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Crédit immobilier : guide du premier achat

Apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent dont vous disposez pour votre projet immobilier, avant d’emprunter auprès de la banque. C’est un élément important qui rassure les banques.
Faut-il mettre toutes ses économies dans l’achat d’un logement ? Que peut-on inclure dans l’apport personnel ?

Comment vous constituer un apport personnel minimum ?

L’apport personnel comprend l’épargne accumulée au fil des années. Mais certains prêts aidés peuvent venir compléter la somme initiale. Pour mettre toutes les chances de votre côté, un apport minimum est un atout pour un bon dossier de financement.

L’épargne d’un futur acheteur immobilier se compose :

  • des sommes placées auprès des banques comme le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS), le plan d’épargne en actions (PEA), le contrat d’assurance-vie, le plan d’épargne logement (PEL), le compte épargne logement (CEL), etc. ;
  • des sommes obtenues auprès de sa famille par donation, héritage ou par emprunt ;
  • la participation aux résultats de son entreprise, obligatoire dès 50 salariés en cas de bénéfices de l’entreprise. Vous pouvez en demander le déblocage anticipé pour l’achat de votre résidence principale ;
  • l’argent obtenu par la revente d’un bien immobilier.

Comment emprunter sans aucun apport personnel ?

Vous êtes primo-accédant et vous achetez un bien immobilier pour la première fois ? Vous ne disposez peut-être pas d’une épargne importante. Cela ne veut pas dire qu’un crédit est impossible à obtenir. Pour acheter sans aucun apport personnel, vous pouvez vous aider d’un courtier qui analysera votre éligibilité aux prêts aidés et ainsi constituer le meilleur dossier.

L’apport personnel peut être enrichi de prêts aidés, des prêts réglementés obtenus en fonction de votre situation. On parle alors de prêt constitutif d’apport personnel, envisageable pour l’achat d’une résidence principale :

  • Prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants et accordé en complément d’un autre crédit immobilier. Ce prêt sans intérêt est soumis à des conditions de revenus, variables en fonction de la zone de résidence et de la nature du bien.
     
  • Prêt Action logement (anciennement 1% Logement ) : prêt à taux réduit accordé pour les employés de certaines entreprises privées de plus de 10 salariés ;
     
  • Prêt épargne logement (PEL) : avec le compte épargne logement (CEL), ce sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt réglementé en fonction de la durée de détention et du montant épargné ;

​Certaines caisses de retraite complémentaire, certaines collectivités territoriales (commune, département, région), les caisses d’allocations familiales (CAF) peuvent aussi accorder des prêts à taux réduit sous certaines conditions.

Avec l’accompagnement d’un courtier immobilier, vous gagnez du temps ! Il vous apporte son expertise pour connaître tous les prêts auxquels vous avez droit.

Attention :

Si vous êtes titulaire de la fonction publique, le prêt fonctionnaire n’est plus distribué. En revanche, vous bénéficiez d’avantages accordés par les mutuelles de la fonction publique pour l’assurance et la caution d’un crédit immobilier.

Pourquoi l’apport personnel est utile ?

L’apport personnel rassure les banques sur votre sérieux et votre capacité à rembourser l’emprunt bancaire immobilier. Un apport supérieur à 30% permet de négocier de très bons taux de crédit immobilier mais aussi de réduire la durée du prêt et les frais de dossier.

Certaines banques exigent un montant minimal d’apport personnel pour couvrir les frais, autour de 10 % de la somme globale.

Avec les taux de crédit immobilier bas que l’on connaît actuellement, vous devez trouver le meilleur équilibre entre votre épargne et le montant d’emprunt. Parfois, il est plus intéressant de conserver des placements financiers qui rapportent plus à moyen terme que le coût de l’emprunt. L’accompagnement d’un courtier pour faire le point sur votre situation financière globale est un vrai plus pour optimiser votre argent.

A noter :

Les banques calculent le pourcentage d’apport personnel par rapport au montant total du projet immobilier. Par exemple, vous achetez un appartement 200 000 euros et présentez un apport de 50 000 euros. Votre apport personnel est égal à 50 000 / 200 000 soit 25 %.

A retenir :

  • L’apport personnel est la somme d’argent disponible avant l’emprunt.
  • Il est constitué de votre épargne et de certains prêts aidés.
  • ll n’est pas obligatoire mais constitue un élément rassurant pour obtenir l’accord d’une banque sur le prêt immobilier.

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