Le prêt in fine est un prêt « non amortissable » favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. 

Généralement accordé aux très bons profils, il est soumis à des garanties différentes et offre des avantages spécifiques, particulièrement intéressants pour les investisseurs. 
À l’inverse, c’est aussi un crédit plus cher et moins accessible qu’un prêt amortissable

On vous dit tout ce que vous devez savoir sur ce type de prêt un peu particulier.

Les grandes caractéristiques du prêt in fine 

On distingue généralement deux types de prêts : le prêt amortissable et le prêt in fine.
Tandis que le capital du prêt amortissable est remboursé progressivement grâce à des mensualités, celui du prêt in fine, lui, n’est remboursé qu’à échéance.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse alors que les intérêts d’emprunt, en plus bien sûr de son assurance de prêt. 

Malgré son fonctionnement particulier, le prêt in fine répond aux mêmes conditions de solvabilité que n’importe quel prêt amortissable.
L’emprunteur doit donc pouvoir démontrer sa stabilité financière au moment de souscrire à son prêt et pour les années à venir. 

Quel que soit le projet immobilier qu’il finance, un prêt in fine peut être souscrit aussi bien par un particulier, un professionnel, une société civile (comme une SCI) qu’une société commerciale. 

Fonctionnement d'un prêt in fine 

Pendant la durée du crédit, l’emprunteur paie les intérêts et l’assurance liée à son emprunt. Les intérêts remboursés pendant toute la durée d’un prêt in fine sont constants, puisqu’ils sont calculés sur le montant initial du prêt.
À l’inverse, les intérêts d’un prêt amortissable sont calculés sur le capital restant dû, et sont donc dégressifs. Cela explique pourquoi le prêt in fine a un coût global plus élevé qu’un prêt amortissable classique, au-delà d’une différence de taux. 

Dans le cadre d’un prêt in fine, la banque exige des garanties supplémentaires par rapport à un prêt classique. Plutôt que de rembourser le capital progressivement, l’emprunteur s’engage en effet à constituer une épargne destinée à rembourser le capital la fin du prêt. Cette épargne, gage de sécurité pour la banque, est une condition sine qua non pour la plupart des prêts in fine : c’est ce qu’on appelle le nantissement

En exigeant la souscription d’un compte épargne ou d’une assurance-vie dédiée, la banque s’assure de la capacité de l’emprunteur à rembourser le capital emprunté. Elle peut également imposer des versements réguliers (généralement mensuels) sur le produit d'épargne qu'elle aura choisi, avec un premier versement d’un montant prédéterminé (au minimum 30 % du montant du crédit).
Cette épargne, alimentée progressivement jusqu'à l'équivalent du capital emprunté, représente ainsi une garantie de remboursement à l'échéance du prêt immobilier. 

Il se peut que l’emprunteur dispose déjà d’une assurance-vie ou d’un autre compte épargne à nantir.
Dans ce cas, la banque et l’emprunteur signent un contrat qui donne le droit à la banque de saisir le ou les placements concernés une fois le prêt arrivé à échéance. L’emprunteur continue alors d’alimenter son compte épargne jusqu’à ce que son montant soit équivalent au capital emprunté. 

Par contre, les placements nantis sont bloqués pendant toute la durée du prêt : il est impossible d’y toucher sans un accord préalable de la banque tant que la somme épargnée ne dépasse pas celui du prêt.

Bon à savoir

Un prêt in fine peut également être garanti par une hypothèque.
L’emprunteur met alors un bien (celui qu’il s’apprête à acheter ou un autre qu’il possède déjà) sous hypothèque pour garantir son prêt. Cette solution, plus chère que le nantissement, reste cependant peu répandue dans le cadre d’un prêt in fine.

Le prêt in fine : pour quel type d’emprunteur ? 

Le fonctionnement particulier du prêt in fine en fait un crédit idéal pour l’investissement locatif. L’investisseur place alors une partie des loyers perçus sur le compte épargne ou l’assurance-vie désigné par la banque pour y disposer des fonds nécessaires pour le remboursement du capital une fois le prêt arrivé à échéance.
Pendant ce temps, comme il ne paie que l’assurance et les intérêts de son prêt, il n’a pas à s’inquiéter du remboursement de son crédit. 

Grâce à ses mensualités basses, le prêt in fine peut permettre de réaliser un investissement locatif auto-financé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Il est donc parfaitement indiqué aux ménages fortement imposés, qui souhaitent réaliser un investissement locatif tout en réduisant leurs impôts.
Les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sont les plus susceptibles d’être avantagés par ce type de prêt. 

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le fonctionnement particulier du prêt in fine lui confère son lot d’avantages et d’inconvénients. On vous explique plus en détail. 

Des avantages fiscaux importants 

Le principal avantage du prêt in fine est fiscal. En effet, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les intérêts d'emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique. Vous obtenez alors une réduction fiscale plus importante que pour un achat réalisé grâce à un prêt amortissable. C’est une des raisons pour lesquelles ce type de prêt est particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif.
Attention, cela est possible seulement avec un régime d’imposition réel, et non un régime micro-foncier.

Bon à savoir

Cette solution s’adresse particulièrement à des foyers fiscaux fortement imposés, avec une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %.

Pour les investisseurs soumis à l’IFI, le prêt in fine permet d’acheter un bien sans l’intégrer immédiatement à ses actifs. En effet, la valeur vénale du bien reste nulle tant que le capital n’a pas été remboursé ! Le bien sera alors comptabilisé dans le calcul de l’IFI seulement une fois le prêt arrivé à échéance. 

▶ Un investissement locatif auto-financé 

Comme vous ne remboursez que les intérêts de votre prêt, vous bénéficiez d’une petite mensualité. Vous pouvez donc réaliser un investissement locatif dit “auto-financé”, dont les mensualités seront largement couvertes par les loyers perçus. Non seulement vous n’avez aucun argent à sortir tous les mois de votre proche pour financer votre investissement, mais en plus, vous obtenez de la trésorerie grâce à vos loyers.
Vous pouvez alors en disposer une partie sur vos placements nantis auprès de la banque et garder le reste pour vous… ou pour un autre investissement ! 

En outre, vous pouvez placer l’argent non consacré au remboursement du capital et ainsi engranger des revenus importants. 

▶ Un prêt plus cher qu’un prêt amortissable 

Comme évoqué plus haut, le prêt in fine est plus cher qu’un prêt immobilier amortissable classique. Il faut en effet garder à l’esprit que ce type de prêt est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, qui restent constants pendant toute la durée du prêt.
De même, les indemnités de remboursement anticipé sont généralement plus élevées pour un prêt in fine. Le coût global du crédit est donc nettement plus élevé pour ce type de prêt. 

▶ Un prêt réservé à quelques profils seulement 

Les conditions d’octroi d’un prêt in fine en font un prêt peu accessible, pouvant être souscrit par seulement quelques profils d’emprunteurs. S’il est particulièrement indiqué pour les investisseurs, il reste cependant inaccessible à beaucoup d’entre eux  !
Il faut pouvoir disposer d’une épargne conséquente pour pouvoir se faire accorder un tel prêt, avec un apport d’un montant équivalent à au moins 30 % du prix du bien.
Seuls les très bons profils avec des revenus importants peuvent espérer obtenir un prêt in fine pour leur investissement locatif ou leur résidence secondaire.

À retenir
  • Il existe deux catégories de prêt immobilier : le prêt amortissable ou le prêt in fine. 
  • Le prêt in fine consiste à rembourser le capital emprunté en une seule fois à la fin du crédit, contrairement au prêt amortissable dont le capital est remboursé progressivement. 
  • Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur. Les intérêts sont alors constants, mais aussi plus élevés que pour un crédit amortissable. Ils peuvent cependant être déduits des revenus locatifs afin d’obtenir des réductions fiscales. 
  • Le prêt in fine est généralement garanti par le nantissement d’un produit d’épargne ou une assurance-vie, sur lequel vous devez effectuer des versements réguliers. 
  • Le prêt in fine est intéressant pour les investisseurs fortement imposés et disposant d’une épargne conséquente.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017
Mis à jour le 19/08/2022
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