Les revenus pris en compte avant d’accorder un crédit
Tout établissement prêteur étudiera les revenus de l’emprunteur avant de lui accorder un crédit immobilier.
Le prêteur souhaitera en effet s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur afin d’être sûr de récupérer la somme prêtée.
Le salaire net
Le salaire est le premier élément analysé par une banque, puisqu’il représente la majeure partie de vos rentrées d’argent. Rien de plus rassurant pour le prêteur que des revenus stables et constants !
Tout emprunteur devra donc joindre ses fiches de salaire à son dossier de financement.
Hormis le montant, l’ancienneté dans l’entreprise sera prise en compte : à revenu égal, un salarié en poste depuis 6 mois n’aura pas la même légitimité qu’un autre avec 15 ans d’ancienneté. Le taux immobilier peut même être plus ou moins attractif suivant l’ancienneté.
Si votre salaire a augmenté, il est nécessaire que cette augmentation apparaisse sur votre dernier bulletin de salaire, sans quoi elle ne pourra être prise en compte par la banque.
Pour les salariés en CDI, comme pour les fonctionnaires, c’est le salaire net avant impôt qui sera retenu pour calculer le revenu mensuel.
En cas de période d’essai en revanche, le salaire ne sera pas forcément un atout pour solliciter un crédit immobilier.
Pour les salariés en CDD, en stage ou en intérim, il sera plus compliqué d’obtenir le crédit désiré, les salaires n’étant pas stables ni pérennes.
Toutefois, si vous pouvez apporter la preuve d’une activité stable et régulière sur plusieurs années, ou si vous travaillez sous contrat pour la fonction publique et pouvez justifier d’une ancienneté de 3 ans minimum, vos revenus pourront être pris en considération.
Les loyers, rentes et pensions
Vous percevez des loyers, des rentes ou des pensions ? Ils seront vus par la banque comme éléments supplémentaires à votre revenu global, de par leur régularité.
Si tous ces compléments constituent une garantie pour les établissements prêteurs, un loyer perçu sera une garantie particulièrement solide, car synonyme de patrimoine immobilier.
Les pensions alimentaires et allocations familiales, quant à elles, peuvent être comptabilisées dans vos revenus à condition d’être versées durant la grande majorité de la durée de votre crédit.
Dans le cas des pensions alimentaires, l’âge de vos enfants sera étudié pour s’assurer que les aides ne diminuent pas prochainement, lorsque les enfants quitteront le foyer fiscal.
Attention, certaines banques ne tiennent parfois pas compte des pensions et allocations. Faites appel à un courtier pour prendre connaissance des conditions et critères de chaque banque.
La prestation compensatoire versée en cas de divorce est également pensée comme un revenu.
Enfin, les retraites sont également comptabilisés à 100% puisqu’elles sont un revenu constant. L’organisme prêteur s’attardera toutefois sur l’âge de l’emprunteur avant de donner le feu vert pour un crédit immobilier.
Les bénéfices liée à une activité secondaire
Les salariés ont parfois une activité secondaire, complémentaire à leur activité principale.
Si c’est votre cas, sachez que les bénéfices de cette activité - s’ils sont réguliers - peuvent être inclus dans le calcul de vos revenus. Les revenus mensuels influant sur les revenus totaux, il est important de les mentionner.
Nous faisons ici référence aux auto-entrepreneurs exerçant une activité professionnelle complémentaire et régulière, de préférence depuis 3 à 5 ans.
Veillez donc à donner une visibilité sur plusieurs années à l’établissement prêteur afin que ces revenus entrent en ligne de compte.
Avec seulement quelques mois d'activité à votre actif ou des revenus plutôt faibles, vous ne pourrez pas espérer voir ces revenus secondaires gonfler les revenus étudiés par votre banquier.
Les aides et allocations sociales
Les prestations sociales (aides et allocations) versées à un emprunteur aux revenus modestes pourront être ajoutées dans ses revenus totaux.
Une condition doit cependant être respectée, à savoir que ces sommes soient obtenues durant la majeure partie du crédit immobilier.
Un prêteur préfèrera néanmoins que vous soyez en capacité d’emprunter sans compter sur ces aides dans votre dossier de financement.
Le rôle des revenus locatifs
En faisant l’inventaire de vos rentrées d’argent, un organisme prêteur sera séduit par la présence de revenus locatifs.
Seul bémol : ces revenus pouvant fluctuer au gré des changements de locataires, des loyers impayés ou encore des éventuels travaux à réaliser, les banques ne les prennent en compte qu’à 70%, au moment de l’étude de votre dossier de financement.
Quels sont les revenus non pris en compte ?
Plusieurs autres revenus complémentaires ne sont pas pris en compte par la banque au moment où elle étudie votre dossier afin de déterminer si elle vous accorde ou non un prêt immobilier.
Si ces revenus ne sont pas pris en compte, c’est qu’ils sont considérés comme non pérennes et/ou que cette irrégularité de revenus ne rassure pas la banque quant à votre capacité de remboursement du crédit durant toute sa durée.
Les revenus non pris en compte sont les suivants :
- Le paiement de vos heures supplémentaires,
- L’indemnité de vos déplacements,
- Vos primes exceptionnelles puisque - comme leur nom l’indique - elles ont un caractère exceptionnel ne permettant pas de les intégrer aux rentrées d’argent récurrentes.
Si vos fiches de paie indiquent des primes régulières, comme la prime contractuelle de 13ème mois, ces primes pourront alors être incluses telle un revenu complémentaire fiable.
Quelles charges sont prises en compte dans l’attribution d’un crédit immobilier ?
Avant de vous octroyer un crédit, l'établissement prêteur évalue votre capacité d’emprunt et calcule votre taux d’endettement.
Pour cela, il doit déterminer quels sont vos revenus, mais aussi vos charges.
Les charges prises en compte dans cette analyse sont les suivantes :
- Les loyers,
- Les crédits en cours, comme un crédit à la consommation ou un crédit auto,
- Les pensions et les rentes versées à d’autres tiers.
Dans le cas d’un prêt destiné à financer votre résidence principale, le montant du loyer sera remplacé par la mensualité d’emprunt.
Ces charges s’ajoutent à la mensualité du prêt immobilier pour mesurer votre taux d’endettement, qui pour rappel ne doit pas dépasser 35% selon les dernières recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière.
Le taux d'endettement se calcule ainsi :
(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100
Qu’en est-il du salaire variable et des commissions ?
Vous êtes commercial ? Il est fort possible que votre salaire soit constitué d’un fixe et d’une prime variable.
Ces revenus variables comportent des commissions, des remboursements de frais et des dividendes.
La prise en compte de ces revenus par l’organisme prêteur variera selon le profil du commercial :
- Pour un commercial avec peu d’ancienneté (de quelques mois à 1 an), seul le fixe sera intégré à l’étude du dossier, puisque la banque considère que la période d’analyse est trop limitée et qu’elle n’a pas assez de recul sur ces revenus.
Un commercial avec au moins 2 ans d’expérience pourra convaincre plus facilement un établissement prêteur de prendre en compte son revenu fixe.
- A l’inverse, si un commercial dispose d’au moins 3 ou 4 années d’expérience, la banque tiendra compte de l’ensemble de son revenu, soit son fixe et son variable.
Sachez également qu’une moyenne des revenus nets est généralement calculée sur les 2 ou 3 dernières années (fixe et variable), puisque les revenus des commerciaux sont amenés à varier fréquemment en raison de la saisonnalité, des congés ou encore des primes versées ponctuellement.
Cette moyenne donnera un montant mensuel sur lequel la banque se basera avant d’accorder un prêt.
- Tout emprunteur doit savoir que ses revenus seront passés au crible par l’organisme prêteur qui souhaitera s’assurer de sa solvabilité.
- Les revenus pris en compte commencent par le salaire net, l’élément le plus important.
- Les loyers, rentes et pensions perçus entreront ensuite dans le calcul des revenus globaux.
- Si vous exercez une activité secondaire générant des revenus, et ce depuis plusieurs années, ces derniers pourront être comptabilisés.
- Idem si vous disposez d’un patrimoine immobilier et que vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci seront inclus à votre dossier.
- Notez que certains revenus comme les heures supplémentaires ou les primes exceptionnelles ne seront toutefois pas considérés.
- Si vous êtes commercial, avec une partie de votre salaire en fixe et l’autre en variable, la prise en compte de vos revenus dépendra de votre ancienneté.
- Enfin, si vous avez des charges (loyer, crédits en cours,...), le prêteur veillera à ce que votre taux d’endettement soit bien respecté.
