Pour préparer un projet immobilier, vous devez commencer par quelques simulations financières. C’est la première étape indispensable pour élaborer un montage financier réaliste.
Le budget d’un achat immobilier peut inquiéter avec ses montants élevés mais nos différents simulateurs de crédit immobilier vous aident à connaître la faisabilité du projet.
Commencez par calculer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt pour poser les bases de votre projet.
Nous vous guidons ensuite dans toutes les autres simulations à effectuer pour un achat réfléchi et serein.

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Comment calculer son taux d’endettement ?

On parle de taux d’endettement pour définir le rapport entre vos revenus et vos charges.
Concrètement, votre taux d’endettement correspond à la part des revenus nets mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit.

Calculer son taux d’endettement est un préalable indispensable pour mener à bien votre projet immobilier : cela vous assurera de souscrire un prêt compatible avec vos revenus et votre niveau de vie, afin de le rembourser sereinement.

Pour un calcul efficace de votre taux d’endettement, prenez en compte toutes vos ressources et toutes vos charges actuelles : 
Taux d’endettement = ((montant des mensualités du crédit + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))

Gardez en tête que la mensualité que vous envisagez de rembourser ne doit pas dépasser généralement 35% de vos ressources : c’est la part de vos revenus nets mensuels qui peut être raisonnablement consacrée au remboursement du crédit.

Ce taux d’endettement de 35% est généralement le taux maximum que les banques exigent, estimant que votre “reste à vivre” doit être cohérent pour que le projet soit viable à long terme et que l'emprunteur honore ses mensualités confortablement.

Bon à savoir

Dans certains cas (revenus plus élevés par exemple), le taux d’endettement peut être rehaussé. Chaque dossier est analysé au cas par cas.

Cependant, si votre taux d'endettement est trop élevé, diverses solutions existent pour revenir à un endettement plus bas : comparer les offres bancaires à l’aide d’un courtier, solder ses éventuels crédits à la consommation en cours ou encore opter pour un rachat de crédits.

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Comment connaître son tableau d’amortissement ?

Vous avez opté pour un prêt amortissable, c’est-à-dire un prêt à rembourser en plusieurs échéances périodiques (souvent mensuelles) ?
Votre contrat s’accompagne alors forcément d’un tableau d'amortissement, parfois aussi appelé échéancier de prêt.

Ce document essentiel liste les paiements effectués chaque mois pour le remboursement du crédit. Il doit détailler le montant du capital emprunté remboursé, l’assurance et les intérêts payés.
Son objectif premier est de vous aider à visualiser dans le détail vos remboursements, mois par mois, sur toute la durée de votre crédit.

Il est primordial de conserver ce document si vous souhaitez faire varier les mensualités, faire varier la durée de l’emprunt ou envisager plus tard un remboursement anticipé.

Par ailleurs, votre tableau d’amortissement pourra être modifié en cas de report d’échéance ou modulation d’échéances.

Bon à savoir

Vous entendez parler de renégociation des crédits immobiliers ?
En cas de baisse des taux, sachez qu’il est intéressant de renégocier avant d’atteindre la seconde moitié de votre tableau d’amortissement.

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Comment déterminer sa capacité d’emprunt ?

Après avoir déterminé son taux d’endettement, vous connaissez le montant de la mensualité que vous pouvez rembourser chaque mois.

En y ajoutant la durée totale de l’emprunt et le taux de crédit, vous allez déterminer votre capacité d’emprunt, soit le montant que la banque pourrait vous prêter pour financer votre achat.

En fonction de votre situation, cela détermine alors le prix d’achat du bien immobilier. Comme elle est décisive dans un projet immobilier, nous vous recommandons de vous consacrer à l’étape du calcul de la capacité d’emprunt dès les prémices de votre projet. Vous saurez ensuite plus précisément vers quel type de bien (et quels prix) diriger vos recherches.

Si la capacité d'emprunt ne varie pas selon votre apport personnel, signalons toutefois qu’un apport pourra potentiellement vous faire bénéficier d’un taux de crédit plus avantageux.
En cas d’apport personnel à votre disposition, pensez à y soustraire les frais annexes de l’achat tels que les frais de notaire.

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Les frais d’hypothèque : définition et calcul

L’hypothèque est une garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, cette garantie donne à la banque le droit de saisir le bien et de le vendre afin d’être remboursée.

La mise en place d’une hypothèque passe nécessairement par l’intervention d’un notaire, ce qui implique un certain nombre de frais : émoluments du notaire (sa rémunération), taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, frais et débours pour les formalités remplies par le notaire pour la mise en place de l’hypothèque sur le bien.

S’il faut prévoir des frais lors de la mise en place de l’hypothèque, il faut également en prévoir en cas de mainlevée, si vous souhaitez lever l’hypothèque sur votre bien en cas de revente du bien avant la fin du crédit par exemple.

Comment calculer ces frais ? Quels sont les frais de mainlevée d’hypothèque ? Comment les réduire ? CAFPI vous guide pas à pas.

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Tous nos simulateurs de prêts immobiliers

Vous l'aurez compris : le succès de votre projet immobilier repose en grande partie sur une bonne préparation.
Pour vous accompagner, nous mettons à votre disposition de nombreux simulateurs.

Découvrez d’abord à quels types de prêt vous êtes éligible, comme le prêt à taux zéro.

Étudiez ensuite votre budget sous toutes les coutures : capacité d’emprunt, taux d’endettement, montant de vos mensualités,...

Pour éviter toutes mauvaises surprises, vous pouvez aussi calculer en amont les frais de notaire de votre achat immobilier.
Entre un achat neuf et un achat dans l’ancien, le montant varie et doit être anticipé dans votre plan de financement, au même titre que le coût des garanties et des assurances. La localisation du bien, sa superficie et son prix sont d’autres variables qui entrent en jeu dans le calcul des frais de notaire.

Bon à savoir

Les résultats obtenus avec un simulateur en ligne sont seulement indicatifs et ne constituent pas un document à caractère contractuel.
Faites-vous accompagner par un courtier pour étudier en détail votre projet et votre situation. C’est le bon réflexe pour monter le meilleur dossier de financement !

À retenir
  • Les simulateurs de crédit immobilier en ligne sont indispensables pour construire un projet d’achat réaliste.
  • Nos calculettes en ligne permettent de simuler votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt et votre tableau d’amortissement.
  • Anticipez également grâce au calcul des frais de notaire.
  • Après cette première étape, n’hésitez pas à obtenir une confirmation et un accompagnement par un courtier.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 27/12/2022
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