Une hausse du taux d’usure historique !
Le taux d’usure s’affiche au-dessus de 3 % depuis le 1er octobre 2022 ! C’est une hausse considérée comme historique, de plus de 40 points de base par rapport au taux d’usure du trimestre précédent !
Soit une remontée de 2,57 % à 3,05 % pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus.
Selon Olivier Lendrevie, président de CAFPI : « Cette hausse se situe dans la fourchette haute de ce qu’on attendait ».
Cette bonne nouvelle va permettre à la plupart des dossiers de financement bloqués depuis plusieurs semaines de trouver une issue favorable. Pour les emprunteurs, c’est la possibilité de concrétiser enfin leur projet immobilier, grâce à l’obtention d’un crédit immobilier.
Obtenir un crédit immobilier : une fenêtre de tir de quelques semaines seulement
Néanmoins, cette bouffée d’oxygène risque d’être de courte durée.
Tout emprunteur a donc intérêt à finaliser très rapidement la demande de financement de son prêt immobilier. Certes, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers autour de 3 %.
Toutefois, c’est le taux annuel effectif global, le fameux TAEG qui doit rester inférieur au seuil usuraire. Or, ce taux effectif prend en compte les taux d’intérêt nominal mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, etc.
Une partie du problème des refus de prêts résidait dans le décalage entre le taux d’usure fixé par la Banque de France et les taux d’intérêt pratiqués par les banques.
L’autre partie du problème est celle des hausses inévitables des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers. Ces taux immobiliers sont directement liés aux taux de marché, dictés en partie par les orientations de la BCE (Banque centrale européenne). Or, nous observons en ce moment des taux de marché très élevés. L’OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor, le taux de référence pour les crédits immobiliers) est passé de 0,15 % il y a très exactement 1 an, à plus de 2,80 % fin septembre. Les coûts de refinancement des banques, eux, sont encore plus élevés que ça : entre 3,5 % et 4 % sur les durées les plus longues.
Résultat : avec des taux de marché à ces niveaux-là, il y a fort à parier que les taux d’intérêt des banques pour le crédit immobilier des particuliers remontent dans les prochaines semaines. Cette remontée risque d’avoir pour conséquence la réapparition des cas de refus de prêts immobiliers observés tout l’été.
Pour Olivier Lendrevie : « Nous avons une fenêtre de tir de 3 semaines au mieux ». Emprunteur, finalisez dès maintenant votre demande de financement ! Attendre n’est pas la meilleure solution.
Quel taux d’intérêt nominal pour réussir à obtenir un crédit immobilier sous le seuil de l'usure à 3,05 % ?
Il faut compter en général - 0,60 % sur votre TAEG pour avoir le taux d’intérêt maximum. Soit avec un taux d’usure à 3,05%, un taux d’intérêt maximum autour de 2,45 %. Si on vous propose un taux d’intérêt au-dessus, votre demande de crédit immobilier risque de ne pas aboutir. Et cela vaut sans risque particulier générant un surcoût de l’assurance de prêt.
Pourtant, des solutions existent en cas de refus de prêt en raison du taux d’usure : faire jouer la concurrence entre les banques et entre les établissements d’assurances, modifier la durée de crédit immobilier pour obtenir un meilleur taux nominal, créer une SCI ou encore mobiliser son épargne ou des prêts immobiliers aidés. Dans tous les cas, faire appel à un courtier vous offre une vision globale des possibilités offertes pour contourner le taux d’usure.
Une réforme en profondeur du taux d’usure nécessaire
« On ne fera pas l’économie d’une réforme en profondeur du taux d’usure » selon Olivier Lendrevie, président de CAFPI. Il est nécessaire de réformer le fonctionnement de ce taux qui a plus de 30 ans.
L’objectif louable du taux d’usure est la protection de l’emprunteur face aux établissements de crédit. Pour autant, les moyens alloués à cet objectif ne sont plus en phase avec le marché du crédit actuel. Pour protéger réellement l’emprunteur, le taux d’usure doit s’adapter rapidement aux taux du marché, surtout lorsque le marché évolue très vite. Rappelons qu’un taux de crédit à 2 % ou à 3 % dans un contexte d’inflation à près de 6 % reste une opération financière intéressante pour l’emprunteur. En outre, réussir un projet immobilier dans le monde incertain actuel peut être salvateur.
D’autant plus qu’il existe d’autres moyens de protection. En effet, d’autres éléments sont prévus pour protéger les emprunteurs comme les recommandations du HCSF (haut conseil de stabilité financière). L’encadrement des prêts immobiliers en France assure un taux de défaillance particulièrement faible.
Pour éviter l’effet ciseau du taux d’usure, des adaptations dans le mode de calcul du taux d’usure s’avèrent indispensables. En effet, actuellement, l’emprunteur est pris en étau entre :
- le taux d’usure défini chaque trimestre par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens du trimestre précédent ;
- et les taux d’intérêt en vigueur au jour de la demande de crédit immobilier.
Or, les taux effectifs moyens du trimestre précédent sont en réalité ceux des crédits décaissés. Concrètement, le taux proposé remonte encore 2 à 3 mois plus tôt, le temps de finaliser l’offre de prêt.
Le mode de calcul du taux d’usure doit s’adapter à l’évolution du marché du crédit plus rapidement. Il faut revoir le fonctionnement des taux d’usure afin de protéger réellement les emprunteurs du surendettement : c’est déjà le cas pour le taux d’usure du découvert qui dépasse les 15 % aujourd’hui et celui qui s’applique à certains crédits de trésorerie pouvant aller jusqu’à 21 %.
Cette réforme du taux d’usure doit provenir d’une réelle volonté politique et émaner non pas de la Banque de France ou de François Villeroy de Galhau, mais de Bercy ou du parlement.
