Un taux d’usure maximal de 6,11 % à partir de 20 ans pour un crédit immobilier en décembre 2023

Depuis février 2023, le taux d'usure est mis à jour chaque mois au lieu de tous les trois mois comme auparavant. Cette modification vise à aider les particuliers cherchant un prêt immobilier en évitant que le taux d'usure n'empêche l'obtention de crédits. 

En effet, les candidats à l'emprunt sont confrontés à des taux d'intérêt bancaires de plus en plus élevés, car les banques doivent payer davantage pour obtenir de l'argent auprès de la Banque centrale européenne, qui augmente ses taux pour lutter contre l'inflation. Cela met la pression sur les emprunteurs.

Le taux d’usure mensuel applicable en décembre 2023 publié par la Banque de France a subi une augmentation qui pourrait aider les emprunteurs ! Pour un prêt immobilier remboursable à partir de 20 ans, il est désormais de 6,11 % contre 5,91 % en novembre 2023. On constate alors une augmentation de 24 points de base. Pour un crédit immobilier, voici les taux d’usure applicables en décembre 2023 : 

Depuis 2022, les taux d’usure n’ont cessé d’augmenter et grâce aux ajustements mensuels depuis février 2023, les banques peuvent réajuster leurs taux par paliers. Par conséquent, les emprunteurs peuvent se voir proposer plusieurs offres de prêts immobiliers. Cela rend plus facile de contracter un crédit auprès des établissements financiers. 

Pourtant, en dépit de cette bonne nouvelle, le taux d’usure continue de bloquer les emprunteurs. Près d’un emprunteur sur deux se voit opposer un refus de prêt pour dépassement du taux d’usure.

Un premier refus de prêt n’est pas une fatalité. Il existe des solutions pour contourner le taux d’usure et ainsi, donner vie à votre projet immobilier. Rappelons rapidement que le taux d’usure constitue un plafond au-delà duquel la banque ne peut prêter. Ce taux usuraire est censé ainsi protéger le l’emprunteur. Le problème est que le mode de calcul du taux d’usure conduit actuellement à rejeter des dossiers de crédit solides. 

Anticiper au maximum son projet immobilier et être accompagné par un courtier 

Pour contourner le taux d’usure, il faut mettre toutes les chances de son côté en anticipant au maximum son financement. Tous les paramètres de votre crédit immobilier méritent votre attention dès lors qu’ils entrent dans le TAEG (taux annuel effectif global), qui sera comparé au taux d’usure.

Ainsi, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, les frais de garantie... chaque élément doit être négocié. Pour bien négocier, le courtier immobilier dispose des bonnes informations et des bons arguments. Le courtier vous permet de trouver LA solution de financement adaptée à votre situation et acceptable par une banque. Ainsi refus de prêt et taux d’usure ne seront plus votre hantise. 

Une assurance emprunteur adaptée à votre situation pour optimiser votre taux 

Le marché de l’assurance emprunteur est désormais ouvert à la concurrence pour les nouveaux prêts immobiliers comme pour les anciens. La récente loi Lemoine, dont le dernier volet est entré en vigueur le 1er septembre 2022, doit vous permettre de trouver l’assurance emprunteur disposant des meilleures garanties au meilleur tarif. 

En effet, cette loi vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais supplémentaires. Vous pouvez effectuer la mutation sans avoir à respecter de préavis comme dans le cadre de la loi Bourquin. 

Vous pouvez obtenir une proposition d’assurance à un tarif compétitif, pour diminuer votre taux global ou TAEG et ainsi passer en dessous du taux d’usure. À défaut, la banque n’a pas le droit d’établir une offre de prêt ! 

Toutefois, cette assurance doit vous offrir des garanties adaptées à votre situation personnelle et professionnelle. L’assurance emprunteur est là pour vous protéger en cas de pépin. À ce titre, elle doit couvrir pleinement tous vos besoins. 

Trouver une assurance emprunteur à un tarif intéressant peut être une réelle source d'économies dès que l’on atteint 40 ou 45 ans ou lorsque l’on présente un risque médical spécifique. Demandez conseil à un courtier CAFPI qui saura trouver une assurance de crédit immobilier à un tarif compétitif pour ne pas remettre en cause votre projet immobilier.

Réduire la durée de son prêt pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas 

Les taux d’intérêt sont différents selon la durée de votre prêt. Communément, plus la durée empruntée est longue, plus votre taux d’intérêt est élevé. Ainsi, si vous avez la possibilité de retravailler votre dossier de financement avec un courtier, vous pouvez réduire la durée totale d’emprunt et, par conséquent, obtenir un taux fixe plus bas. 
Plusieurs pistes sont envisageables pour diminuer la durée d’emprunt : 

• augmenter votre apport personnel,
• diminuer le montant total emprunté,
• solliciter les prêts aidés disponibles (PTZ ou prêt à taux zéro, prêt Action logement, prêts des régions et des organismes comme les mutuelles, etc.).

Vous pouvez également obtenir un TAEG sous le taux d’usure en acceptant une mensualité un peu élevée sur une durée plus courte, quitte à la modifier dans un an grâce à un prêt immobilier modulable. 

Emprunter à taux révisable pour accéder à un taux initial plus bas 

Longtemps oublié du marché, le prêt à taux révisable revient en force depuis quelques mois. Le prêt à taux fixe avait pris l’ascendant dans une période de taux historiquement bas. Le prêt à taux variable permet d’accéder à un taux plus bas qu’avec un taux fixe en début de prêt. Toutefois, il évolue chaque année. Le taux variable s’étudie donc de nouveau comme une solution pour avoir un taux global sous le seuil usuraire. 

Le risque est bien évidemment de voir les taux augmenter dans les prochaines années. La plupart des taux variables sont capés : un plafond empêche une augmentation annuelle trop importante. Il est bon de négocier auprès de sa banque, si elle accepte, la possibilité de repasser à un taux fixe après quelques années. 

Contourner le taux d’usure par une SCI 

Dans certains cas très précis, il existe des solutions plus sophistiquées telles que la structuration de l’acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI). Ces solutions sont à privilégier pour un investissement locatif notamment. Ainsi, le dossier de prêt est considéré comme réalisé par un professionnel et non un emprunteur particulier. Il n’est donc pas soumis au taux usuraire. Pour l’acquisition d’une résidence principale, l’acquéreur doit mettre en balance les avantages et les inconvénients d’une SCI par rapport à son projet immobilier.