L’apport personnel est la somme d’argent dont vous disposez pour votre projet immobilier, avant d’emprunter auprès de la banque. C’est un élément important qui rassure les banques. Faut-il mettre toutes ses économies dans l’achat d’un logement ? Que peut-on inclure dans l’apport personnel ?

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Comment vous constituer un apport personnel minimum ?

L’apport personnel comprend l’épargne accumulée au fil des années. Mais certains prêts aidés peuvent venir compléter la somme initiale. Pour mettre toutes les chances de votre côté, un apport minimum est un atout pour un bon dossier de financement.

L’épargne d’un futur acheteur immobilier se compose :

  • des sommes placées auprès des banques comme le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS), le plan d’épargne en actions (PEA), le contrat d’assurance-vie, le plan d’épargne logement (PEL), le compte épargne logement (CEL), etc. ;
  • des sommes obtenues auprès de sa famille par donation, héritage ou par emprunt ;
  • la participation aux résultats de son entreprise, obligatoire dès 50 salariés en cas de bénéfices de l’entreprise. Vous pouvez en demander le déblocage anticipé pour l’achat de votre résidence principale ;
  • l’argent obtenu par la revente d’un bien immobilier.
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À combien doit s’élever l’apport personnel ?

Légalement, il n’existe aucun montant minimum d’apport personnel pour un emprunt. Théoriquement, il est donc possible de financer l’achat d’un bien immobilier ainsi que tous les frais y afférents par un crédit. Néanmoins, ce cas de figure reste assez rare. En effet, le montant de l’apport personnel reste une garantie que la majorité des organismes prêteurs demandent et prennent en compte pour toute demande de crédit immobilier. Même si chaque banque est différente et peut appliquer ses propres exigences, 2 types d’apports se démarquent : l’apport personnel immobilier standard et l’apport idéal.

L’apport personnel minimum (ou apport standard) pour un achat immobilier

Puisqu’aucune loi n’impose l’apport personnel pour un prêt immobilier, le plancher de votre participation pour financer l’achat d’un bien dépend entièrement de l’institution financière à laquelle vous vous adressez. L’apport variera également suivant le marché et la situation économique à une période donnée. 

Avec la hausse des prix des logements enregistrée ces dernières années, pour que la production de crédits ne soit pas trop faible, les banques n’ont pas d’autres choix que de prêter plus facilement. Néanmoins, cette flexibilité ne veut pas dire qu’elles n’ont aucune exigence. Et l’une de ces conditions se traduit généralement par une obligation d’apport personnel de l'ordre de 10 % du prix du bien. Cette somme correspond aux frais annexes pour l’achat immobilier (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, frais de dossier, etc.).

Bon à savoir

Il est extrêmement rare que les banques acceptent de prêter une somme qui couvre à la fois le prix d’achat du bien et le montant des frais. On parle alors de « crédit immobilier à 110 % ».

L’apport personnel idéal pour un prêt immobilier

L’apport personnel pour un crédit immobilier est l’un des paramètres déterminants pour des conditions d’emprunt avantageuses. Une fois le palier des 10 % dépassé, l’apport est, habituellement, considéré comme étant un bon point.

Mais pour qu’il pèse réellement dans un dossier de demande de prêt, l’apport personnel idéal correspond à 20 % du prix du bien. Au-delà, le dossier sera plus rassurant pour l’organisme financier qui sera plus flexible dans l’octroi du crédit et les négociations qui pourraient s'en suivre.

Bon à savoir

Même si les avantages d’un apport personnel important sont nombreux, il n’est pas conseillé de vider tous les comptes et épargnes pour se constituer un bon dossier. Gardez toujours un petit à côté pour les dépenses imprévues.

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Comment emprunter sans aucun apport personnel ?

Vous êtes primo-accédant et vous achetez un bien immobilier pour la première fois ? Vous ne disposez peut-être pas d’une épargne importante. Cela ne veut pas dire qu’un crédit est impossible à obtenir. Pour acheter sans aucun apport personnel, vous pouvez vous aider d’un courtier qui analysera votre éligibilité aux prêts aidés et ainsi constituer le meilleur dossier.

L’apport personnel peut être enrichi de prêts aidés, des prêts réglementés obtenus en fonction de votre situation. On parle alors de prêt constitutif d’apport personnel, envisageable pour l’achat d’une résidence principale :

  • Prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants et accordé en complément d’un autre crédit immobilier. Ce prêt sans intérêt est soumis à des conditions de revenus, variables en fonction de la zone de résidence et de la nature du bien.
     
  • Prêt Action logement (anciennement 1% Logement ) : prêt à taux réduit accordé pour les employés de certaines entreprises privées de plus de 10 salariés ;
     
  • Prêt épargne logement (PEL) : avec le compte épargne logement (CEL), ce sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt réglementé en fonction de la durée de détention et du montant épargné ;

​Certaines caisses de retraite complémentaire, certaines collectivités territoriales (commune, département, région), les caisses d’allocations familiales (CAF) peuvent aussi accorder des prêts à taux réduit sous certaines conditions.

Avec l’accompagnement d’un courtier immobilier, vous gagnez du temps ! Il vous apporte son expertise pour connaître tous les prêts auxquels vous avez droit.

Important

Si vous êtes titulaire de la fonction publique, le prêt fonctionnaire n’est plus distribué. En revanche, vous bénéficiez d’avantages accordés par les mutuelles de la fonction publique pour l’assurance et la caution d’un crédit immobilier.

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Faut-il un apport personnel pour un investissement locatif ?

L’apport personnel est toujours un élément qui pèse en faveur de votre dossier. Toutefois, le projet d’investissement locatif peut se passer de cette contribution. Comme pour le prêt à taux zéro et autres prêts aidés, l’achat pour une mise en location constitue une forme d’assurance pour les banques. Et ce, pour deux raisons principales :

  • le loyer perçu qui pourra être utilisé pour le paiement d’une partie (ou même pour la totalité) des mensualités ;
  • les avantages fiscaux des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Denormandie ou le statut LMNP.

Même si le loyer et tous les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif rassurent les banques, elles peuvent tout de même vous demander de souscrire une garantie loyers impayés.

Pour être sûr d’obtenir un crédit dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, préparez soigneusement et maîtrisez votre dossier. Afin de convaincre plus facilement les institutions financières et pour avoir de bonnes bases pour les négociations, étudiez :

  • l’emplacement du bien : l’intérêt de potentiels locataires et leur affluence dépendront en grande partie de la ville et du quartier. La localisation jouera également beaucoup sur la nature du dispositif fiscal applicable au bien ;
  • la taille du bien : tout dépendra de chaque investisseur et de ce que deviendra le bien une fois l’engagement pour la mise en location terminé. Mais si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale, sachez que les logements à petite surface engendrent moins de frais d’entretien. De plus, le loyer étant plus abordable que pour les biens spacieux, ils s’adressent à plus de profils de locataires. Ce qui évitera que le bien reste inoccupé trop longtemps entre deux locations.
  • le rendement locatif : même s’il présente plusieurs nuances, le principe est toujours à peu près le même. Il s'agit de comparer vos revenus locatifs au coût de votre investissement. Pour le résultat le plus précis possible, référez-vous aux prix pratiqués dans le secteur où se situe le bien. Et afin d’avoir un dossier complet, effectuez vos calculs sur différentes bases. Au minimum, calculez un rendement avec un loyer élevé, puis avec un loyer au plus bas (toujours suivant ce qui est pratiqué sur le marché immobilier où se trouve le bien).
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Pourquoi l’apport personnel est utile ?

L’apport personnel rassure les banques sur votre sérieux et votre capacité à rembourser l’emprunt bancaire immobilier. Un apport supérieur à 30% permet de négocier de très bons taux de crédit immobilier mais aussi de réduire la durée du prêt et les frais de dossier.

Certaines banques exigent un montant minimal d’apport personnel pour couvrir les frais, autour de 10 % de la somme globale.

Avec les taux de crédit immobilier bas que l’on connaît actuellement, vous devez trouver le meilleur équilibre entre votre épargne et le montant d’emprunt. Parfois, il est plus intéressant de conserver des placements financiers qui rapportent plus à moyen terme que le coût de l’emprunt. L’accompagnement d’un courtier pour faire le point sur votre situation financière globale est un vrai plus pour optimiser votre argent.

Bon à savoir

Les banques calculent le pourcentage d’apport personnel par rapport au montant total du projet immobilier. Par exemple, vous achetez un appartement 200 000 euros et présentez un apport de 50 000 euros. Votre apport personnel est égal à 50 000 / 200 000 soit 25 %.

À retenir
  • L’apport personnel est la somme d’argent disponible avant l’emprunt.
  • Le montant de l’apport personnel est différent suivant les banques. Le minimum demandé tourne généralement autour de 10 % du prix du bien immobilier.
  • Il est constitué de votre épargne et de certains prêts aidés.
  • Le prêt pour un investissement locatif peut se passer d’apport personnel si le projet est bien pensé et rentable.
  • ll n’est pas obligatoire mais constitue un élément rassurant pour obtenir l’accord d’une banque sur le prêt immobilier.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 30/08/2022
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