Vous souhaitez investir et avez besoin d’une visibilité sur les taux auxquels vous pourriez prétendre pour votre prêt immobilier ? Vous êtes au bon endroit ! Nous vous proposons une présentation complète (définition, historique, facteurs d’influence) mais également un baromètre au niveau national et régional.
Découvrez aussi comment choisir la meilleure banque pour votre projet, et tous les outils à votre disposition pour faire de votre projet d’achat immobilier une réalité.
Comprendre les taux de crédit immobilier
▶ Qu'est-ce qu'un taux immobilier ?
Le taux d'intérêt représente un pourcentage de la somme empruntée dans le cadre d’un crédit immobilier, qui correspond à la rémunération du prêteur.
Il varie en fonction de plusieurs éléments :
- La durée : plus celle-ci est courte, plus les intérêts sont bas.
- L’emplacement géographique du bien que vous désirez acheter : le taux immobilier varie d’une région à l’autre, d’un établissement bancaire à l’autre.
- Votre profil : dans l’étude de votre demande, la stabilité de votre emploi sera prise en compte, ainsi que le montant de votre apport personnel, la gestion de vos finances, etc.
- Les conditions du marché : les taux sont indexés sur ceux émis par la Banque centrale européenne.
- Les propositions commerciales réalisées par l’établissement bancaire : principalement selon son coût de refinancement mais aussi ses frais de fonctionnement, la prime de risque et la marge bénéficiaire souhaitée.
C’est pour cela qu’il est important d'utiliser un outil de simulation pour comparer les différentes propositions.
▶ Historique des taux de crédit immobilier depuis 30 ans
Évolution depuis les années 90
Ceux-ci ont considérablement évolué depuis les années 90 :
- En effet, en 1991, le taux moyen dépassait les 9 % ;
- Avec les débuts de la zone euro, ce chiffre a diminué pour atteindre un seuil plancher en 2006, où il frôlait les 3,5 % ;
- Il est remonté progressivement pour atteindre les 5 % en 2008.
- Lors de cette dernière décennie, il a repris une pente descendante. Il tourne aujourd’hui entre 3,6 et 3,8% en moyenne, selon la durée du prêt.
Augmentation des taux de crédit immobilier depuis 2022
Depuis avril 2022, on observe une augmentation rapide et constante (environ +20 centièmes par mois) atteignant 3,5% en mai 2023. Ils ont doublé en l’espace d’un an.
Cette augmentation soudaine est due au retour de l’inflation en France et dans la zone euro ayant eu pour conséquence plusieurs décisions de la BCE pour contenir l’envolée des prix. La crise en Ukraine est l’un des facteurs avec notamment la flambée des prix de l’énergie.
Cette hausse devrait se poursuivre dans les prochains mois pour atteindre et dépasser les 4%.
Suivre les changements du marché
Suivre la progression des taux immobiliers fixes et variables est la solution pour devenir propriétaire.
Notre baromètre vous indique les taux fixes négociés par CAFPI :
- En fonction de la durée du prêt,
- Au niveau national, mais aussi région par région.
C’est un outil pratique pour connaître le taux immobilier actuel moyen pratiqué sur le marché et vous permet de suivre les changements.
Passer par les services d’une société de courtage pour trouver un prêt immobilier peut vous permettre d’obtenir le meilleur taux pour votre emprunt, puisque ces derniers ont été négociés en amont par des spécialistes auprès des structures bancaires.
Vous profiterez aussi des meilleures conditions pour votre couverture de prêt, avec des garanties.
Le courtier vous fera gagner du temps en vous accompagnant dans votre projet immobilier. Un aspect primordial dans le contexte actuel et l'augmentation des taux rapide et constante.
▶ Comprendre la réglementation
Les pouvoirs publics protègent les emprunteurs à travers plusieurs dispositifs comme le taux annuel effectif global ou le taux d’usure.
Le TAEG
Celui-ci permet de comparer les différentes propositions lors d’un achat. Il comprend non seulement le taux nominal mais aussi le prix de l’assurance, de la garantie, des frais annexes. C’est donc ce taux annuel effectif global que vous devez comparer !
Le taux d’usure
Le taux annuel effectif global proposé doit être en dessous du taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Toutefois, actuellement, il est exceptionnellement révisé chaque mois. En période de forte remontée des taux, son mode de calcul est donc plus adapté pour suivre l’évolution rapide des variations.
Les facteurs influant sur les taux immobiliers ?
Plusieurs facteurs peuvent avoir une influence.
▶ Les OAT
Les OAT, ou Obligations Assimilables du Trésor, sont des titres d’emprunt émis par l’Etat dans le but de financer ses besoins à long terme (jusqu’au 50e anniversaire).
Majoritairement achetées par les institutions comme les collectivités locales, les OAT peuvent aussi être souscrites par des particuliers.
Le taux des OAT n’a cessé de diminuer dans l'UE depuis 2012, jusqu’à tomber à 0% en 2019.
L’incertitude liée à la pandémie de Covid-19 et l'augmentation de l’endettement public furent des facteurs certains de la hausse de ces taux.
Les OAT les plus fréquemment émises sont celles d’une durée de 10 ans. Plus le rendement des OAT augmente, plus les taux fixes sont élevés. A l’inverse, si l’OAT 10 connaît une diminution, les taux fixes diminuent également.
L’OAT 10 ans est déterminant pour le coût de refinancement de l'établissement bancaire (cas d’un prêt à taux fixe).
Les emprunts immobiliers variables sont, eux, corrélés aux taux Euribor.
▶ Les événements macro et microéconomiques
L’inflation est bien sûr l’un des événements majeurs impactant les taux d’intérêt. Dans les pays où celle-ci est faible, les taux d’intérêts sont faibles, et inversement.
La croissance joue également un rôle, via son impact sur l’inflation.
Avec une demande supérieure à l’offre, les prix augmentent et ces hausses se répercutent sur les niveaux de taux.
Enfin, la devise a aussi son importance, et c’est notamment la banque centrale et sa politique monétaire qui influence sa force.
Pour garantir un développement économique tout en respectant les règles de bonne conduite, la BCE dispose de nombreux instruments dont les taux directeurs.
- Ainsi, en période d’inflation – comme cela est le cas aujourd’hui – la BCE aura tendance à monter ses taux directeurs, ce qui fera augmenter les taux d’intérêt. A noter que le mandat de la BCE est de maintenir l’inflation en deçà de 2%.
- En cas de récession, l’inverse se produira : pour relancer l’activité économique, la BCE baissera ses taux afin de rendre le crédit abordable et déclencher des intentions d’investissement.
Comment obtenir le meilleur taux : nos pistes et outils
▶ Faire appel à un courtier
Sa première mission est d’analyser votre dossier pour obtenir le meilleur financement à vos côtés.
À ce titre, ce professionnel indépendant vous donne des conseils et vous aide à soigner votre profil.
Vient ensuite le moment de négocier pour vous : obtenir le meilleur taux se fait avec son aide. Grâce à son expérience et son réseau de partenaires, votre courtier négocie les conditions les plus avantageuses : le taux, les frais éventuels, les conditions pour votre contrat afin d'obtenir, au final, la meilleure offre.
En fait, ce professionnel vous accompagne de A à Z. Aujourd’hui, il est devenu incontournable dans vos démarches de financement.
Faire appel à lui présente un triple avantage :
- Il vous permet de trouver le produit financier le plus adapté à votre besoin, selon votre situation, et au meilleur tarif ;
- Vous bénéficiez d’un réel suivi jusqu’à la réalisation de votre objectif ;
- Le gain de temps et d’énergie est énorme puisque vous avez un allié qui s’occupe de tout à vos côtés.
▶ L’importance de l’apport personnel
Plus votre apport personnel est élevé, plus il sera aisé de négocier un taux intéressant. Essayez donc de disposer d’un apport suffisant pour rassurer l'établissement bancaire.
Vous n’avez pas d’épargne personnelle ?
En cas de difficultés à épargner, vous pouvez également vous tourner vers votre courtier. Ce dernier se renseignera sur le type de prêt aidé dont vous pourriez bénéficier. Certains de ces emprunts peuvent compter pour l’obtention d’un accord de l'établissement bancaire.
▶ Optimiser son profil
Le prêteur examine vos relevés de comptes sur les 3 derniers mois. Pensez à modérer vos dépenses non urgentes pendant un trimestre. Vous devez éviter les incidents de paiement, les découverts et tout retard de paiement d’une mensualité. C’est le bon moment pour solder des petits prêts à la consommation si votre budget le permet.
En complément, l'établissement bancaire sera sensible à un emploi stable, votre capacité à épargner chaque mois un peu, etc. Bref, montrez que vous êtes un client fiable, sérieux et solvable.
Notez par ailleurs que les meilleurs dossiers seront souvent privilégiés, les établissements bancaires cherchant toujours à conquérir de nouveaux clients dits “premium”.
▶ Bien choisir sa durée de remboursement
La date d’échéance du prêt a une grande incidence sur la somme remboursée chaque mois. Toute variation a un impact sur le taux. Il sera donc différent si l'emprunt se fait sur 5, 10, 15, 20 ou 25 ans.
- Le taux de crédit sur 5 ans est très faible et n’est généralement pas négociable. Pour vous constituer une marge, discutez plutôt des tarifs pour vous assurer ou de la garantie.
- Le taux de crédit sur 10 ans peut s’envisager pour obtenir une petite somme ou si vous projetez un investissement locatif qui pourra vous générer un revenu complémentaire.
- Le taux de crédit sur 15 ans oblige à une mensualité importante mais offre un meilleur taux que les offres sur 20 ou 25 ans. Vous aurez à prouver que vous avez des revenus pouvant assurer des remboursements élevés. Pour augmenter vos chances, vous pouvez, par exemple, mettre un bien immobilier en gage et ainsi obtenir un taux hypothécaire sur 10 ans.
- Le taux de crédit sur 20 ans peut être considéré comme la médiane. C’est d’ailleurs la durée qui vous permettra de véritablement le négocier.
- Le taux de crédit sur 25 ans vous fait profiter d’une mensualité et de taux intéressants.
La durée de remboursement s’apprécie en fonction de votre situation financière, qui doit représenter moins de 35 % de vos revenus.
▶ Négocier chaque élément du TAEG
C’est le coût global du prêt que vous devez négocier ! Trop d'emprunteurs se limitent au seul taux d’intérêt. Or, l’impact des frais à prévoir pour la garantie, l’assurance et les frais de dossier est important. Chaque élément peut et doit être négocié.
▶ Outils et comparateurs en ligne
Pour obtenir la meilleure solution pour financer son projet immobilier, nous vous recommandons vivement de vous fier à nos simulateurs de crédit en ligne. Ils effectuent le calcul en euros et permettent d’affiner votre transaction.
Vous pourrez obtenir une simulation personnalisée en ligne et adaptée à votre profil :
- Pour bien préparer votre financement et connaître la somme maximale que vous pouvez emprunter : notre calculatrice de capacité d’emprunt ;
- Pour anticiper sur le budget à consacrer au fait de rembourser votre crédit et son coût total : le simulateur des mensualités de votre crédit ;
- Pour prévoir les frais de notaire : notre calculatrice de frais de notaire ;
- Pour mesurer votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit immobilier : notre simulateur de montant à emprunter ;
- Pour savoir si vous êtes éligible au PTZ : notre simulation de PTZ ;
- Pour vérifier que vous respectez les nouvelles règles imposées par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) : notre simulateur HCSF ;
- Et pour trouver un assureur qui convient à vos besoins : obtenir un devis pour une assurance emprunteur.
Choisir la banque pour votre prêt immobilier ?
Voici nos conseils pour choisir le bon établissement bancaire.
▶ Comparer les offres des différentes banques ?
Le choix de la bonne banque passera forcément par une étude comparative des offres proposées.
- En premier lieu, la comparaison des TAEG proposés permet de classer les propositions de manière objective et globale.
- Ensuite, vous devez entrer dans le détail de chaque offre avec les conditions requises par chaque organisme. Un spécialiste du courtage est l’allié idéal pour cette étape : il étudie avec vous les propositions et met en avant les points forts de chacune.
- Bien sûr, vous comparez les taux nominaux ou bruts proposés. Mais c’est loin d’être le seul élément de comparaison : le tarif d’une garantie hypothécaire est décisif, tout comme le tarif de l’assurance ou les frais de dossier.
A propositions équivalentes, peuvent entrer en jeu d’autres éléments pour comparer les établissements bancaires comme le montant des indemnités de remboursement anticipé ou la possibilité de moduler les échéances.
Toutes les structures bancaires n’ont pas les mêmes objectifs commerciaux, les mêmes processus de scoring des dossiers, les mêmes politiques. Chaque professionnel vous guide vers celles les plus susceptibles d’accepter de vous faire une offre de prêt.
▶ Les avantages à changer de banque
Votre établissement bancaire vous connaît bien mais ne fera pas nécessairement la meilleure offre. Très souvent, le nouvel établissement prêteur demandera la domiciliation de tous vos comptes chez lui. C’est un bon argument pour négocier un meilleur taux.
N’oubliez pas que vous pouvez emprunter auprès d’une agence bancaire située dans une ville n’étant pas votre ville de résidence.
De la Corse à la Bretagne, en passant par la région parisienne ou l’Occitanie, vous avez peut-être remarqué que tous les emprunteurs ne bénéficient pas des mêmes taux pour leur emprunt immobilier.
Ces disparités s’expliquent notamment par les politiques commerciales des structures bancaires. Ces dernières ont la latitude d’adapter leurs tarifs selon la concurrence régionale et leurs objectifs en termes de nombre de prêts accordés (et coûts annexes).
Aspects légaux et assurances
▶ Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine
En cette période de montée des taux, la négociation de l’assurance emprunteur peut permettre de réaliser d’importantes économies sur le coût global de l’opération.
Entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux emprunts et le 1er septembre 2022 pour les contrats en cours, la loi Lemoine permet de résilier son contrat initial et de changer à tout moment d'assureur, sans frais.
Grâce à cette ouverture à la concurrence, il est possible de baisser le coût de votre emprunt en réduisant votre taux annuel effectif global.
Prenons un exemple concret :
- Un jeune couple de primo-accédant souhaite obtenir 200 000 € sur 25 ans pour l’acquisition de leur premier bien immobilier :
- En mettant en concurrence les différentes compagnies disponibles sur le marché, le couple peut réaliser jusqu’à 11 525 € d’économies.
Cela représente une économie de quasiment 40 € chaque mois pendant 25 ans !
Nos courtiers peuvent vous accompagner dans la négociation de votre assurance emprunteur.
Les types de taux de crédit immobilier
Ils ne sont pas les mêmes selon la situation économique, les régions et les établissement bancaires. De plus, ces dernières vous soumettront différentes options.
Pour avoir une première idée du type de crédit immobilier qui pourrait vous convenir, nous vous proposons un bref résumé des différentes solutions possibles.
▶ Le prêt à taux fixe
Le prêt à taux fixe est déterminé lors de la négociation de votre crédit immobilier. Il ne change pas durant tout le temps que vous aurez à rembourser. Donc, pas de mauvaise surprise !
Cette stabilité est plus appréciable pour des durées de plus de 15 ans. Néanmoins, son côté immuable a un revers. En effet, si une baisse venait à se généraliser, vous ne pourriez pas en profiter (sauf via une renégociation ou un rachat de crédits).
Sachez tout de même que, dans cette constance, vous avez le choix entre deux formes de taux fixes avec :
- le taux fixe modulable : qui vous permet de modifier (diminuer ou augmenter) votre mensualité. A noter que toute modification influe sur la durée de remboursement ;
- le taux fixe à échéances progressives : qui augmentera au fil des ans. A envisager si vous avez des perspectives confirmées d’augmentation de vos salaires.
▶ Le prêt à taux variable
Le crédit immobilier à taux variable se décline en deux principales options :
- Le prêt à taux variable dit classique : il augmente ou baisse suivant l’indice monétaire de référence (Euribor), et ce, en tenant compte de la marge que prendra l'établissement bancaire ;
- Le prêt capé : qui reprend tous les codes du taux variable avec une augmentation ou une diminution au gré de l’indice monétaire, mais avec une forme de sécurité puisqu’il sera accompagné d’un plafond du taux minimum et maximum.
Si les termes contractuels le permettent, il est tout à fait possible de changer le taux variable en taux fixe.
▶ Le prêt à taux mixte
Le prêt à taux mixte associe le crédit immobilier fixe et le taux d’emprunt révisable (ou taux variable). Le principe est donc que le taux fixe est appliqué les premières années, puis, après 7 ou 10 ans, le montant à payer mensuellement sera à taux variable capé.
▶ Le prêt à taux progressif
Le taux progressif (ou échéances progressives) est idéal si vous avez des revenus qui auront tendance à croître au fil des ans. C’est par exemple le cas si vous êtes cadre, fonctionnaire ou si vous réalisez des investissements locatifs.
Ce critère est important puisqu’il s’agira d’une augmentation progressive des mensualités déterminée dès la souscription du prêt. Sachez toutefois que le taux est fixe.
Analyse des taux de crédit immobilier de novembre 2023
Les taux négociés par CAFPI pour ses clients en octobre poursuivent leur hausse : 4,01% sur 15 ans contre 3,91% en septembre (+10 centièmes) ; 4,17% sur 20 ans contre 4,05% (+12 centièmes) le mois dernier et 4,31% sur 25 ans contre 4,17% (+14 centièmes) un mois plus tôt. Cependant cette ascension ralentit depuis septembre.
Concernant les profils d’emprunteurs, ceux ayant des salaires les plus élevés, peuvent obtenir des taux qui n’ont pas encore franchi le palier des 4% : 3,70% sur 15 ans ; 3,90% sur 20 ans et 3,98% sur 25 ans.
Le marché du prêt bancaire retrouve du dynamisme grâce à deux éléments marquants :
- La Banque centrale européenne décide de maintenir inchangés ses taux directeurs après 19 mois de hausse ininterrompue ;
- Les délais bancaires se réduisent : au mois d’octobre, les banques ont mis en moyenne 14 jours pour présenter une proposition commerciale aux clients CAFPI, meilleur délai depuis novembre 2021.
Le taux d’usure, quant à lui, approche les 6% du jamais vu depuis 2099. Il est fixé, pour les prêts sur 20 ans et plus, à 5,91% pour tout le mois de novembre.
- Le taux de crédit immobilier est un pourcentage de la somme empruntée et correspond à la rémunération du prêteur.
- Pendant 30 ans, les taux n’ont cessé de chuter. Cependant, depuis mars 2022, ils ont pris une pente ascendante.
- Plusieurs facteurs influencent les augmentations et baisses notamment les OAT et les facteurs macro et microéconomiques comme l'augmentation des prix et la croissance.
- Le baromètre des taux immobiliers est un outil précieux pour suivre l’évolution des taux.
- Notez que la zone géographique a une influence, les banques régionales ayant des politiques commerciales extrêmement concurrentielles.
- Le meilleur taux est celui pour une durée de 5 ans. Pour rassurer la banque et obtenir votre crédit plus facilement, vous pouvez hypothéquer un bien.
- Le crédit sur 20 ans est l’une des meilleures options pour des intérêts intéressants et une mensualité confortable à payer.
- Faire appel à un professionnel représente un gain de temps et d’énergie important, en plus de vous faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
- Pensez à utiliser tous les outils de simulation à votre disposition pour préparer au mieux votre projet et en simuler tous les coûts et aspects.
