,) ou une personne physique (parents, amis,...).
La caution doit vous fournir des pièces justificatives démontrant de bonnes garanties financières.
A défaut de paiement du locataire après le suivi de la procédure judiciaire, le propriétaire se tournera vers la caution pour lui demander de régler les loyers impayés. La caution solidaire lui permet de réclamer dès le 1er impayé les sommes dues directement au garant. Elle est donc préférable pour le bailleur.

• La garantie loyer impayé :

Cette assurance privée contre les risques locatifs n’est pas cumulable avec la caution. L’assurance vous indemnise dès le premier mois de loyer impayé selon les conditions et modalités de votre contrat.
Le coût de cette assurance loyer impayé est généralement compris entre 2 et 5 % du montant du loyer.

L’obligation de louer un logement conforme

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de proposer un logement décent, répondant aux normes de sécurité rendant votre bien immobilier conforme à un usage d’habitation. Vous êtes tenu de fournir au locataire un logement répondant à des critères de confort et de surface minimum.

Vous devez veiller également à ce que le logement ne porte pas atteinte à la santé ou à la sécurité de votre locataire. Voici des exemples de points à vérifier avant de mettre un bien immobilier en location :

• les dispositifs de sécurité : garde-corps aux fenêtres, balcons, escaliers ;
• les branchements d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude ;
• les matériaux de construction (canalisations et revêtements) sans risque (sans plomb et sans amiante notamment);
• l’éclairage naturel et l’aération du logement.

Si un élément est défectueux, le locataire peut exiger du propriétaire qu’il fasse, à ses frais, les travaux de remise en état nécessaires (vitre cassée, robinetterie, etc). Très souvent, ces travaux de réparation sont sources de conflits. A défaut de résolution à l’amiable, le litige est présenté devant le tribunal d’instance ou la commission départementale de conciliation.

Vous êtes tenu de prendre en charge les réparations importantes, telles que l’étanchéité, le chauffage, les réseaux et branchements électriques, l’installation sanitaire, le remplacement de tous les équipements tels que les portes et vitrages ainsi que ce qui apparaît hors d’usage pour cause de vétusté ou vice de construction.

L’obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire

Le propriétaire doit permettre au locataire de profiter paisiblement de son logement. En d’autres termes, vous évitez toute action qui pourrait gêner le locataire, sauf dans les cas prévus par la loi, comme pour effectuer des travaux ou des réparations par exemple. Il n’est pas obligatoire de prévenir le locataire s’il s’agit d’un cas de force majeure, ou en cas de troubles apportés par des tiers ou des voies de faits.

Le propriétaire demeure responsable des défauts du logement (comme la présence d’insectes ou une pièce inutilisable en raison d’un défaut de radiateur) ou du manque d’entretien (ascenseur défectueux pendant plusieurs mois par exemple).

Le locataire doit jouir d’une indépendance totale et pourra se retourner contre vous pour violation de vie privée, s’il est prouvé que vous avez pénétré dans le bien loué sans son accord préalable.

Les droits du propriétaire bailleur

A l’échéance du bail, le propriétaire peut vouloir donner congé au locataire pour des raisons limitées  :

• Congé pour vendre le bien : le propriétaire doit alors proposer à son locataire d’acquérir le logement en lui soumettant une offre avec un prix, les modalités envisagées, le contenu précis du logement et un délai de réponse.
• Congé pour reprise du logement  : le propriétaire souhaite habiter le bien ou y loger un proche (ascendant ou descendant directs, époux ou concubin)
• Congé pour motif légitime et sérieux  : sans définition légale, cela comprend des retards répétés dans le paiement du loyer ou des troubles de voisinage répétés. Les litiges sont fréquents et le bailleur doit avoir anticipé les preuves pour invoquer ce motif.