Le taux d’usure : définition et limites
Le taux de l’usure correspond au taux d’intérêt (assurance comprise) maximum au-delà duquel un établissement ne peut accorder de crédit. Cela concerne tous les prêts accordés aux particuliers, aux associations et aux collectivités locales, qu’il s’agisse de prêts immobiliers ou de prêts à la consommation.
Censé protéger les emprunteurs contre des prêts aux taux d’intérêts trop élevés, les taux d’usure de chaque type de crédit sont revus tous les trimestres par la Banque de France. Ainsi, les taux d’usure actuels sont appliqués depuis le 1er juillet 2022 et seront révisés le 1er octobre prochain. Cette révision trimestrielle doit permettre aux taux d’usure de rester en adéquation avec les taux d’intérêts (ou taux nominaux) pratiqués par les banques. Le problème, c’est que ce n’est pas toujours le cas, surtout dans un contexte de montée constante des taux. D’autant plus que le taux d’usure d’un crédit immobilier est basé sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), assurance et frais compris !
Taux d’usure et assurance de prêt : la question qui fâche
Le taux d’usure n’est pas seulement basé sur les taux nominaux des crédits, mais sur le taux global qu’est le TAEG. Celui-ci exprime le coût global d’un crédit, et comprend à la fois l’assurance de prêt, les frais de dossier, les frais payés à des intermédiaires (comme des courtiers) ou les garanties obligatoires. Or, si les frais de dossier et de garanties varient peu d’un emprunteur à l’autre, les taux d’assurance, eux, varient énormément. Un emprunteur donné peut alors avoir à supporter un taux d’assurance beaucoup plus élevé qu’un autre, et ainsi, avoir un TAEG qui dépasse le seuil d’usure malgré des revenus suffisants. D’habitude, seuls quelques rares emprunteurs aux profils particuliers voient leur demande de prêt refusée à cause du taux d’usure. Dans un contexte de hausse des taux, de plus en plus d’emprunteurs sont alors concernés par ce problème.
Ces profils emprunteurs qui n’ont plus accès au crédit
Depuis plusieurs semaines, nous observons que ce sont 1 dossier sur 4 qui ne parviennent pas à trouver un financement en raison du taux d’usure. Il semblerait même que l’on tende aujourd’hui vers 1 crédit sur 2 refusé pour cette raison… Qui sont ces emprunteurs aujourd’hui bloqués à cause de l’usure ?
Emprunter lorsqu’on a des problèmes de santé : mission impossible ?
Il s’agit souvent de personnes de plus de 40 ans. Ils peuvent avoir des revenus confortables, un apport conséquent et un projet immobilier pour une résidence principale mûrement réfléchi. C’est le cas de M. et Mme Dubois* qui souhaitent acheter une maison pour leur résidence principale en région bordelaise et qui ne parviennent pas à trouver de financement car leur projet dépasse le taux d’usure de 0,40 %. Monsieur Dubois a des problèmes de santé, ce qui a fait considérablement augmenter son taux d’assurance, et donc le TAEG de leur crédit.
Les profils plus âgés de plus en plus écartés
Un autre exemple pourrait être celui de Mme Alain* dont le projet était de s’installer en région parisienne dans une maison pour gagner en espace par rapport à son appartement actuel. Elle a des revenus confortables, un apport conséquent (un tiers du projet), de l’épargne et un taux d’endettement faible. Malgré ces très bons critères, cette cliente n’a pas réussi à trouver un financement pour son projet immobilier. La raison ? Son âge, supérieur à 40 ans, qui fait immédiatement grimper le taux d’assurance.
Passer par un courtier pour faire baisser son TAEG
Malgré cette actualité du crédit chahutée, nos courtiers parviennent à débloquer des situations a priori impossibles. Prenons l’exemple de M et Mme Durand*, retraités dans l’Est de la France. Ils souhaitent emprunter 80 000 € sur 12 ans, ont des revenus autour de 45 000 € avec un apport de 180 000 €. Du fait de leur âge, leur taux d’assurance atteint un niveau qui ne leur permet pas d’être en dessous de l’usure. Après avoir reçu plusieurs refus, ils ont décidé de se tourner vers un courtier immobilier CAFPI qui, grâce à son expertise et son réseau de banques partenaires, leur a permis de négocier leur taux d’intérêt et leur taux d’assurance. Ils ont donc pu passer sous la barre du taux d’usure, et ainsi réaliser leur projet immobilier !
*Les noms ont été modifiés pour préserver l’anonymat de nos clients.
