Historique des taux immobiliers : les années 80

Vous vous souvenez sans doute de la première crise pétrolière en 1973. Elle est suivie par un second choc pétrolier venu d’Iran à la toute fin des années 70. Le prix du pétrole est multiplié par quasiment 3 en 3 ans. L’inflation est alors très forte.

La Banque de France applique alors des taux d’intérêt élevés et inédits. Saviez-vous qu’en 1982-1983, les taux d’intérêt atteignaient jusqu’à 16 % ?

Dans la seconde partie des années 80, on assiste à une baisse des taux et une stabilisation autour de 9 % à la fin de la décennie. 

Historique des taux immobiliers : les années 90

Au début des années 90, un emprunteur obtient un crédit immobilier avec un taux moyen de 9 % hors assurance ! Il est alors très difficile pour un primo-accédant d’acquérir un logement. L’apport personnel devient le sésame pour réussir à signer un prêt immobilier.

Heureusement pendant cette période de l’histoire récente, les salaires vont progresser et les taux vont diminuer. Surtout, les prix immobiliers commencent à croître régulièrement dans les grandes villes.  

A la fin des années 90, le taux immobilier moyen est à 4 % !  

Les taux d’intérêt depuis 2000

Cette baisse des taux de crédit se poursuit dans les années 2000 alors que la zone euro se met en place.

Ainsi, en 2006, on emprunte à 3,5 % hors assurance ! Une aubaine pour les acquéreurs et emprunteurs qui avaient connu des taux supérieurs à 10 % dans leurs jeunes années. Les acheteurs profitent de cette baisse significative des taux pour s’endetter.

La crise économique de 2008 participe à une remontée des taux autour de 5 %. Cette crise venue des subprimes américains n’a pas vocation à se produire en France. Aux États-Unis, elle résulte de prêts à taux variables massifs non plafonnés. Toutefois, dans une économie mondialisée, une crise américaine a des répercussions sur le marché européen et asiatique.

Les banques centrales mondiales soutiennent la baisse des taux d’emprunt pour relancer l’économie.

Rappelons que les taux immobiliers évoluent en fonction de nombreux paramètres, notamment : 

• le taux directeur fixé par la Banque centrale européenne (BCE) ; 
• les obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans ; 
• la durée du prêt immobilier ; 
• les objectifs commerciaux de chaque banque.

A partir du taux de prêt immobilier moyen, un emprunteur peut espérer négocier un meilleur taux s’il possède un excellent dossier et un très bon profil emprunteur. 

Évolution des taux d’intérêt depuis 10 ans

Ces dernières années ont marqué l’âge d’or des emprunteurs. Progressivement, les taux ont diminué de 5 % jusqu’à 1 % en moyenne en 2020 ou 2021. L’inflation est alors maîtrisée et le marché immobilier voit ses prix augmenter partout en France.

Les taux les plus bas sont atteints en octobre 2019 avec un taux fixe moyen de 0,8 pour un crédit sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans.

Les renégociations de crédit immobilier et opérations de rachat de crédits se multiplient. Tout emprunteur souhaite profiter de ces taux bas.

Les métropoles deviennent inaccessibles et les acquéreurs se reportent sur les villes moyennes et moins chères. Les confinements liés à la pandémie de Covid-19 modifient les désirs des acquéreurs en matière de résidence principale. Le télétravail s’installe dans les cultures d’entreprise et fait émerger la notion de résidence semi-principale et de travailleur nomade. 

L’année 2021 fait office de rattrapage pour les transactions immobilières retardées en raison de la crise sanitaire. Le nombre de transactions annuelles dépasse 1,17 million, en dépit de prix immobiliers particulièrement élevés dans les grandes villes.

La production de crédit atteint des records avec plus de 110 milliards d’euros hors renégociations au 1er semestre 2021, soit une hausse de 27% sur un an.  

Augmentation des taux de crédit immobilier depuis 2022

Début 2022, la guerre en Ukraine marque le retour d’une crise internationale et dope l'inflation. L’augmentation des prix de l’énergie est particulièrement forte.

La Banque centrale européenne (BCE) augmente ses taux pour contenir l’inflation. 10 hausses consécutives interviennent depuis mi-2022. Cette situation inédite affecte l’octroi de crédit et la croissance.

On observe depuis avril 2022, une hausse constante des taux d’environ +20 centièmes par mois. Dès mai 2023, les taux de crédit atteignent 3,5% hors assurance.

Les Français découvrent le taux d’usure. Supposé protéger les emprunteurs, il devient surtout un élément de blocage. Calculé sur les taux signés 9 mois auparavant, le taux d’usure ne suit pas l’évolution rapide des taux. La Banque de France finit par accepter une actualisation mensuelle du taux d’usure pendant 1 an.

En parallèle, les prix des logements baissent doucement. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages français diminue : la faible baisse des prix de l’immobilier est loin de compenser la hausse des taux.

La production de crédit s’effondre avec - 40 % entre avril 2022 et avril 2023. 

Vers une stabilisation des taux immobiliers en 2024 ?

Le dernier trimestre 2023 et le début de l’année 2024 laissent espérer une amélioration de la situation pour les emprunteurs.

On attend les prochaines décisions de la BCE avec impatience, en espérant une première baisse après les stabilisations du dernier trimestre 2023 avec un taux directeur à 4,5 % et un taux de dépôt à 4 %. Le coût de refinancement des banques reste donc encore élevé.

Début 2024, les taux de crédit immobilier moyen avoisinent 4 % hors assurance. Pour tout connaître de l’évolution des taux, découvrez notre baromètre ! C’est le document de synthèse indispensable et mis à jour à chaque variation des taux d’intérêt.