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Garantie hypothécaire : garantir son prêt immobilier

L'hypothèque L'hypothèque

Au moment de souscrire un crédit immobilier, l’emprunteur se doit de rassurer la banque en recourant à une garantie d’emprunt. Pour l’établissement prêteur, cette garantie est une sécurité puisqu’en cas de défaut de remboursement, le bien immobilier servira à solder le crédit.
Zoom sur la garantie hypothécaire, l’une des garanties les plus courantes, communément appelée hypothèque.
 

Qu'est-ce que la garantie hypothécaire ?

Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque exigera sûrement une garantie afin de se protéger contre le risque de non-remboursement de votre crédit (aussi appelé risque de défaillance de l'emprunteur).
Parmi ces garanties, l’hypothèque est une possibilité.

Une hypothèque porte sur un bien immobilier : celui qui vous appartient déjà ou celui pour lequel vous sollicitez un crédit. Son inscription est faite par un notaire auprès des services de la publicité foncière.

En cas de non-remboursement du crédit dans les échéances et délais prévus, pour une raison non couverte par son assurance-emprunteur, la banque peut obtenir la saisie du bien immobilier et sa mise en vente, afin de se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

Bon à savoir

Si la garantie hypothécaire est la plus répandue des protections, d’autres garanties peuvent être réclamées par la banque, comme le privilège de prêteur de deniers ou encore le cautionnement.

La garantie hypothécaire peut s'appliquer à un bien ancien mais elle est généralement utilisée dans le cadre de prêts destinés au financement de biens immobiliers non encore construits, ou bien en rénovation :

  • Bien immobilier neuf,
  • Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
  • Terrain pour construction d’une maison individuelle,
  • Travaux d’aménagement importants.

Il s’agit également d’une option fréquemment privilégiée lorsque l’emprunteur souhaite renégocier son crédit.

Comment fonctionne la garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire est une “sûreté réelle”.
Elle consiste à mettre en hypothèque le bien immobilier pour lequel vous avez besoin d’un financement.
En cas de défaut de paiement, la banque commence souvent par étaler la dette sur plusieurs échéances.
Si aucune solution n’est trouvée, votre créancier, la banque peut demander la saisie du bien hypothéqué (celui acheté grâce au prêt immobilier accordé) pour procéder à sa vente aux enchères. Le fruit de la vente sera redistribué à la banque pour que cette dernière couvre ses frais.
Cependant, si l'opération financière n’est pas la hauteur de la somme dûe, l’emprunteur se retrouve endetté.

On distingue 2 types d’hypothèques :

  • L’hypothèque conventionnelle, consentie par l’emprunteur.
  • L’hypothèque judiciaire, résultant d’un jugement.
Bon à savoir

La présence d’une hypothèque n’empêche en aucun cas la pleine propriété du bien. Le propriétaire en dispose comme il le souhaite : il habite le logement, y réalise des travaux, peut le louer et même le vendre.
Dans le cas d’un terrain hypothéqué, la garantie s’étend à la construction qui sera réalisée dessus.

C’est le notaire qui établit l’hypothèque : il réalise d’abord un acte notarié (le contrat d’hypothèque) puis demande son inscription (aussi appelée publication) sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière.

A noter :
Ce service remplace le bureau de conservation des hypothèques.

L’emprunteur peut également décider que son hypothèque soit une hypothèque rechargeable : dans ce cas, l’hypothèque peut également garantir un prêt à la consommation.
Pendant le remboursement du prêt immobilier, l’hypothèque est utilisée comme garantie pour d’autres emprunts (crédits à la consommation sauf prêts renouvelables ou encore crédits professionnels), dans la limite du montant initial de l’hypothèque.

Le coût d'une hypothèque

L’inscription de l’hypothèque devant obligatoirement être faite par un notaire, l’emprunteur doit donc s'acquitter de frais de notaire.
Ces frais comprennent :

  • Les émoluments du notaire (autrement dit sa rémunération),
  • La taxe de publicité foncière,
  • La contribution de sécurité immobilière,
  • La TVA,
  • Les droits d’enregistrement,
  • Et quelques frais de formalité.

Certains de ces frais sont fixes, et d’autres sont proportionnels.
De ce fait, plus le montant emprunté est élevé, moins le coût est important.

Pour un prêt de 200 000 €, il vous faudra prévoir 1,5% du montant pour les honoraires du notaire.

Pour réduire ces frais, plusieurs options s’offrent à vous :

  • Adosser à votre emprunt des prêts conventionnés (comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le PEL, le PAS) afin que les émoluments du notaire soient moindres, et la taxe de publicité foncière non perçue.
  • Négocier ces frais ou bien d’autres frais annexes,
  • Faire appel à un courtier pour être accompagné et que cet expert du crédit et des garanties négocie pour vous les coûts et les conditions les plus avantageux.
     
Bon à savoir

Consultez l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour en savoir plus sur les frais de garantie.
Pensez aussi à utiliser les outils de simulation de frais d’hypothèque en indiquant le type de bien concerné par le financement bancaire, sa localisation et le montant de votre emprunt.

Garantie hypothécaire : dans quels cas est-elle possible ?

Rapide et plutôt simple à mettre en place, c’est plutôt la caution qui est souvent privilégiée par les établissements prêteurs.

Plusieurs cas de figure excluent néanmoins ce type de garantie, amenant la banque vers une garantie hypothécaire :

  • Si la garantie par caution bancaire a été refusée par l’organisme de caution, après étude du dossier de l’emprunteur ;
  • Si le prêt immobilier finançant l’achat du bien immobilier se compose d’un Prêt d’accession sociale (PAS) et d’un PTZ ;
  • Si le prêt PAS souscrit est d’un montant supérieur à 15 000 €.
Bon à savoir

Pour savoir si un bien immobilier est hypothéqué, il vous faut faire une demande auprès du service ayant enregistré l’acte, accompagnée du règlement de la contribution de sécurité immobilière.
Vous obtiendrez alors une copie de la situation hypothécaire du bien, ce qui peut vous être utile en cas d’achat du bien (afin de bien connaître son statut, un bien immobilier ne pouvant être vendu que s’il est libre d'hypothèque)

Quand l'hypothèque s'arrête-t-elle ?

Une hypothèque court sur toute la durée du crédit immobilier ; elles ont la même durée.
Elle reste également inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du remboursement, mais est sans effet puisque le crédit est remboursé dans son intégralité.
Au bout de cette année, l’inscription disparaît sans frais et sans démarche à accomplir.

Bon à savoir

La durée de l’inscription d’une hypothèque ne dépasse jamais les 50 ans.

Sous certaines conditions, vous pouvez faire lever l’hypothèque avant cette date.

Comment procéder à une mainlevée ?

La mainlevée désigne “l’acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle”.

Une mainlevée d’hypothèque consiste à lever l’hypothèque sur un bien par acte notarié.
Elle peut être effectuée lorsque l'emprunteur procède au remboursement anticipé de son crédit, c’est-à-dire lorsque le bien immobilier est revendu avant d’être totalement remboursé, et que le crédit est garanti par l’hypothèque. L’hypothèque n’a alors plus lieu d’être puisque la banque a récupéré les sommes prêtées.

Elle peut faire suite à un accord entre prêteur et emprunteur, ou à une décision de justice si le prêteur refuse l’accord de la mainlevée. Le tribunal pourra alors réclamer la radiation de l’inscription hypothécaire.

Cet accord à l’amiable prendra la forme d’un acte authentique : un document établi par un officier public compétent tel un notaire, rédigé selon les formalités requises par le loi.

Pour procéder à une mainlevée, au moins une de ces conditions doit être active :

  • Le bien immobilier est mis en vente avant le terme du crédit ;
  • La dette est entièrement remboursée, par exemple suite à une rentrée d’argent vous permettant de solder votre crédit ;
  • Vous procédez à un rachat de crédits ;
  • L’hypothèque a atteint le terme prévu initialement.

En cas de mainlevée, il vous faudra prévoir des frais dits de “mainlevée d’hypothèque”, correspondant à l’établissement de l’acte notarié radiant l’inscription en garantie hypothécaire ; pour vous aider à anticiper, n’hésitez pas à utiliser un outil de simulation des frais de mainlevée.

Notez également qu’un remboursement par anticipation de votre crédit auprès de la banque pourra engendrer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Si ces frais sont réglementés par le Code de la Consommation (ne pouvant excéder 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt plafonnés à 3% du capital restant dû), ils peuvent néanmoins être conséquents et ne pas toujours représenter une opération rentable.
 

À retenir
  • Une garantie hypothécaire porte sur un bien immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, le bien sera saisi et le fruit de la saisie servira à rembourser les sommes dues à l'établissement prêteur.
  • La garantie hypothécaire s’applique à tous types de biens : ancien, neuf, en VEFA, terrain, etc.
  • L’hypothèque est toujours établie par un notaire qui demande son inscription sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière.
  • Obligatoirement faite par un notaire, l’inscription d’une hypothèque a un coût : les frais de notaire. Cependant, plusieurs options existent pour réduire légèrement ces frais.
  • Hypothèque et crédit ont la même durée : lorsque le crédit prend fin, l’hypothèque prend fin aussi.
  • Dans certains cas, il est possible de lever l'hypothèque sur un bien, par acte notarié. On parle alors de mainlevée d’hypothèque.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 13/12/2017
Mis à jour le 04/04/2022
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