Qu'est-ce que la garantie hypothécaire ?

Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque exigera sûrement une garantie afin de se protéger contre le risque de non-remboursement de votre crédit (aussi appelé risque de défaillance de l'emprunteur). Parmi ces garanties de prêt immobilier, l’hypothèque est une possibilité.

La définition de l’hypothèque se résume ainsi : une garantie réelle aussi appelée sûreté réelle, qui porte donc sur un immeuble. La banque prend un privilège sur le bien financé ou sur un autre bien déjà en votre possession. Les articles 2385 à 2391 du Code civil organisent le droit des sûretés immobilières et en particulier des hypothèques.

Son inscription est faite par un notaire auprès des services de la publicité foncière, conformément au droit immobilier.

En cas de non-remboursement du crédit dans les échéances et délais prévus, pour une raison non couverte par son assurance-emprunteur, la banque peut obtenir la saisie du bien immobilier et sa mise en vente, afin de se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

La garantie hypothécaire peut s'appliquer à un bien ancien mais elle est généralement utilisée dans le cadre de prêts destinés au financement de biens immobiliers non encore construits, ou bien en rénovation :

• Bien immobilier neuf,
• Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
• Terrain pour construction d’une maison individuelle,
• Travaux d’aménagement importants.

Il s’agit également d’une option fréquemment privilégiée lorsque l’emprunteur souhaite renégocier son crédit.

Comment fonctionne la garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire est une sûreté réelle. Elle consiste à hypothéquer le bien immobilier pour lequel vous avez besoin d’un financement.

Attention : la banque accepte rarement une hypothèque basée sur une valeur supérieure à 70 % de la valeur du bien immobilier. Aussi, le financement doit prendre en compte ce point, soit par un apport personnel de 30 %, soit par une négociation avec la banque, soit par la prise d’une garantie complémentaire.

En cas de défaut de paiement, la banque commence souvent par étaler la dette sur plusieurs échéances. Si aucune solution n’est trouvée, votre créancier, la banque peut demander la saisie du bien hypothéqué (celui acheté grâce au prêt immobilier accordé) pour procéder à sa vente aux enchères. Le fruit de la vente sera redistribué à la banque pour que cette dernière couvre ses frais.
Cependant, si l'opération financière n’est pas la hauteur de la somme dûe, l’emprunteur se retrouve endetté.
On distingue 2 types d’hypothèques :

• L’hypothèque conventionnelle, consentie par l’emprunteur.
• L’hypothèque judiciaire, résultant d’une ordonnance ou d’un jugement.

C’est le notaire qui établit l’hypothèque : il réalise d’abord un acte notarié (le contrat d’hypothèque) puis demande son inscription (aussi appelée publication) sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière.

A noter :
Ce service remplace le bureau de conservation des hypothèques.

L’emprunteur peut également décider que son hypothèque soit une hypothèque rechargeable : dans ce cas, l’hypothèque peut également garantir un prêt à la consommation.
Pendant le remboursement du prêt immobilier, l’hypothèque est utilisée comme garantie pour d’autres emprunts (crédits à la consommation sauf prêts renouvelables ou encore crédits professionnels), dans la limite du montant initial de l’hypothèque.

Le coût d'une hypothèque

L’inscription de l’hypothèque devant obligatoirement être faite par un notaire, l’emprunteur doit donc s'acquitter de frais de notaire.
Ces frais comprennent :

• Les émoluments du notaire (autrement dit sa rémunération),
• La taxe de publicité foncière,
• La contribution de sécurité immobilière,
• La TVA,
• Les droits d’enregistrement,
• Et quelques frais de formalité.

Certains de ces frais sont fixes, et d’autres sont proportionnels.
De ce fait, plus le montant emprunté est élevé, moins le coût est important.

Pour un prêt de 200 000 €, il vous faudra prévoir 1,5% du montant pour les honoraires du notaire.

Pour réduire ces frais, plusieurs options s’offrent à vous :

• Adosser à votre emprunt des prêts conventionnés (comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le PEL, le PAS) afin que les émoluments du notaire soient moindres, et la taxe de publicité foncière non perçue.
• Négocier ces frais ou bien d’autres frais annexes,
• Faire appel à un courtier pour être accompagné et que cet expert du crédit et des garanties négocie pour vous les coûts et les conditions les plus avantageux.

La prise d’hypothèque est une procédure formelle qui protège l’emprunteur, la banque et les tiers. C’est la raison pour laquelle toute hypothèque passe par un acte notarié avec les frais afférents, y compris les frais de publicité.

Les avantages et inconvénients de l’hypothèque

L’hypothèque est une garantie sûre pour la banque. Elle permet donc d’obtenir un crédit immobilier, dans des situations complexes. La durée de la garantie hypothécaire court jusqu’à l’échéance totale du crédit. L’hypothèque ne peut prendre fin plus rapidement sans que la banque n’en soit avertie.

La banque bénéficie d’un droit de préférence sur la vente du bien. Elle est donc assurée d’être payée en cas de vente. Elle bénéficie d’un premier rang hypothécaire et a ainsi un droit de créance fort.  

Par ailleurs, l’hypothèque peut servir de garantie pour des biens complémentaires grâce à un crédit hypothécaire : prêt travaux, prêt personnel, etc.

Pour autant, ce formalisme génère des coûts élevés. Ainsi, le principal défaut de l’hypothèque est son coût. C’est pourquoi très souvent, un privilège de prêteur de deniers (PPD) est préféré. Autre garantie réelle, ce privilège évite les coûts de publicité foncière. Il n’est toutefois pas possible pour des biens en construction ou pour certains types de prêts comme le PAS.

Garantie hypothécaire : dans quels cas est-elle possible ?

Rapide et plutôt simple à mettre en place, c’est plutôt la caution qui est souvent privilégiée par les établissements prêteurs.

Plusieurs cas de figure excluent néanmoins ce type de garantie, amenant la banque vers une garantie hypothécaire :

• Si la garantie par caution bancaire a été refusée par l’organisme de caution, après étude du dossier de l’emprunteur ;
• Si le prêt immobilier finançant l’achat du bien immobilier se compose d’un Prêt d’accession sociale (PAS) et d’un PTZ ;
• Si le prêt PAS souscrit est d’un montant supérieur à 15 000 €.

Quand l'hypothèque s'arrête-t-elle ?

Une hypothèque court sur toute la durée du crédit immobilier ; elles ont la même durée.
Elle reste également inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du remboursement, mais est sans effet puisque le crédit est remboursé dans son intégralité.
Au bout de cette année, l’inscription disparaît sans frais et sans démarche à accomplir.

En cas de rachat de crédit hypothécaire, il est possible de négocier avec la nouvelle banque le maintien de la garantie d’hypothèque. Sinon, si le nouveau prêt immobilier est garanti par une caution par exemple, l’emprunteur peut laisser l’hypothèque inscrite jusqu’à la vente du logement. Cela permet également d’obtenir une trésorerie complémentaire garantie par l’hypothèque. Ce procédé est particulièrement pratique lorsque l’emprunteur avance en âge pour éviter un refus de crédit de la banque.

Comment procéder à une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée désigne “l’acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle”.

Une mainlevée d’hypothèque consiste à lever l’hypothèque sur un bien par acte notarié.
Elle peut être effectuée lorsque l'emprunteur procède au remboursement anticipé de son crédit, c’est-à-dire lorsque le bien immobilier est revendu avant d’être totalement remboursé, et que le crédit est garanti par l’hypothèque. L’hypothèque n’a alors plus lieu d’être puisque la banque a récupéré les sommes prêtées.
 

Elle peut faire suite à un accord entre prêteur et emprunteur, ou à une décision de justice si le prêteur refuse l’accord de la mainlevée. Le tribunal pourra alors réclamer la radiation de l’inscription hypothécaire.

Cet accord à l’amiable prendra la forme d’un acte authentique : un document établi par un officier public compétent tel un notaire, rédigé selon les formalités requises par le loi.

Pour procéder à une mainlevée, au moins une de ces conditions doit être active :

• Le bien immobilier est mis en vente avant le terme du crédit ;
• La dette est entièrement remboursée, par exemple suite à une rentrée d’argent vous permettant de solder votre crédit ;
• Vous procédez à un rachat de crédits ;
• L’hypothèque a atteint le terme prévu initialement.

En cas de mainlevée, il vous faudra prévoir des frais dits de “mainlevée d’hypothèque”, correspondant à l’établissement de l’acte notarié radiant l’inscription en garantie hypothécaire ; pour vous aider à anticiper, n’hésitez pas à utiliser un outil de simulation des frais de mainlevée.

Notez également qu’un remboursement par anticipation de votre crédit auprès de la banque pourra engendrer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Si ces frais sont réglementés par le Code de la Consommation (ne pouvant excéder 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt plafonnés à 3% du capital restant dû), ils peuvent néanmoins être conséquents et ne pas toujours représenter une opération rentable.