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Taux d’usure : définition, calcul et impact sur les emprunteurs

Taux d’usure Taux d’usure

Le taux d’usure est un terme qui revient lorsque vous faites face à un banquier ou à un courtier. Mais quelle est la définition du taux d’usure ? Pourquoi est-il important actuellement ? Qu’est-ce que l’effet ciseau ? Pourquoi le seuil usuraire peut-il priver certains Français d’obtenir un crédit immobilier ?

 

Le taux d’usure fait la Une de l'actualité immobilière et financière depuis quelque temps, tant son calcul n’est pas adapté à la situation actuelle.
 

CAFPI répond à toutes les questions sur le fonctionnement du taux d’usure pour comprendre les enjeux dans l’accès à un emprunt. Le taux d’usure est-il un garde-fou devenu fou ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux de l’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter. Son rôle est donc en priorité de protéger celui qui emprunte, en évitant de lui faire souscrire un prêt immobilier à un taux trop élevé.

Cette limite imposée aux prêteurs est déterminée par la Banque de France. Cela permet non seulement de protéger les particuliers et les professionnels en France contre des taux excessifs mais aussi de préserver un équilibre financier.

Le Code de la consommation et le Code monétaire et financier régissent les prêts usuraires.

Mais saviez-vous que les premières interdictions de ce type de prêt existent depuis 3 800 ans ?
Dans le code de Hammurabi, premier grand livre de lois en Mésopotamie, le taux d’intérêt supérieur à 20 % est prohibé car considéré comme toxique pour celui qui contracte le prêt !

Bon à savoir

Est-il possible de contourner le seuil usuraire ? Emprunter au-delà de cette limite est illégal.

Ainsi, le TAEG proposé par un établissement doit être inférieur au plancher légal en vigueur. Dépasser cette limite constitue un délit passible de 2 ans d’emprisonnement et d’une amende de 300 000 euros (article L 341-50 du Code de la consommation).

Comment calculer le taux d’usure ?

Le mode de calcul du taux d'usure est réglementé. La Banque de France ajoute un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les établissements bancaires, en se basant sur la moyenne des taux pratiqués sur le trimestre précédent.

Formule du taux d'usure = taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)
Important

Depuis le 1er février 2023, l'actualisation des taux d’usure de toutes les catégories de prêt, déterminé par la Banque de France et publié au Journal officiel, était revue de façon mensuelle. A noter que la méthode de détermination, elle, ne changeait pas, basée sur la moyenne des taux constatés sur les 3 mois précédents.

Cependant, la Banque de France a officialisé ce jeudi 28 décembre le retour de l’actualisation trimestrielle dès le début de l'année 2024.

Tous les taux d'usure mis à jour sont accessibles sur notre site et sur le site de la Banque de France

Le taux d’usure ainsi établi constitue un plafond pour le TAEG, rendu obligatoire pour permettre à toute personne de comparer les offres de prêts. 

Ainsi, ce chiffre comporte notamment :

  • le taux nominal,
  • les frais de dossier,
  • les frais d’assurance et de garantie obligatoires.

Or, l’assurance emprunteur exigée par toutes les banques ne provient pas d’une obligation légale.
Pourtant, elle est inclue dans le montant à comparer au seuil usuraire.

Résultat ? Vous mettez en jeu des caractéristiques personnelles (âge, comportements à risque, métier, santé) dans un environnement d’évolution des taux. C’est une des premières faiblesses du mode de calcul du seuil usuraire

Seconde faiblesse : la Banque de France s’appuie sur les montants encaissés au cours du dernier trimestre pour procéder à son évaluation. 
Or, ces sommes encaissées sont issues d’une offre de prêt réalisée au minimum au trimestre précédent. Ce décalage pénalise fortement ceux qui veulent devenir propriétaire en cas de remontée des taux.

Bon à savoir

L’effet ciseau du taux d’usure : le futur propriétaire se retrouve pris dans une faille spatio-temporelle entre un taux d’usure basé sur les taux de plus de 6 mois et les taux au jour de la demande de prêt.
Ce décalage suffit à exclure le rêve d'achat d'un nombre de plus en plus important de Français. Alors même que les taux de crédit immobilier demeurent très en dessous de l’inflation !
Emprunter reste donc une opportunité intéressante. Hélas, une règle protectrice mal appliquée ne protège plus… bien au contraire.

▶ Quel est le taux d’usure en janvier 2024 ? 

Le nouveau taux d’usure est entré en vigueur le 1er janvier 2024. Il a bien évidemment augmenté depuis le dernier mois. Mais, compte tenu de la remontée des taux d’intérêt liée à l'augmentation de l'OAT sur 10 ans, cette hausse peut ne pas être suffisante.
Le détail par type de prêt, par montant est disponible sur le site de la Banque de France et au Journal officiel. 

Citons quelques exemples de taux d'usure pour les principaux prêts : 

  • 6,29 % pour un crédit immobilier d'une durée de plus de 20 ans ;
  • 6,01 % si la durée est comprise entre 10 et 20 ans ;
  • 7,35 % pour un crédit à la consommation ou un prêt travaux d’un montant compris entre 6 000 et 75 000 euros ;
  • 6,35 % pour un prêt relais ;
  • 5,63 % pour un prêt à taux variable.

▶ Quels sont les taux d’usure au 1er janvier 2024 par type de crédit immobilier ? 

Voici le tableau détaillé applicable au 1er janvier 2024. 

Type de prêt immobilierTaux effectif moyen pratiqué au cours des 3 derniers moisTaux d'usure applicable au 1er janvier 2024
Prêt immobilier à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus4,72 %6,29 %
Prêt immobilier à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans4,51 %6,01 %
Prêt immobilier à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans3,40 %4,53 %
Prêt immobilier à taux variable4,22 %5,63 %
Prêt relais4,76 %6,35 %
Bon à savoir

En Europe, l'encadrement de l’usure est très différent selon les pays. Ainsi en Italie, il est de à 6,5 %, 10 % en Belgique et même 18 % en Suisse !

Comment obtenir un crédit en dépit du taux d’usure ?

Ces informations peuvent paraître pessimistes. Pourtant, des solutions existent pour obtenir un crédit immobilier dans de nombreuses situations, sans dépassement du taux d’usure. 
Plus que jamais, le rôle du courtier prend toute son importance. 

Nous vous avons expliqué le mode de calcul du taux d’usure. Le seuil de l’usure se compare au taux global composé de plusieurs éléments. Nous allons donc jouer sur chacun de ses éléments pour faire baisser ce chiffre sans dépasser le taux d’endettement maximum autorisé.

Voici quelques pistes pour réussir à concrétiser votre achat sans dépasser le taux d’usure.

1. Obtenir un meilleur taux nominal 

Des hausses de taux se profilent depuis quelques mois. La concurrence entre les banques reste importante et c’est le moment d’en profiter. Gagner un demi-point sur le taux nominal peut vous permettre de rester sous le seuil de l’usure. Toutes les banques n’ont pas les mêmes critères d’évaluation des dossiers de financement de crédit. 
Faire jouer la concurrence permet aussi de comparer les frais de dossier et surtout de les négocier. Un premier refus de prêt dans une banque ne signifie pas un abandon du projet d’achat immobilier. 

2. Obtenir une meilleure assurance de prêt 

Si toutes les banques réclament une assurance emprunteur, aucune ne peut vous imposer son assurance maison. 
La loi Lagarde interdit cela. Ici encore, faites jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance pour obtenir la meilleure offre. 
Le coût de l’assurance de prêt fait partie du taux annuel effectif global, donc une baisse de quelques dixièmes de point peut permettre de signer son emprunt.

Bon à savoir

Rappelons que la loi Lemoine, promulguée le 28 février 2022, permet d'effectuer à tout moment une demande de résiliation de l'assurance emprunteur pour en choisir une auprès d'une compagnie d'assurance spécialisée

3. Demander tous les prêts aidés 

Cela peut sembler compliqué face à la multitude de prêts aidés disponibles. CAFPI vous aidera à y voir plus clair dans les conditions et les modalités des différentes solutions : prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêts régionaux, etc. 

Cela vaut le coup d’essayer. En diminuant le montant du capital emprunté, vous pouvez passer sous le plafond imposé par la Banque de France. 

4. Emprunter sur une durée plus courte 

C’est un principe du crédit immobilier : plus votre période d'emprunt est courte, moins la banque prend de risque, et donc, plus le taux d’intérêt nominal est faible. En clair, un crédit immobilier sur 15 ans affiche un meilleur taux que celui sur 25 ans. 

Pour diminuer votre TAEG, diminuez la durée d’emprunt ! 
Mais attention à ne pas dépasser votre taux d’endettement maximum fixé à 35 % des revenus. Pour cela, regardez du côté de votre épargne qui dort sur un PEL, un PEA ou une assurance-vie. Pour acquérir une résidence principale, vous pouvez aussi débloquer votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre plan d’épargne retraite (PER).

5. Opter pour un prêt à taux variable 

Autre principe général du crédit immobilier : les crédits à taux variable offrent un taux d’intérêt initial plus faible que leurs homologues à taux fixe. 

Pour se prémunir contre une hausse massive des taux dans les prochaines années, vous négocierez un prêt capé (avec un plafond de hausse des taux) ou un prêt à taux mixte. Trop peu d’établissements bancaires proposent ce type de solution qui assure la sécurité d’un taux fixe les premières années puis un taux révisable ensuite. 
Une solution méconnue très utile pour contourner le taux d’usure en 2022 si l’on pense revendre son bien immobilier dans quelques années. 

6. Emprunter via une SCI 

Si une personne morale signe l'emprunt, le taux d’usure est différent, voire inexistant si la SCI a un objet professionnel. Cette solution pour éviter le seuil usuraire est à manier avec précaution. Créer une SCI prive des prêts aidés et présente des complications sur les plans comptable, fiscal et administratif. Une solution pour les investisseurs immobiliers aguerris. 

7. Piloter sa demande avec un courtier 

C’est la solution qui englobe les six autres pistes !

L’enjeu consiste à obtenir un crédit dans les meilleures conditions, sans dépassement du montant de l’usure. Votre courtier vous accompagne pour monter le meilleur dossier de financement. Son expertise permet d’optimiser le projet pour le présenter aux banques lorsqu’il est complet et parfait. Surtout, sa connaissance de tous les mécanismes et acteurs du crédit donne des dizaines de possibilités à chaque foyer. 

Un dossier de demande de crédit se travaille ! Il ne suffit pas de collecter des documents et des justificatifs mais de faire preuve d’imagination pour trouver des solutions.

Les courtiers vous accompagnent dans la négociation du meilleur taux nominal, peuvent trouver des solutions pour faire baisser le coût des garanties de prêt, évaluer les aides de l'État disponibles. Ainsi, votre courtier trouvera des solutions de financement adaptées pour offrir un TAEG inférieur au taux d’usure, et ainsi, vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Un impact de plus en plus fort pour les emprunteurs 

Établissements de crédit et courtiers s’inquiètent du niveau insuffisant du taux d’usure. En effet, ils constatent de nombreux refus de prêt immobilier en raison du dépassement du taux d’usure. La baisse en volume du nombre d'emprunts ces dernières semaines est une réalité appelée à se prolonger avec une inflation en hausse.

CAFPI défend l’accès au crédit et au logement de ses clients. La mission de protection du taux d’usure revient aujourd'hui à exclure du crédit des profils avec un potentiel très raisonnable. Ces derniers auraient obtenu un crédit immobilier il y a quelques mois sans aucun souci ! 

C’est la raison pour laquelle CAFPI propose de réformer le taux d’usure. En effet, c’est en étant au cœur des financements chaque jour qu’un courtier perçoit les signaux fiables et les changements. Par conséquent, son rôle est d'alerter les pouvoirs publics et de faire des propositions pour rendre aux mesures protectrices leur efficacité. 

CAFPI a ainsi identifié 3 modifications souhaitables dans le mode de calcul du taux d’usure : 

  1. Exclure l’assurance emprunteur du taux d’usure
    Nous avons vu qu'inclure l’assurance de prêt, qui n’est pas obligatoire en théorie, dans le taux annuel effectif global, est une mauvaise idée qui pénalise les particuliers présentant un risque spécifique. C’est une rupture d’égalité pour de nombreux Français.
  2. Appliquer une majoration fixe au taux moyen constaté sur les offres émises le mois précédent
    Cela permettrait de lever le second frein identifié en rapprochant le moment de l’émission d’une offre de crédit du calcul du taux d’usure. Le mode de calcul actuel induit un retard de 6 à 9 mois, un délai beaucoup trop long lorsque les taux remontent à chaque quinzaine.
  3. Fixer un plancher calqué sur le taux moyen d’inflation
    Autre idée défendue par CAFPI : la fixation d’un plancher d’usure minimal basé sur le taux d'inflation moyen des 12 derniers mois. Ainsi, en période de forte inflation dans le temps, cela permettrait de suivre l’évolution des prix.
À retenir
  • Le taux d’usure définit le taux maximal que les banques peuvent proposer à un emprunteur.
  • Il existe des taux d’usure différents selon les types de prêts : crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt professionnel, etc.
  • Le mode de calcul du taux d’usure présente des inconvénients majeurs en période d’inflation et d’augmentation des taux.
  • En effet, le taux d’usure se compare au TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte le coût de l’assurance emprunteur et les frais de dossier.
  • Pour obtenir un crédit immobilier dans ce contexte, le rôle du courtier est essentiel et permet d’optimiser chaque paramètre du TAEG.

Pour approfondir le sujet :

Comment contourner le taux d'usure ? Les solutions pour valider son projet immobilier 

Le nouveau taux d’usure de novembre 2023

Le nouveau taux d’usure d’octobre 2023 proche de 6% pour les prêts de 20 ans et plus

Nouvelle hausse du taux d'usure : quels impacts sur le crédit ?

Taux d’usure juillet 2023 : plus de 5 % sur 20 ans !

Taux d’usure pour mars 2023 et évolution du marché de l’immobilier

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Le taux d’usure remonte au 1er janvier 2022 

Crédit immobilier : les taux d’usure en baisse

Marc Pilette
Par Marc Pilette le 13/07/2022 à 13:05
Mis à jour le 03/01/2024 à 11:31
Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin
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