La situation des emprunteurs continue de se dégrader semaine après semaine

Après 1 dossier sur 5 en mai et 1 dossier sur 4 en juin, c’est maintenant 1 dossier sur 2 qui est écarté en raison du taux d’usure ! Le taux d’usure est devenu le premier et principal problème pour les acheteurs en quête de financement d’un projet immobilier. 

Ils sont de plus en plus nombreux à se voir refuser un crédit immobilier. Exit les profils dits « complexes » : des gens âgés ou avec des problèmes de santé qui se voient traditionnellement appliquer une assurance de prêt à des tarifs moins compétitifs pesant lourd dans la balance du TAEG (taux annuel effectif global). 

Aujourd’hui, ce sont des profils jeunes (entre 30 et 55 ans) et en bonne santé, qui sont exclus de l’emprunt immobilier. Une situation difficile à leur expliquer : comment un taux d’usure censé protéger l’emprunteur peut-il conduire à renoncer à son rêve de devenir propriétaire ? 

Les signes de ralentissement du marché du crédit immobilier, voire de son arrêt, se multiplient. Ainsi, de plus en plus de banques proposent des taux d’intérêt pratiquement au niveau du taux d’usure. Or, le taux usuraire doit se comparer avec le TAEG et non avec le seul taux d’emprunt ! Résultat : de bons profils sont évincés du marché du crédit, alors qu’ils auraient obtenu un financement immobilier sans souci il y a encore quelques mois. C’est la méthode de calcul du taux de l’usure qui est en réalité remise en cause par les professionnels. 

Des alertes de la profession laissées lettre morte par les pouvoirs publics

Malgré les multiples alertes des professionnels de l’immobilier et du courtage sur cette situation dramatique pour la plupart des emprunteurs, les pouvoirs publics continuent de faire la sourde oreille. Olivier Lendrevie, président de CAFPI, intervient très fréquemment dans la presse et les médias sur cette situation. Très récemment, il tirait une ultime sonnette d’alarme : « Les seules populations qui vont pouvoir emprunter, ça va être les moins de 45 ans qui sont en bonne santé et en même temps qui ont des revenus et des apports personnels assez élevés pour être intéressants pour les banques. Mais c’est un client sur deux, pas plus ».

Alors que la France connaît une crise du logement depuis de longues années, pourquoi priver les Français, attachés à la pierre, d’un accès à la propriété ? L’impact sur tous les professionnels de l’immobilier, du bâtiment et du logement sera fort, tandis que l’impact sur les prix immobiliers demeurera sans nul doute faible. Une réglementation mal paramétrée n’a jamais suffi à bousculer les lois de l’offre et de la demande, surtout sur le marché immobilier. 

Taux d’usure 2022 : la prochaine date clé attendue par les professionnels est fixée au 1er octobre

Jusqu’au 1er octobre, la situation risque d’être inchangée et va même très certainement continuer à se dégrader. Pourquoi le 1er octobre ? Comme tous les trimestres, le taux de l’usure sera alors actualisé par la Banque de France, selon la moyenne des taux pratiqués sur les 3 derniers mois. 

Cette révision du taux d’usure chaque trimestre pourrait être salvatrice… Toutefois, il conviendrait d’être en phase avec la réalité du marché immobilier et du marché du crédit. En période de remontée des taux, un décalage de plusieurs mois n’est plus soutenable. 

En réalité, cette méthode de calcul utilisée pour réviser le taux d’usure implique un décalage de 6 à 9 mois. En effet, la Banque de France prend en compte les crédits décaissés sur le dernier trimestre écoulé. Ces crédits immobiliers ont donc été négociés au minimum le trimestre précédent ! 

L’autre faiblesse dans le mode de calcul du taux usuraire consiste à prendre en compte le taux annuel effectif global (TAEG). Or, ce dernier comporte certains éléments comme l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie, etc. Autant de montants sur lesquels l’emprunteur ne peut pas nécessairement jouer. Négocier une durée d’emprunt plus importante ou limiter la protection de l’assurance de prêt au minimum ne suffit plus à obtenir un TAEG sous le taux d’usure. 

Faut-il espérer que la concurrence issue de la libéralisation totale de l’assurance emprunteur conduise à des baisses de coûts ? Nul ne peut le prédire et, en tout cas, pas à court terme. 

Quelle sera la décision prise par Bercy et la Banque de France ? La prochaine révision trimestrielle du taux d’usure rassurera-t-elle les acteurs du marché, et en premier lieu, les emprunteurs ? Les pouvoirs publics vont-ils enfin se décider à un changement du mode de calcul ? Les professionnels de l’immobilier ont déjà leur petite idée sur la question… Si une remontée du taux d’usure est décidée, elle risque de ne pas être à la hauteur des enjeux actuels. La réaction des pouvoirs publics se limite pour l’instant à demander aux banques d’avoir la gentillesse d’accorder des prêts à taux fixe, quitte à rogner sur leurs marges.  

Bon à savoir, le taux d’usure : une exception française

Le saviez-vous ? Le taux d’usure n’existe pas ailleurs, en tout cas pas à un niveau aussi bas. Si on fait un petit tour des autres pays européens qui l’appliquent, on retrouve un taux d’usure à 6,5% en Italie, 10% en Belgique et de 18% en Suisse… Les taux d’emprunt appliqués par les banques dans ces pays demeurent très en dessous ! 

Rappelons le principal objectif de la mise en place du taux d’usure : protéger tout emprunteur contre le risque d’un taux de crédit trop élevé. Or, aujourd’hui, la méthode de calcul appliquée par la Banque de France et le gouvernement conduit à exclure les emprunteurs de l’accès au crédit immobilier. Le taux de l’usure ne répond plus à son objectif !  Les dossiers de financement de ces acquéreurs potentiels sont très bons et aucun risque d’insolvabilité n’apparaît lors de l’analyse minutieuse des dossiers réalisée par les courtiers immobiliers comme CAFPI. Une situation ubuesque que seul un mode de calcul adapté à la réalité pourrait sauver. Cela devient urgent alors que les taux d’emprunt demeurent encore très largement en dessous de l’inflation. Avoir recours au crédit immobilier demeure donc une excellente idée pour financer un projet d’acquisition. Encore faut-il réussir à décrocher un accord de principe d’une banque !