L'hypothèque

On parle d’hypothèque pour désigner la garantie prise par la banque, sur un bien immobilier, en cas de défaut de paiement du crédit par l’emprunteur. Il s’agit d’une garantie d’emprunt qui connaît de graves conséquences, si l’emprunteur ne peut plus payer ses échéances.

Les grandes caractéristiques

• L’inscription hypothécaire est une garantie traditionnelle, inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques.
• Prise par l’emprunteur sur le bien immobilier acquis, l’hypothèque permet à la banque d’exiger, en cas d’impayés, la saisie puis la vente aux enchères du bien, afin d’y prélever la part de l’emprunt restant due.
• Le plus souvent, l’hypothèque est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt.

Fonctionnement

Garantie réelle prise par la banque, l’hypothèque est une garantie d’emprunt classique.
Elle est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou encore des travaux.

L’hypothèque peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf ou d’un investissement dans l’ancien, pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.

• L’hypothèque rechargeable

Elle pouvait être utilisée comme garantie auprès de nombreux créanciers, une fois que la créance initiale avait été remboursée (même partiellement) ou lorsque l'importance de l'hypothèque excédait la première créance.

• La mainlevée d’hypothèque

Si le bien est revendu avant le terme du crédit et que le prêt est remboursé avant l’échéance (on parle alors de remboursement anticipé total), l’emprunteur doit s’acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ».

Cet acte consiste à faire radier l'inscription d'hypothèque en cours par le notaire. L’attestation qu’il délivre alors permet de prouver que l’emprunteur a bien remboursé le crédit et garantie à l’acheteur l’acquisition d’un bien libre de toute hypothèque.

Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. En novembre 2016, pour un crédit de 100 000 €, il fallait par exemple compter 0,65 %.

Montants et durées

Le coût d’une hypothèque est relativement élevé, puisque estimé à environ 1,5 % du capital emprunté.

Pour son enregistrement, il faudra également régler la taxe de publicité foncière, ainsi que les frais d’enregistrement au bureau des hypothèques. Hypothèque et crédit ont la même durée, durée qui ne peut excéder 50 ans.

Elle est généralement comprise entre 15 et 30 ans. L’hypothèque s’éteint automatiquement, sans frais, 1 an après la dernière échéance du crédit.

Avantages et inconvénients

Parmi les avantages de l’hypothèque, citons la possibilité d’emprunter sur une durée plus longue (jusqu’à 30 ans), l’augmentation de la capacité d’endettement ou encore la possibilité pour l’hypothèque de financer toute sorte de bien ou même de servir de crédit à la consommation.

L’hypothèque contient néanmoins quelques inconvénients pour l’emprunteur :

• Elle doit être formalisée par un acte notarié et publié auprès des services de la publicité foncière ;
• Son coût est assez élevé et doit être réservé aux montants d’emprunts immobiliers importants : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière, frais de formalité ;
• Si vous remboursez votre crédit par anticipation (avant l’échéance) ou si vous revendez le bien, vous devrez payer des frais de mainlevée d’hypothèque.