Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux de l’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter. Son rôle est donc en priorité de protéger celui qui emprunte, en évitant de lui faire souscrire un prêt immobilier à un taux trop élevé.

Cette limite imposée aux prêteurs est déterminée par la Banque de France. Cela permet non seulement de protéger les particuliers et les professionnels en France contre des taux excessifs mais aussi de préserver un équilibre financier.

Le Code de la consommation et le Code monétaire et financier régissent les prêts usuraires.

Mais saviez-vous que les premières interdictions de prêt usuraire existent depuis 3 800 ans ?
Dans le code de Hammurabi, premier grand code de lois en Mésopotamie, le taux d’intérêt supérieur à 20 % est prohibé car considéré comme toxique pour celui qui contracte le prêt !

Comment calculer le taux d’usure ?

Le mode de calcul du taux d'usure est réglementé. La Banque de France ajoute un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les établissements bancaires, en se basant sur la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires sur le trimestre précédent.

Le taux d’usure ainsi établi constitue un plafond pour le taux annuel effectif global, le fameux TAEG, rendu obligatoire pour permettre à toute personne de comparer les offres de prêts. Ainsi, le TAEG comporte notamment :

• le taux nominal,
• les frais de dossier,
• les frais d’assurance et de garantie obligatoires.

Or, l’assurance emprunteur exigée par toutes les banques ne provient pas d’une obligation légale.
Pourtant, elle est inclue dans le taux annuel effectif global et donc dans le seuil usuraire à ne pas dépasser.

Résultat ? Vous mettez en jeu des caractéristiques personnelles (âge, comportements à risque, métier, santé) dans un environnement d’évolution des taux. C’est une des premières faiblesses du mode de calcul du seuil usuraire. 

Seconde faiblesse : la Banque de France s’appuie sur les crédits encaissés au cours du dernier trimestre pour calculer le seuil usuraire. 
Or, ces sommes encaissées sont issues d’une offre de prêt réalisée au minimum au trimestre précédent. Ce décalage pénalise fortement ceux qui veulent effectuer un achat immobilier en cas de remontée des taux.

▶ Quel est le taux d’usure en septembre 2023 ? 

Le nouveau taux d’usure est entré en vigueur le 1^er septembre 2023. Il a bien évidemment augmenté depuis le dernier mois. Mais, compte tenu de la remontée des taux d’intérêt liée à l'augmentation de l'OAT sur 10 ans, cette augmentation peut ne pas être suffisante.
Le détail des taux d’usure par type de prêt, par montant est disponible sur le site de la Banque de France et au Journal officiel. 

Citons quelques exemples de taux d'usure pour les principaux prêts : 

• 5,56 % pour un crédit immobilier d'une durée de plus de 20 ans ;
• 5,28 % pour un crédit immobilier d'une durée comprise entre 10 et 20 ans ;
• 6,85 % pour un crédit à la consommation ou un prêt travaux d’un montant compris entre 6 000 et 75 000 euros ;
• 5,53 % pour un prêt relais ;
• 5,13 % pour un prêt à taux variable.

▶ Quels sont les taux d’usure au 1^er septembre 2023 par type de crédit immobilier ? 

Voici le tableau détaillé des taux d'usure et des taux effectifs moyens applicables au 1^er septembre 2023 pour les crédits immobiliers fixés par la Banque de France. 

Comment obtenir un crédit en dépit du taux d’usure ?

Ces informations peuvent paraître pessimistes. Pourtant, des solutions existent pour obtenir un crédit immobilier dans de nombreuses situations, sans dépassement du taux d’usure. 
Plus que jamais, le rôle du courtier prend toute son importance. 

Nous vous avons expliqué le mode de calcul du taux d’usure. Le seuil de l’usure se compare au taux annuel effectif global, le TAEG composé de plusieurs éléments. Nous allons donc jouer sur chacun de ses éléments pour faire baisser le taux effectif moyen sans dépasser le taux d’endettement maximum autorisé. 
Voici quelques pistes pour réussir à obtenir un crédit immobilier sans dépasser le taux d’usure. 

1. Obtenir un meilleur taux nominal 

Des hausses de taux se profilent depuis quelques mois. La concurrence entre les banques reste importante et c’est le moment d’en profiter. Gagner un demi-point sur le taux nominal peut vous permettre de rester sous le seuil de l’usure. Tous les établissements bancaires n’ont pas les mêmes critères d’évaluation des dossiers de financement de crédit. 
Faire jouer la concurrence permet aussi de comparer les frais de dossier et surtout de les négocier. Un premier refus de prêt dans une banque ne signifie pas un abandon du projet d’achat immobilier. 

2. Obtenir une meilleure assurance de prêt 

Si toutes les banques réclament une assurance emprunteur, aucune ne peut vous imposer son assurance maison. 
La loi Lagarde interdit cela. Ici encore, faites jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance pour obtenir la meilleure offre. 
Le coût de l’assurance de prêt fait partie du taux annuel effectif global, donc une baisse de quelques dixièmes de point peut permettre de signer son offre de prêt.

3. Demander tous les prêts aidés 

Cela peut sembler compliqué face à la multitude de prêts aidés disponibles. CAFPI vous aidera à y voir plus clair dans les conditions et les modalités de ces prêts : prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêts régionaux, etc. 

Cela vaut le coup d’essayer. En diminuant le montant du capital emprunté, vous pouvez passer sous le plafond imposé par la Banque de France. 

4. Emprunter sur une durée plus courte 

C’est un principe du crédit immobilier : plus votre durée de prêt est courte, moins la banque prend de risque, et donc, plus le taux d’intérêt nominal est faible. En clair, un crédit immobilier sur 15 ans affiche un meilleur taux qu’un prêt sur 25 ans. 

Pour diminuer votre TAEG, diminuez la durée d’emprunt ! 
Mais attention à ne pas dépasser votre taux d’endettement maximum fixé à 35 % des revenus. Pour cela, regardez du côté de votre épargne qui dort sur un PEL, un PEA ou une assurance-vie. Pour acquérir une résidence principale, vous pouvez aussi débloquer votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre plan d’épargne retraite (PER).

5. Opter pour un prêt à taux variable 

Autre principe général du crédit immobilier : les crédits à taux variable offrent un taux d’intérêt initial plus faible que leurs homologues à taux fixe. 

Pour se prémunir contre une hausse massive des taux dans les prochaines années, vous négocierez un prêt à taux variable capé (avec un plafond d’augmentation des taux) ou un prêt à taux mixte. Trop peu d’établissements bancaires proposent ce type de prêt qui assure la sécurité d’un taux fixe les premières années puis un taux révisable ensuite. 
Une solution méconnue très utile pour contourner le taux d’usure en 2022 si l’on pense revendre son bien immobilier dans quelques années. 

6. Emprunter via une SCI 

Si l'emprunteur est une personne morale, le taux d’usure est différent, voire inexistant si la SCI a un objet professionnel. Cette solution pour éviter le seuil usuraire est à manier avec précaution. Créer une SCI prive des prêts aidés et présente des complications sur les plans comptable, fiscal et administratif. Une solution pour les investisseurs immobiliers aguerris. 

7. Piloter sa demande avec un courtier 

C’est la solution qui englobe les six autres pistes !
L’enjeu consiste à obtenir un crédit dans les meilleures conditions, sans dépassement du montant de l’usure. Votre courtier vous accompagne pour monter le meilleur dossier de financement. Son expertise permet d’optimiser le projet de financement pour le présenter aux banques lorsqu’il est complet et parfait. Surtout, sa connaissance de tous les mécanismes et acteurs du crédit offre des dizaines de possibilités à chaque emprunteur. 

Un dossier de demande de crédit se travaille ! Il ne suffit pas de collecter des documents et des justificatifs mais de faire preuve d’imagination pour trouver des solutions.
 Les courtiers vous accompagnent dans la négociation du meilleur taux nominal, peuvent trouver des solutions pour faire baisser le coût des garanties de prêt, évaluer les aides de l'État disponibles. Ainsi, votre courtier trouvera des solutions de financement adaptées pour offrir un TAEG inférieur au taux d’usure, et ainsi, vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Un impact de plus en plus fort pour les emprunteurs 

Établissements de crédit et courtiers s’inquiètent du niveau insuffisant du taux d’usure. En effet, ils constatent de nombreux refus de prêt immobilier en raison du dépassement du taux d’usure. La baisse en volume du nombre d'emprunts ces dernières semaines est une réalité appelée à se prolonger avec une inflation en hausse.

CAFPI défend l’accès au crédit et au logement de ses clients. La mission de protection du taux d’usure revient aujourd'hui à exclure du crédit des emprunteurs avec un potentiel très raisonnable. Ces derniers auraient obtenu un crédit immobilier il y a quelques mois sans aucun souci ! 

C’est la raison pour laquelle CAFPI propose de réformer le taux d’usure. En effet, c’est en étant au cœur des dossiers de financement chaque jour qu’un courtier perçoit les signaux fiables et les changements. Par conséquent, son rôle est d'alerter les pouvoirs publics et de faire des propositions pour rendre au taux d’usure son rôle protecteur. 

CAFPI a ainsi identifié 3 modifications souhaitables dans le mode de calcul du taux d’usure : 

1. Exclure l’assurance emprunteur du calcul du taux d’usure
   Nous avons vu qu'inclure l’assurance de prêt, qui n’est pas obligatoire en théorie, dans le taux annuel effectif global, est une mauvaise idée qui pénalise les particuliers présentant un risque spécifique. C’est une rupture d’égalité pour de nombreux Français.
2. Appliquer une majoration fixe au taux moyen constaté sur les offres émises le mois précédent
   Cela permettrait de lever le second frein identifié en rapprochant le moment de l’émission d’une offre de crédit du calcul du taux d’usure. Le mode de calcul actuel induit un retard de 6 à 9 mois, un délai beaucoup trop long lorsque les taux remontent à chaque quinzaine.
3. Fixer un plancher calqué sur le taux moyen d’inflation
   Autre idée défendue par CAFPI : la fixation d’un seuil d’usure minimal calculé sur le taux d'inflation moyen des 12 derniers mois. Ainsi, en période de forte inflation dans le temps, cela permettrait de suivre l’évolution des prix.