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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

La gestion locative : gérer soi-même ou déléguer ?

Vous avez acheté un bien et souhaitez le mettre en location. La question de sa gestion va alors se poser : faut-il vous en occuper vous-même ou la déléguer à une agence ? Quelques pistes pour vous aider à faire le meilleur choix.

Comment choisir le bon gestionnaire ?

En mettant votre bien immobilier en location, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement (trouver les locataires, percevoir les loyers, vous assurer du bon entretien du logement, etc.) ou déléguer à une agence.

La gestion locative en direct possède de nombreux avantages :

  • Vous assurez la rentabilité de vos revenus locatifs,
  • Vous fixez vous-même le montant du loyer,
  • Vous choisissez votre locataire,
  • Vous disposez d'outils performants, comme des logiciels d’aide à la gestion locative,
  • Vous vous tenez informé de l’évolution du droit,
  • Etc.

Le revers de la médaille comporte une partie administrative importante et une grande disponibilité est requise.
Vous devez en effet :

  • Vous assurer de la solvabilité du locataire,
  • Assurer la gestion courante (paiement du loyer, suivi des travaux, rédaction de bail...), ce qui peut demander du temps,
  • Être sur place au moindre problème.

Si la gestion locative directe vous semble trop chronophage, vous pouvez faire appel aux services d’une agence.
En échange d’un gain de temps considérable, vous vous acquitterez de frais de gestion entre 6 et 14 % du montant des loyers annuels.

Les inconvénients de la gestion locative par agence sont les suivants :

  • L'investissement est un peu plus difficile à rentabiliser à cause des frais d'agence,
  • Les agences sont souvent moins investies ou réactives que le propriétaire lui-même,
  • Vous êtes moins proche de votre bien et de votre locataire, puisqu’il y a un intermédiaire.

Bon à savoir :

Alors comment choisir ?
Décidez-vous en fonction de votre situation : le nombre de biens à gérer, votre situation personnelle et professionnelle, le temps que vous avez à consacrer à la gestion, la distance entre votre lieu d’habitation et de location, vos connaissances en droit, etc.

Comment louer son appartement ?

Si vous optez pour la gestion locative en direct, la première étape pour mettre votre bien en location est de publier une annonce sur les sites gratuits et/ou payants.
Ensuite, c’est à vous d’organiser les visites.
Et c’est à vous que reviendra le choix du locataire, suivant le meilleur dossier.

Vous optez pour la gestion locative déléguée ? Alors c’est l’agence qui s’occupe de tout, à commencer par trouver un locataire pour occuper votre logement après que vous lui ayez donné mandat pour effectuer des sélections de candidats et organiser des visites.

Quelles garanties prendre pour louer son appartement ?

Si vous gérez vous-même la location de votre appartement, vous pouvez sécuriser le paiement du loyer de deux façons différentes :

  • En demandant à votre locataire de fournir une caution solidaire,
  • En souscrivant une assurance “ loyer impayé "

Disponible sous conditions, l'assurance “ loyer impayé ” peut couvrir les loyers impayés, les procédures juridiques liées et les dégradations immobilières.

Dans le cas d'une location via une agence spécialisée, la question des garanties est automatiquement gérée par l'agence en question. C'est elle qui vérifie la solvabilité du locataire et qui réunit les papiers et garanties nécessaires à la location.
Sous certaines conditions, elle peut être tenue responsable du non-paiement des loyers par le locataire.

Bon à savoir :

La caution solidaire ne peut pas être cumulée à l'assurance “ loyer impayé ” sauf si la location est destinée à une colocation d’étudiants.

Louer son bien : les questions pratiques

Si vous louez votre bien pour la première fois, plusieurs questions d'ordre administratif se posent.

L'état des lieux

Pour réussir votre état des lieux, vous devez respecter quelques prérequis :

  • Le logement doit être décrit précisément, pièce par pièce,
  • Les équipements doivent être énumérés et leur état évalué,
  • Le détail et l'usage des clés doit être mentionné,
  • L'état des lieux doit également comporter la date de réalisation, l'adresse du logement et le nom du locataire et du bailleur,
  • Le document doit être signé par les deux parties.

La rédaction du bail de location

Pour rédiger votre bail de location, utilisez un modèle disponible en ligne sur le site du gouvernement : vous vous assurerez ainsi qu’il soit valide, conforme, et qu’il comporte les informations essentielles :

  • Le nom et l'adresse du bailleur,
  • Le nom du locataire,
  • L'adresse du logement,
  • La date de mise à disposition du logement,
  • La durée du bail et sa destination (habitation, commercial, mixte...),
  • La description détaillée du logement (surface habitable, parties communes, liste des équipements d'accès aux technologies de communication et d'information...),
  • Le montant et les conditions de révision du loyer,
  • Le montant du dépôt de garantie.

Règles administratives et obligations du locataire et du propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter plusieurs obligations :

  • Proposer un logement décent,
  • Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location (diagnostic surface loi Boutin, DPE, ERNMT),
  • Souscrire une assurance propriétaire non occupant.

De son côté, votre locataire sera lui aussi soumis à plusieurs obligations :

  • Souscrire une assurance habitation,
  • Réaliser l'entretien courant du logement,
  • Payer les charges et le loyer,
  • Répondre des éventuelles dégradations.

A retenir :

  • En mettant votre bien en location, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement, ou déléguer à une agence.
     
  • En gestion locative directe, vous fixez vous-même le loyer et vous choisissez votre locataire, mais vous vous lancez dans une gestion qui peut être assez chronophage.
     
  • La gestion locative par agence vous fera gagner du temps et de l’énergie, vous soulagera du stress mais vous devrez vous acquitter de frais de gestion représentant 6 à 14 % du montant des loyers annuels.
     
  • Décidez-vous en fonction de votre situation : nombre de biens à gérer, situation professionnelle et personnelle, temps à disposition, etc.
     
  • Pour louer votre appartement, en gestion directe vous vous occuperez de tout : publication de l’annonce, visite, analyse des dossiers… tandis qu’une agence s’occupera de tout à votre place.
     
  • Afin de sécuriser le paiement du loyer, 2 solutions s’offrent à vous : demander au locataire de fournir une caution solidaire ou souscrire à une assurance “ loyer impayé ”.
     
  • Quand vous louez votre bien, plusieurs questions d’ordre administratif se posent : réaliser un état des lieux, rédiger le bail de location, respecter vos obligations en tant que propriétaire bailleur, vous assurer que votre locataire respecte également ses obligations.

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