Lorsqu’une banque vous accorde un prêt immobilier, elle exige forcément une garantie. C’est une sécurité indispensable en cas de défaut de paiement, qui permet le remboursement du crédit lorsque l’emprunteur est défaillant.
Cette garantie de prêt peut alors prendre plusieurs formes : une caution, un privilège de prêteur de deniers (ou PPD, uniquement dans l’immobilier ancien), ou encore, une hypothèque sur le bien financé. Chacune de ces garanties de prêt immobilier engendre des frais, qui doivent être financés par l’emprunteur.
Parmi ces garanties, l’hypothèque, ou garantie hypothécaire, est la plus répandue. Elle permet en effet de garantir son prêt sans faire appel à un organisme de cautionnement ou un proche. Formalisée par un acte notarié, l’hypothèque est une garantie assez chère à mettre en place. 
Quels sont les frais liés à la mise en place d’une garantie hypothécaire ? Comment les calculer ? On vous dit tout ce que vous devez savoir sur les frais d’hypothèque.

La garantie hypothécaire : définition

L’hypothèque est une garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, cette garantie donne à la banque le droit de saisir le bien et de le vendre afin d’être remboursée.

Il faut distinguer la garantie hypothécaire, aussi appelé “hypothèque conventionnelle”, de l’hypothèque judiciaire. La garantie hypothécaire résulte d’un contrat signé entre la banque et l’emprunteur, tandis que l’hypothèque judiciaire est le résultat d’une décision de justice, ordonnée par un tribunal.

Ainsi, la mise en place d’une hypothèque conventionnelle est sans conséquence sur la propriété du bien. L’emprunteur garde la pleine propriété du bien tant que le bien n’est pas saisi.

La garantie hypothécaire, même si elle n’est pas ordonnée par la justice, doit répondre à un certain formalisme pour avoir une existence légale. Elle doit ainsi être établie par un notaire, qui se charge alors de sa rédaction, de son authentification et de sa publication au Service de Publicité Foncière (anciennement appelé Conservation des Hypothèques). La mise en place d’une telle garantie engendre alors forcément des frais de notaire liés à l’hypothèque, en plus des frais de notaire habituellement exigés lors d’un achat immobilier.

Quels sont les frais qui composent les frais d’hypothèque ?

Toutes les garanties de prêt immobilier impliquent des frais. Les frais engendrés par la garantie hypothécaire sont alors les plus élevés, notamment en cas de remboursement anticipé du crédit. Les frais d’hypothèque sont en effet divisés en deux parties : les frais de mise en place de l’hypothèque, exigés au moment de la signature du crédit, et les frais de mainlevée, exigés en cas de remboursement par anticipation. On vous explique.

Les frais de mise en place de l’hypothèque

La mise en place d’une hypothèque passe nécessairement par l’intervention d’un notaire, ce qui implique un certain nombre de frais. Au-delà de la rémunération du notaire, il faut alors régler différents frais (appelés débours) inhérents à la rédaction de l’acte notarié, ainsi que différentes taxes. Le notaire se charge alors de les facturer avant de les reverser à l’État.

Bon à savoir

Les frais de mise en place d’une hypothèque représentent environ 1,5 % du montant du crédit. Ils varient en fonction du type de logement acquis et du type de prêt souscrit.

Les frais de mise en place de l’hypothèque sont alors composés : 

  • des émoluments du notaire, soit la rémunération du notaire fixée par l’État ;
  • de la Taxe de Publicité Foncière (lorsqu’elle est exigée) ;
  • de la Contribution de Sécurité Immobilière ;
  • des frais et débours, qui dépendent des formalités remplies par le notaire pour la mise sous hypothèque du bien.

Les émoluments du notaire sont proportionnels au montant du crédit. Ils sont tarifés par tranche, avec un pourcentage appliqué à chaque tranche : 

  • 1,333 % entre 0 et 6 500 €  ;
  • 0,550 % entre 6 501 et 17 000 € ;
  • 0,366 % entre 17 001 et 30 000 € ;
  • 0,275% au-delà de 30 001 €.

La Taxe de Publicité Foncière représente 0,715% des sommes garanties. Cependant, elle n’est pas toujours exigée. La Contribution de Sécurité Immobilière, elle, représente 0,05 % du montant de la vente additionné de 0,01 % pour l’inscription au bureau des hypothèques. Enfin, les frais et débours varient en fonction des formalités effectuées par le notaire.

À titre d’exemple, les frais de mise en place d’une hypothèque pour un prêt de 250 000 € se répartissent comme suit pour l’achat d’un logement neuf :

  • Émoluments du notaire : 942 €
  • Taxe de Publicité Foncière : 1 787 €
  • Contribution de sécurité Immobilière : 250 €
  • Frais et débours : 250 € (à titre purement indicatif)

Au total, il faut compter environ 3 230 € de frais de mise en place de l’hypothèque pour un prêt de 250 000 € (Source : Anil).

Les frais de mainlevée de l’hypothèque

Dans la plupart des cas, l’hypothèque est levée automatiquement un an après le remboursement du crédit. Mais ceci est valable uniquement dans le cas où vous remboursez le crédit au bout de la durée définie au moment de sa signature ! Dans le cas d’un remboursement anticipé (revente du bien, rachats de crédit), il faudra de nouveau se rendre chez le notaire pour procéder à la mainlevée de l’hypothèque.

Les frais de mainlevée de l’hypothèque, comme les frais de mise en place, sont composés de différents frais liés à la rémunération du notaire et le paiement de diverses taxes. Ils sont calculés sur le montant du prêt initial, additionné de 20 % (qui correspondent aux frais de souscription du crédit). Ils sont composés comme suit :

  • les émoluments du notaire, toujours calculés selon le même barème ;
  • les droits d’enregistrement (versés auprès du Trésor Public) ;
  • la Contribution de Sécurité Immobilière, cette fois, pour la radiation du bien de la liste des hypothèques ;
  • les frais et débours.
Bon à savoir

Les frais de mainlevée d’hypothèque représentent environ 0,5 % du montant total du crédit. Au total, il faut donc compter environ 2 % de frais d’hypothèque (mise en place plus mainlevée) pour un crédit remboursé par anticipation. C’est pour cela que la garantie hypothécaire est considérée comme la plus onéreuse.

Comment calculer les frais d'hypothèque ?

Au-delà d’un simple pourcentage à appliquer sur le montant du crédit, le calcul des frais d’hypothèque dépend de différents facteurs. Il faut alors prendre en compte le type de bien concerné, mais aussi le type de prêt garanti par l’hypothèque.

Des taxes différentes en fonction du type de logement

Le coût de l’hypothèque ne dépend pas seulement du prix du bien, mais aussi du type de logement. En effet, les frais ne sont pas calculés de la même manière si le logement est neuf ou ancien ! Les logements anciens sont en effet exonérés de la taxe de Publicité Foncière.

Pour reprendre notre exemple précédent, cela signifie que pour un crédit de 250 000 €, les frais d’hypothèque pour l’achat d’un bien immobilier neuf sont supérieurs de 1 787 € par rapport à un bien ancien (3 230 € contre 1443 €).

Un coût qui varie en fonction du type de prêt

La mise sous hypothèque d’un logement neuf, peut, dans certains cas, faire l’objet d’une exonération de Taxe de Publicité Foncière.

En effet, la Taxe de Publicité Foncière n’est pas exigée pour la mise en place d’une garantie hypothécaire sur un Prêt à Taux Zéro, un Prêt Conventionné, un Prêt Accession Sociale ou un Prêt Épargne Logement. Elle n’est donc exigée que si le bien immobilier neuf est financé par un prêt immobilier classique, lorsque l’emprunteur n’est éligible à aucun prêt d’accession sociale à la propriété.

Ceci est valable pour tous les logements neufs, qu’ils soient achetés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

Des débours qui varient d’un notaire à l’autre

Si les émoluments du notaire et le montant des différentes taxes est fixé par l’État, certains frais entrant dans la composition des frais d’hypothèque peuvent varier. Il s’agit notamment des débours du notaire, qui correspondent à des sommes avancées par le notaire dans le cadre de ses fonctions. Il peut s’agir de frais liés à des formalités administratives, des envois postaux, la rémunération d’intervenants externes, une interrogation du cadastre ou des services d’urbanisme…

Le simulateur CAFPI pour vous aider à calculer vos frais de notaire

Avec ou sans hypothèque, vous allez forcément devoir verser des frais de notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier. Il faut alors compter environ 10 % du prix du bien pour un bien ancien et 5 % pour un bien neuf, en plus des frais de garantie d’hypothèque ou de Privilège de Prêteur de Deniers.

Vous aimeriez avoir une idée précise des frais de notaire exigés pour l’acquisition de votre bien ? Nous avons conçu pour vous un simulateur dédié, qui vous aide à évaluer précisément le montant des frais de notaire pour votre achat. Il vous suffit de renseigner la nature du bien (logement neuf, logement ancien, terrain), le prix d’achat du bien et sa localisation. Notre simulateur vous fournira instantanément une estimation précise des frais de notaire pour votre acquisition, répartis entre les émoluments du notaire, les droits et taxes ainsi que les débours éventuels.

À retenir
  • L’hypothèque est une garantie réelle prise par la banque sur votre bien immobilier : en cas de non-remboursement, elle peut alors saisir le bien et le revendre afin de se rembourser.
  • La mise en place d’une hypothèque doit être effectuée devant un notaire, ce qui engendre forcément des frais. Ceux-ci sont très réglementés, et sont en majeure partie composés de taxes collectées pour le compte de l’État.
  • La mainlevée d’hypothèque s’effectue automatiquement un an après le remboursement du crédit. En cas de remboursement anticipé, il faut de nouveau passer devant le notaire et régler des frais.
  • Les frais d’hypothèque coûtent entre 1,5 % et 2 % du montant du crédit. Ils sont moins élevés dans l’immobilier ancien grâce à l’exonération de la Taxe de Publicité Foncière.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 17/08/2022
Mis à jour le 14/09/2022
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