CAFPI Courtier en crédit
Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Comment louer un appartement ?

Vous venez d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer ? Plusieurs solutions s’offrent à vous pour rentabiliser votre investissement locatif, ainsi que pour en assurer la gestion.
Présentation de la location meublée, vide ou encore saisonnière, et pistes de réflexion pour choisir entre gérer vous-même votre logement ou déléguer à une agence.

La location meublée

Une fois votre bien immobilier acquis, vous devez vous décider sur le type de logement que vous souhaitez louer.
Dans le cas d’une location meublée, vous devez intégrer au logement un certain nombre d'équipements :

Pour le logement :

  • Literie (lit ou canapé-lit) comprenant couette ou couverture ;
  • Volets et/ou rideaux aux fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Pour la partie cuisine :

  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 ° C ;
  • Vaisselle ;
  • Ustensiles de cuisine

Parmi les avantages de la location meublée, citons le montant du loyer plus élevé et le bail de location plus souple.
Côté inconvénients, on regrette des durées de location plus courtes, une vacance locative plus fréquente et du temps et de l’argent à consacrer à l’entretien et au renouvellement des équipements du logement meublé.

Fiscalement, les revenus provenant d’une location meublée s’inscrivent dans la catégorie des BIC, pour Bénéfices Industriels et Commerciaux (Plus d'informations sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales).
On distingue ensuite le régime réel du micro BIC.

  • Le régime réel permet de déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic) et les amortissements. Ce régime est intéressant car vous diminuez vos recettes et donc vos impôts. Vous pouvez également amortir le logement et le mobilier.
  • Avec le micro BIC, vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos recettes (seule la moitié de ces recettes est imposable), dans un plafond de 70 000 €. Ainsi, vous ne pouvez pas créer de déficits. C’est le régime à privilégier si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

La location vide

Comme son nom l’indique, la location vide consiste à louer son logement nu, sans meubles. Ce type de location est très prisé, puisqu’il rassemble divers avantages :

  • Un turn-over de locataires moins important (les locataires venant avec leurs meubles sont enclins à rester plus longtemps dans le logement, une fois bien installés),
  • Un investissement de départ limité au prix d’achat du bien immobilier (puisque pas de meuble à acheter pour le bailleur),

Cependant, les loyers d’un logement vide sont moins élevés, la concurrence est plus rude et le contrat de location plus rigide.

Niveau fiscalité, le propriétaire est sous le régime d’imposition micro-foncier si les revenus locatifs sont égaux ou inférieurs à 15 000 € par an, avec un abattement de 30 % sur ces revenus.
Sinon, le régime réel, si les revenus sont supérieurs à 15 000 euros permet d’imputer les charges de mise en location et d’entretien, ou de déclarer un déficit foncier qui sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes. Retrouvez plus d'informations sur le site du gouvernement.

Si les loyers d’une location vide sont plus modestes que ceux d’une location meublée, ils sont néanmoins perçus plus régulièrement. Accompagnés d’une demande locative plus forte, cela assure au logement vide une plus grande rentabilité.

La gestion locative

Vous vous êtes décidé entre location meublée et location vide ? Un nouveau choix se pose désormais : gérer votre bien vous-même ou déléguer à une agence.

  • En gestion locative directe, vous fixez vous-même le loyer et vous choisissez le locataire qui a le meilleur dossier. C’est aussi à vous que revient la tâche de mettre une annonce en ligne, organiser des visites, effectuer l’état des lieux, gérer le quotidien avec votre locataire. Vous vous lancez donc dans des démarches administratives et une gestion courante qui peut être chronophage.
     
  • Si vous passez par une agence, vous gagnerez un temps précieux, mais aussi de l’énergie et de la sérénité, puisque c’est l’agence qui s’occupera de tout à votre place, en échange de frais de gestion entre 6 et 14 % du montant des loyers annuels. 

Pour faire le bon choix de gestion locative, analysez votre situation : combien avez-vous de biens à gérer, quelle est votre situation professionnelle et personnelle, quel temps avez-vous à disposition, etc.

Bon à savoir :

En tant que propriétaire d’une location vide, pour sécuriser le paiement du loyer, 2 options se présentent à vous :

  • Demander au locataire de fournir une caution solidaire,
  • ou souscrire à une assurance “ loyer impayé ”.

La location saisonnière

La location meublée saisonnière concerne les logements meublés donnés en location pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours.
Elle est régie par les articles 1713 et suivants du Code civil. La location d’un bien, maison ou appartement, pour une courte durée, à une clientèle n’ayant pas vocation d’y élire domicile : familles, groupes d’amis, voyageurs d’affaires.

Précisons qu’une location saisonnière doit proposer les mêmes équipements qu’une location meublée.
A ne pas confondre avec la location d’une résidence principale. En effet en tant que loueur non professionnel, vous devez déclarés votre activité de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le saviez-vous ?

Si vous envisagez de devenir un professionnel de la location saisonnière, vous pouvez prétendre au statut de gîte, chambre d’hôtes… à condition de remplir certains critères.

L’emplacement d’une location saisonnière doit être choisi avec le plus grand soin et doit être en lien avec l’activité : ville, mer, montagne, campagne ...
Les avantages d’une location saisonnière sont multiples :

  • Rentabilité,
  • Revenus locatifs plus importants que pour une location traditionnelle,
  • Revenus locatifs suffisants pour rembourser rapidement le crédit immobilier, couvrir les frais d’entretien et dégager un bénéfice,
  • Fiscalité simplifiée,
  • Possibilité de profiter de son bien entre 2 locations,
  • Très faible risque de loyers impayés.

L’inconvénient principal se trouve dans l’incertitude liée à la réussite d’une saison : assez de neige, pas de pluie, soleil, etc. Mais l’intendance imposée par le rythme des locations peut aussi être un frein à ce type d’investissement locatif.

A retenir :

  • La location meublée doit comporter obligatoirement un certain nombre d’équipements, mais les loyers perçus sont plus élevés et le bail plus souple. Fiscalement, il est possible de déduire des charges et d’amortir meubles et immeubles.
     
  • La location vide, c’est-à-dire sans meubles, est très prisée, avec peu de turn-over de locataires, peu d’entretien et un investissement de base limité à l’achat du bien. Cependant, les loyers sont moins élevés, bien que plus réguliers.
     
  • Gérer soi-même ou déléguer à une agence ? Pour tout investissement locatif, la question se pose. Sachez qu’en gestion locative directe, vous fixez vous-même le loyer et choisissez votre locataire, mais vous avez beaucoup d’administratif et d’intendance derrière. En faisant appel à une agence, vous payez des frais de gestion (6 à 14 % du montant annuel des loyers), mais l’agence gère tout pour vous.
     
  • A condition de bien choisir le bien et l’emplacement, la location saisonnière peut être rentable : revenus locatifs importants, fiscalité simplifiée, possibilité de profiter de son bien ... les avantages sont nombreux et compensent parfois l’incertitude de la météo pour une saison réussie par exemple.
Mis à jour le 17/04/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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