Pour monter le meilleur dossier de crédit immobilier, un apport personnel est un atout certain. Mais si vous êtes primo-accédant, vous ne disposez peut-être pas d’une épargne importante. Comment calculer le montant idéal ? Les banques exigent-elles un montant d’apport minimum ? 

Il existe des solutions pour rassurer les banques si vous n’avez pas beaucoup épargné.

Quel montant d’apport personnel minimum ?

Votre apport personnel est constitué de votre épargne mais aussi de certains prêts aidés, comme le prêt à taux zéro ou le Prêt Action Logement.

Certaines banques exigent un montant minimum d’apport personnel pour couvrir les frais (frais de notaire, frais d’agence si vous passez par une agence, frais de courtage, frais bancaires, etc.), autour de 10 % de la somme globale. Si vous parvenez à réunir 20 à 30 % du montant de votre logement, vous aurez ainsi un dossier plus solide vis-à-vis des banques. Si vous faites appel à un courtier, il pourra négocier de très bonnes conditions pour votre crédit immobilier.

Exemple

Ce pourcentage est calculé sur le prix du logement envisagé, frais d’agence immobilière inclus. Par exemple, vous voulez acheter une maison 145.000 euros + 5.000 euros de commission d’agence. Vous disposez de 8.000 euros sur un Livret A, 6.000 euros sur un contrat d’assurance vie et 4.000 euros de participation aux bénéfices de l’entreprise. Votre apport personnel est de (8.000 + 4.000 + 6.000) / (145.000 + 5.000), soit 12 %.

Bon à savoir

Un apport personnel n’est pas obligatoire ! Vous pouvez tout à fait emprunter tout l’argent nécessaire à votre projet immobilier. On parle alors de financement à 110 % si cela couvre alors aussi les frais de notaires et les frais accessoires à l’achat.

Comment monter un bon dossier de financement avec un apport personnel minimal ?

Les banques sont rassurées sur votre sérieux et votre capacité à rembourser un prêt immobilier si vous avez montré une capacité à mettre de l’argent de côté régulièrement.
Mais vous pouvez présenter un très bon dossier aux banques même sans apport personnel ou avec un apport réduit entre 5 et 10 %.
C'est ici que le rôle du courtier en crédit immobilier peut faire une différence. Avec sa connaissance fine des montages de prêts et des conditions des partenaires bancaires, il va pouvoir optimiser la présentation de votre dossier, notamment en travaillant les atouts suivants :

  • Votre situation professionnelle stable : vous êtes en CDI (contrat à durée indéterminée) ou fonctionnaire ou vous êtes dans un secteur professionnel porteur ;
  • Votre situation financière maîtrisée : vous n’êtes pas à découvert tous les mois et ne payez pas de frais bancaires, vous maîtrisez votre budget et payez votre loyer régulièrement, etc. ;
  • Votre projet immobilier cohérent : votre futur logement est bien situé et sera facile à revendre, le prix correspond au marché, votre dossier de financement est complet et clair, vous ne vous endettez pas au-delà de 30 % de vos revenus ;
  • Votre épargne à conserver : avec les taux de crédit immobilier très bas, vous avez peut-être intérêt à montrer que vous avez des placements financiers qui rapportent plus que le coût d’un crédit. Faites-les valoir dans votre dossier de financement même si vous ne voulez pas les mobiliser pour votre projet immobilier.

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? 

Vous ne disposez pas de la somme pour vous constituer un apport personnel ? Vous préférez garder vos économies ou votre épargne pour leurs intérêts ? Vous envisagez donc de contracter un prêt immobilier sans apport ? Faisons un tour d’horizon sur cette option. 

▶ Qui peut obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ?

Puisque l’apport personnel n’est pas légalement une obligation pour un prêt immobilier, il est donc théoriquement possible de contracter un crédit immobilier sans apport personnel. 

Néanmoins, certains profils sont plus avantagés que d’autres : 

  • Le jeune emprunteur primo-accédant qui, nouvellement entré dans le monde du travail, n’a pas encore pu se constituer une épargne. La banque peut donc juger que sa situation professionnelle évoluera dans le temps et que son âge lui permettra de rembourser son crédit ; et ce, même si la nature de son projet l’amenait à rembourser un prêt sur une période relativement longue ; 
  • Les investisseurs locatifs qui, en plus du loyer pouvant aider au remboursement du prêt, bénéficient d’avantages fiscaux qui accompagnent les dispositifs dédiés aux propriétaires bailleurs. À noter que les banques sont moins exigeantes avec les dossiers déposés par les propriétaires qui ont déjà leur résidence principale. En effet, si la demande de crédit immobilier sans apport est faite par un locataire qui souhaite acheter pour mettre le bien en location, la banque se penchera plus en profondeur sur son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt. Ce sera une manière de prévoir un prochain achat immobilier qui fera office de logement principal ; 
  • Les emprunteurs qui disposent d’une épargne, mais qui souhaitent la faire fructifier ou la mettre de côté. Notez que, si vous disposez de ce type d’avoir, et même si vous ne comptez pas l’utiliser tout de suite pour l’achat du bien immobilier, mentionnez-le dans votre dossier. Savoir que vous avez de l’argent de côté rassurera la banque. 

Si vous avez besoin d’aide à une étape ou à une autre de votre demande de financement, faites appel au courtier CAFPI. Si pour votre achat immobilier, vous avez besoin d’un crédit (avec ou sans apport), vous pouvez vous faire accompagner dès le regroupement des documents indispensables. En nous contactant, vous bénéficierez également d’une analyse préalable de votre profil et d'une évaluation de la faisabilité de votre projet. Vous aurez alors les détails sur les solutions qui s’offrent à vous. 

▶ Quelle solution pour un apport personnel minimum ? 

Afin de rassurer les banques et de leur fournir un apport personnel pour votre crédit immobilier, tournez-vous vers les prêts aidés. En effet, ils peuvent être considérés comme étant des apports. 

  • Le prêt épargne logement
    Le prêt épargne logement est une option qui ne s’adresse qu’aux détenteurs d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Si c’est le cas, la somme à laquelle vous aurez droit dépendra de plusieurs critères, dont : la date d’ouverture et de fermeture du compte ainsi que la somme sur le compte en question. 
  • Le prêt à taux zéro (PTZ) 
    Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt gratuit. En plus de cette absence d’intérêt, vous pourrez profiter d’une période de différé durant laquelle vous n’aurez pas à rembourser le crédit. Elle peut être de 5, 10 ou 15 ans. 
  • Le prêt conventionné (PC) 
    Le prêt conventionné (PC) donne accès à un crédit avec un taux d’intérêt plafonné et est accordé sans condition de ressource. De plus, vous aurez le choix entre différents types de taux : taux fixe, taux variable ou taux modulable. 
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) 
    Le prêt d’accession sociale (PAS) est délivré par les organismes ayant signé une convention avec l’État. Comme pour le prêt conventionné, le PAS est proposé à différents taux (fixes, variables ou modulables) ; sauf que le prêt d’accession sociale n’est adressé qu’aux revenus modestes. 
  • Le prêt Action Logement 
    Le prêt Action Logement est un prêt à taux réduit. C’est un crédit complémentaire qui ira compléter un prêt principal ou un autre prêt complémentaire. Ses conditions d’octroi dépendent de l’entreprise pour laquelle vous travaillez. D’un côté, l’agri-accession (des entreprises agricoles) et de l’autre, le prêt accession (des entreprises privées non agricoles).
Bon à savoir

Vous pouvez recourir à l’un de ces prêts pour un montant à hauteur des frais annexes (qui constituent généralement l’apport personnel minimum) et pour ne pas avoir à souscrire un crédit immobilier à 110 %. Vous avez également la possibilité de contracter plus que les 10 % de l’apport. Contactez un courtier CAFPI pour déterminer la solution la plus intéressante.

À retenir
  • L’apport personnel minimum est généralement de 10 % du montant de l’achat immobilier.
  • ll n’est pas obligatoire mais contribue à obtenir les meilleures conditions pour votre dossier de prêt immobilier.
  • Il rassure les banques sur votre projet mais ce n’est pas le seul atout d’un bon dossier de financement.
  • Il est tout à fait possible de prétendre à un emprunt sans avoir d’apport personnel. 
  • Certains profils sont plus susceptibles d’obtenir un crédit sans apport. Il s’agit, entre autres, des jeunes acquéreurs, des investisseurs locatifs ou des épargnants qui veulent profiter des intérêts de leurs économies. 
  • Si vous ne disposez pas de fonds pour un apport personnel, recourez à un prêt aidé : prêt épargne logement, un prêt à taux zéro, un prêt conventionné, un prêt d’accession sociale, un prêt Action Logement.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 18/11/2019
Mis à jour le 21/11/2022
Prêt à concrétiser votre crédit immobilier ?
Obtenir mon avis de faisabilité

1 article
pour approfondir

Crédit immobilier

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement
4,7/5 - 27 042 avis
230 Agences