À combien doit s’élever l’apport personnel ?

Légalement, il n’existe aucun montant minimum d’apport personnel pour un emprunt. Théoriquement, il est donc possible de financer l’achat d’un bien immobilier ainsi que tous les frais y afférents par un crédit. Néanmoins, ce cas de figure reste assez rare. En effet, le montant de l’apport personnel reste une garantie que la majorité des organismes prêteurs demandent et prennent en compte pour toute demande de crédit immobilier. Même si chaque banque est différente et peut appliquer ses propres exigences, 2 types d’apports se démarquent : l’apport personnel immobilier standard et l’apport idéal.

L’apport personnel minimum (ou apport standard) pour un achat immobilier

Puisqu’aucune loi n’impose l’apport personnel pour un prêt immobilier, le plancher de votre participation pour financer l’achat d’un bien dépend entièrement de l’institution financière à laquelle vous vous adressez. L’apport variera également suivant le marché et la situation économique à une période donnée. 

Avec la hausse des prix des logements enregistrée ces dernières années, pour que la production de crédits ne soit pas trop faible, les banques n’ont pas d’autres choix que de prêter plus facilement. Néanmoins, cette flexibilité ne veut pas dire qu’elles n’ont aucune exigence. Et l’une de ces conditions se traduit généralement par une obligation d’apport personnel de l'ordre de 10 % du prix du bien. Cette somme correspond aux frais annexes pour l’achat immobilier (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, frais de dossier, etc.).

L’apport personnel idéal pour un prêt immobilier

L’apport personnel pour un crédit immobilier est l’un des paramètres déterminants pour des conditions d’emprunt avantageuses. Une fois le palier des 10 % dépassé, l’apport est, habituellement, considéré comme étant un bon point.

Mais pour qu’il pèse réellement dans un dossier de demande de prêt, l’apport personnel idéal correspond à 20 % du prix du bien. Au-delà, le dossier sera plus rassurant pour l’organisme financier qui sera plus flexible dans l’octroi du crédit et les négociations qui pourraient s'en suivre.

Faut-il un apport personnel pour un investissement locatif ?

L’apport personnel est toujours un élément qui pèse en faveur de votre dossier. Toutefois, le projet d’investissement locatif peut se passer de cette contribution. Comme pour le prêt à taux zéro et autres prêts aidés, l’achat pour une mise en location constitue une forme d’assurance pour les banques. Et ce, pour deux raisons principales :

• le loyer perçu qui pourra être utilisé pour le paiement d’une partie (ou même pour la totalité) des mensualités ;
• les avantages fiscaux des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Denormandie ou le statut LMNP.

Même si le loyer et tous les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif rassurent les banques, elles peuvent tout de même vous demander de souscrire une garantie loyers impayés.

Pour être sûr d’obtenir un crédit dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, préparez soigneusement et maîtrisez votre dossier. Afin de convaincre plus facilement les institutions financières et pour avoir de bonnes bases pour les négociations, étudiez :

• l’emplacement du bien : l’intérêt de potentiels locataires et leur affluence dépendront en grande partie de la ville et du quartier. La localisation jouera également beaucoup sur la nature du dispositif fiscal applicable au bien ;
• la taille du bien : tout dépendra de chaque investisseur et de ce que deviendra le bien une fois l’engagement pour la mise en location terminé. Mais si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale, sachez que les logements à petite surface engendrent moins de frais d’entretien. De plus, le loyer étant plus abordable que pour les biens spacieux, ils s’adressent à plus de profils de locataires. Ce qui évitera que le bien reste inoccupé trop longtemps entre deux locations.
• le rendement locatif : même s’il présente plusieurs nuances, le principe est toujours à peu près le même. Il s'agit de comparer vos revenus locatifs au coût de votre investissement. Pour le résultat le plus précis possible, référez-vous aux prix pratiqués dans le secteur où se situe le bien. Et afin d’avoir un dossier complet, effectuez vos calculs sur différentes bases. Au minimum, calculez un rendement avec un loyer élevé, puis avec un loyer au plus bas (toujours suivant ce qui est pratiqué sur le marché immobilier où se trouve le bien).