Le bail de location : un contrat à part entière entre le locataire et le bailleur

Si la loi impose un certain nombre de règles universelles à tout contrat de location, le bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire permet de clarifier les droits et les obligations de chacune des parties. C’est d’ailleurs pour ça qu’on le qualifie de contrat de location !

Ce contrat a pour principal objet l’engagement du locataire à verser une somme d’argent (le loyer et les charges) pendant une durée déterminée au propriétaire-bailleur, en contrepartie de la jouissance exclusive du logement. Il fixe alors les conditions de cet engagement, au-delà bien sûr des dispositions légales prévues pour ce type de contrat. Sa durée varie selon la nature du bien (logement vide ou meublé) et le type de bail (bail classique, bail étudiant, bail mobilité).

Pour être valable, le bail doit être signé par les deux parties et être établi en autant d’exemplaires (plus un pour la ou les cautions éventuelles). Il doit être rédigé conformément à la législation en vigueur, et mentionner toutes les informations obligatoires : 

• L’adresse du bien
• Le descriptif complet (surface habitable, pièces, jardin, dépendances)
• L’usage de destination (habitation ou professionnel, mixte)
• Les coordonnées des parties (nom, prénom, adresse de chaque personne physique ou morale)
• Le montant du loyer mensuel
• Le montant et nature des charges
• Le montant du dépôt de garantie
• La date de prise d’effet
• La durée du bail
• La copie de l’état des lieux
• La copie du diagnostic de performances énergétiques (DPE) contenant la consommation énergétique du logement
• La notice d’information sur les droits et devoirs de chaque partie

Les obligations du propriétaire  bailleur

En tant que bailleur, le propriétaire du logement doit respecter différentes obligations vis-à-vis du locataire.

La délivrance d’un logement décent, sain et sûr

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de proposer un logement décent et qui ne présente aucun danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Il doit être conforme à un usage d’habitation et répondre à des critères de confort et de surface minimum. 

Voici des exemples de points à vérifier avant de mettre un bien immobilier en location :

• Les dispositifs de sécurité : garde-corps aux fenêtres, balcons, escaliers ;
• Les branchements d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude ;
• Les matériaux de construction (canalisations et revêtements) sans risque (sans plomb et sans amiante notamment);
• L’isolation thermique et la performance énergétique du logement
• L’éclairage naturel et l’aération du logement.

Si un élément est défectueux, le locataire peut exiger du propriétaire qu’il fasse, à ses frais, les travaux de remise en état nécessaires (vitre cassée, robinetterie, etc). Ces travaux de réparation peuvent être source de conflits. À défaut d’une résolution à l’amiable, le litige peut être présenté devant le tribunal d’instance ou la commission départementale de conciliation compétente.

L’obligation d’entretien du logement

Vous devez assurer l’entretien de votre logement pendant toute la durée du bail, hormis bien sûr l’entretien courant qui incombe au locataire. 
Vous êtes tenu de prendre en charge les petites réparations (robinetterie, poignées de portes…) comme les réparations plus importantes, telles que l’étanchéité, le chauffage, les réseaux et branchements électriques, l’installation sanitaire, le remplacement de tous les équipements tels que les portes et vitrages ainsi que ce qui apparaît hors d’usage pour cause de vétusté ou vice de construction. Les travaux de rénovation énergétique font également partie des travaux à votre charge.

Quels que soient les travaux envisagés, ceux-ci doivent être notifiés par courrier recommandé ou remis en main propre.

Il convient de noter que certaines réparations, nommées “réparations locatives”, incombent au locataire du logement. Par exemple, si le propriétaire a obligation d’installer un détecteur de fumée en état de marche dans le logement, c’est au locataire d’assurer son entretien (remplacement des piles, nettoyage…). Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste de nombreux exemples des différentes réparations restant à la charge du locataire. 

Le propriétaire demeure responsable des défauts du logement (comme la présence d’insectes ou une pièce inutilisable en raison d’un défaut de radiateur) ou du manque d’entretien (ascenseur défectueux pendant plusieurs mois par exemple). Il est également responsable en cas de vice-caché lorsque celui-ci a rendu la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée.

L’obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire

Le propriétaire doit permettre au locataire de profiter paisiblement de son logement. En d’autres termes, vous devez éviter toute action qui pourrait gêner le locataire dans l’usage de votre bien, sauf dans les cas prévus par la loi, comme pour effectuer des travaux ou des réparations par exemple. Il n’est pas obligatoire de prévenir le locataire s’il s’agit d’un cas de force majeure, ou en cas de troubles apportés par des tiers ou des voies de faits.

Le locataire doit jouir d’une indépendance totale et pourra se retourner contre vous pour violation de vie privée, s’il est prouvé que vous avez pénétré dans le bien loué sans son accord préalable. Par contre, vous pouvez tout à fait agir en cas de trouble causé par le locataire.

L’interdiction de s’opposer aux aménagements effectués par le locataire

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, votre locataire n’a pas à vous demander l’autorisation avant d’effectuer des petits travaux d’aménagement ou de décoration, comme un changement de peinture, de tapisserie ou de revêtement de sol. Bien entendu, les locataires n’ont pas le droit d’effectuer des travaux lourds engendrant des transformations importantes, comme la démolition d’une cloison ou un changement d’usage d’une des pièces.

L’obligation de régulariser les charges chaque année

Les charges locatives sont des charges assumées par le propriétaire, qu’il demande ensuite au locataire de rembourser. Le locataire paie alors via une provision sur charges ou via un paiement à terme, sur justificatif. Ces charges correspondent aux frais liés à l’usage du logement et de la copropriété (eau et chauffage collectif, ascenseur…), l’entretien des parties communes (couloirs, ascenseur, escaliers, espaces verts) et les taxes locatives (ordures ménagères, assainissement). La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Dans le cas d’un paiement par provision, le propriétaire-bailleur a obligation d’effectuer une régularisation annuelle des charges afin d’ajuster le montant exigé au locataire. 

L’obligation de fournir des quittances de loyer

Le propriétaire ou l’agence immobilière mandataires ont l’obligation de fournir des quittances de loyer au locataire. Elles doivent mentionner en détail les sommes versées par le locataire.

Les obligations du propriétaire bailleur d’une location meublée

Dans le cas d’une location meublée, le propriétaire-bailleur doit respecter les mêmes obligations de base que celles d’une location vide. Sauf que celles-ci sont étendues à de plus nombreux équipements ! 

Des obligations augmentées par rapport à une location vide

Nous avons vu que le propriétaire bailleur est dans l’obligation d’effectuer un certain nombre de travaux de réparations dans ce logement, dès lors que ces derniers ne font pas partie de la liste des réparations locatives listées par la loi. Dans le cas d’une location meublée, cette obligation de réparer ou remplacer les équipements défectueux est alors étendue à tous les équipements et meubles listés dans le bail ! Par exemple, si vous fournissez une télévision à votre locataire, celle-ci devra être réparée en cas de panne, même si elle ne fait pas partie des équipements obligatoires d’une location meublée.

Quels sont les équipements obligatoires d’une location meublée ?

Pour être conforme, une location meublée doit comporter un certain nombre d’équipements obligatoires : 

• Une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• Un dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets, store) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou combiné) ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas, correspondant au moins au nombre de personnes censées occuper le logement ;
• Des ustensiles de cuisine suffisants ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères et meubles de rangement (armoire, bibliothèque) ;
• Des luminaires dans toutes les pièces ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, balayette, pelle, aspirateur…)

Attention, si votre logement loué en location meublée ne contient pas l’ensemble des équipements listés ci-dessus, le locataire est en droit d’effectuer un recours. Le logement pourra alors être requalifié en location vide.

Les droits du propriétaire bailleur

Les obligations du bailleur s’accompagnent évidemment de droits, qui doivent être respectés par le locataire sous peine de résiliation du contrat de location, voire de poursuites.

Le paiement du loyer et des charges

Le paiement des sommes dues par le locataire constitue votre premier droit en tant que propriétaire. En signant un bail de location, le locataire s’engage en effet à payer chaque mois, à une date définie, l’ensemble des loyers et charges cités dans le contrat. En cas de non-respect de cette obligation, vous êtes en droit de demander la résiliation du bail auprès d’un tribunal judiciaire. Vous ne devez en aucun cas procéder vous-même à l’expulsion de votre locataire !

L’usage paisible du logement ou des locaux par le locataire

Le locataire du logement doit avoir un usage conforme à la destination fixée dans le bail. Cela signifie qu’il ne peut pas transformer l’usage du bien (en le transformant en local commercial, par exemple), ni le louer sans accord écrit du bailleur. De même, il ne doit pas causer de troubles du voisinage.

L’accès au logement pour la réalisation de travaux

Le locataire doit laisser le propriétaire accéder au logement pour la réalisation de travaux d’entretien ou d’amélioration, dès lors qu’il a été prévenu par courrier recommandé ou remis en main propre. Il doit également permettre au propriétaire d’accéder au logement lorsque celui-ci doit être remis en location, notamment pour les visites.

La fourniture d’une attestation d’assurance habitation par le locataire

Le locataire est obligé de souscrire à une assurance habitation pour protéger son logement. Il doit pouvoir vous fournir une attestation d’assurance dès le premier jour de location et pendant toute la durée du contrat. En cas de défaut d’assurance, il est possible de demander une résiliation du bail. Le propriétaire peut également souscrire à une assurance habitation à la place du locataire et lui demander de rembourser les cotisations.

Le droit de récupérer l’usage du bien à la fin du bail

À l’échéance du bail, le propriétaire peut vouloir donner congé au locataire pour des raisons limitées :

• Congé pour vendre le bien : le propriétaire doit alors proposer à son locataire d’acquérir le logement en lui soumettant une offre avec un prix, les modalités envisagées, le contenu précis du logement et un délai de réponse ;
• Congé pour reprise du logement : le propriétaire souhaite habiter le bien ou y loger un proche (ascendant ou descendant directs, époux ou concubin) ;
• Congé pour motif légitime et sérieux : sans définition légale, cela comprend des retards répétés dans le paiement du loyer ou des troubles de voisinage répétés. Les litiges sont fréquents et le bailleur doit pouvoir avancer des preuves pour invoquer ce motif.

Bailleur : quelles sont mes garanties pour protéger mon bien ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez vous prémunir des défauts de paiement et des dégradations grâce à différents dispositifs.

La caution, ou dépôt de garantie

La caution n’est pas une obligation légale, mais le bailleur est en droit de l’exiger. Son montant est fixé dans le contrat de location, et ne doit pas dépasser deux mois de loyer hors charge.

La caution peut être une personne morale (une banque, une entreprise, un organisme) ou une personne physique (parents, amis).

La personne qui se porte caution doit vous fournir des pièces justificatives démontrant sa capacité à payer les loyers en cas de défaut de paiement de la part du locataire.
La caution solidaire permet de réclamer les sommes dues directement auprès des garants, et ce dès le 1er impayé. Elle est donc préférable pour le bailleur.

La garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés est une garantie complémentaire proposée dans les contrats d’assurance propriétaire non-occupant. L’assurance vous indemnise dès le premier mois de loyer impayé selon les conditions et modalités de votre contrat.
Le coût de cette assurance loyer impayé est généralement compris entre 2 et 5 % du montant du loyer.