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L'hypothèque

On parle d’hypothèque pour désigner la garantie prise par la banque, sur un bien immobilier, en cas de défaut de paiement du crédit par l’emprunteur. Il s’agit d’une garantie d’emprunt qui connaît de graves conséquences, si l’emprunteur ne peut plus payer ses échéances.

Les grandes caractéristiques

  • L’inscription hypothécaire est une garantie traditionnelle, inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques.
  • Prise par l’emprunteur sur le bien immobilier acquis, l’hypothèque permet à la banque d’exiger, en cas d’impayés, la saisie puis la vente aux enchères du bien, afin d’y prélever la part de l’emprunt restant due.
  • Le plus souvent, l’hypothèque est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt.

Fonctionnement

Garantie réelle prise par la banque, l’hypothèque est une garantie d’emprunt classique.
Elle est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou encore des travaux.

L’hypothèque peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf ou d’un investissement dans l’ancien, pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.

  • L’hypothèque rechargeable

Elle pouvait être utilisée comme garantie auprès de nombreux créanciers, une fois que la créance initiale avait été remboursée (même partiellement) ou lorsque l'importance de l'hypothèque excédait la première créance.

Le saviez-vous ?

Un crédit hypothécaire rechargeable ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014.

  • La mainlevée d’hypothèque

Si le bien est revendu avant le terme du crédit et que le prêt est remboursé avant l’échéance (on parle alors de remboursement anticipé total), l’emprunteur doit s’acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ».

Cet acte consiste à faire radier l'inscription d'hypothèque en cours par le notaire. L’attestation qu’il délivre alors permet de prouver que l’emprunteur a bien remboursé le crédit et garantie à l’acheteur l’acquisition d’un bien libre de toute hypothèque.

Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. En novembre 2016, pour un crédit de 100 000 €, il fallait par exemple compter 0,65 %.

Bon à savoir

Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Il ne sera alors pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Montants et durées

Le coût d’une hypothèque est relativement élevé, puisque estimé à environ 1,5 % du capital emprunté.

Pour son enregistrement, il faudra également régler la taxe de publicité foncière, ainsi que les frais d’enregistrement au bureau des hypothèques. Hypothèque et crédit ont la même durée, durée qui ne peut excéder 50 ans.

Elle est généralement comprise entre 15 et 30 ans. L’hypothèque s’éteint automatiquement, sans frais, 1 an après la dernière échéance du crédit.

Avantages et inconvénients

Parmi les avantages de l’hypothèque, citons la possibilité d’emprunter sur une durée plus longue (jusqu’à 30 ans), l’augmentation de la capacité d’endettement ou encore la possibilité pour l’hypothèque de financer toute sorte de bien ou même de servir de crédit à la consommation.

L’hypothèque contient néanmoins quelques inconvénients pour l’emprunteur :

  • Elle doit être formalisée par un acte notarié et publié auprès des services de la publicité foncière ;
  • Son coût est assez élevé et doit être réservé aux montants d’emprunts immobiliers importants : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière, frais de formalité ;
  • Si vous remboursez votre crédit par anticipation (avant l’échéance) ou si vous revendez le bien, vous devrez payer des frais de mainlevée d’hypothèque.

A retenir

  • L’hypothèque désigne la garantie prise par la banque sur un bien immobilier, qu’elle saisira et vendra aux enchères en cas de non paiement du crédit par l’emprunteur.
     
  • Le plus fréquemment, l’hypothèque est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt.
     
  • Si le bien immobilier est revendu avant le terme du crédit et que le prêt est remboursé avant l’échéance, l’emprunteur doit régler des frais de mainlevée, afin de radier l’inscription d’hypothèque en cours. Ces frais sont calculés sur le montant initial du prêt.
     
  • Le coût d’une hypothèque représente environ 1,5 % du capital emprunté. A cela s’ajoute la taxe de publicité foncière et les frais d’enregistrement au bureau des hypothèques.
     
  • L’hypothèque a la même durée que le crédit, généralement entre 15 et 30 ans.
     
  • Si l’hypothèque permet d’emprunter plus et/ou plus longtemps, son coût est assez élevé et elle est assujettie aux frais de mainlevée en cas de remboursement du crédit par anticipation ou de revente du bien.

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