Tout savoir sur le prêt in fine : avantages et conseils
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Le prêt in fine est un prêt « non amortissable » favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location.
Généralement accordé aux très bons profils, il est soumis à des garanties différentes et offre des avantages spécifiques, particulièrement intéressants pour les investisseurs.
À l’inverse, c’est aussi un crédit plus cher et moins accessible qu’un prêt amortissable.
CAFPI vous dit tout ce que vous devez savoir sur ce type de prêt un peu particulier.
- Le prêt in fine implique des paiements d'intérêts constants et un remboursement du capital à l'échéance, à la différence du prêt amortissable où le capital diminue progressivement.
- Les intérêts sont les seuls paiements durant la durée du prêt, avec des implications spécifiques pour les héritiers en cas de décès de l'emprunteur.
- L'obtention d'un prêt in fine nécessite une évaluation approfondie de la solvabilité de l'emprunteur et des garanties immobilières.
- Des garanties solides comme une hypothèque ou un nantissement de produits financiers sont exigées pour sécuriser le prêt.
- Le prêt in fine offre des avantages fiscaux, notamment la déductibilité des intérêts et une réduction potentielle de l'IFI.
- Toutefois, il présente un risque financier accru et un coût total potentiellement supérieur en comparaison avec des prêts amortissables.
- Il est particulièrement apprécié des investisseurs locatifs car il améliore le flux de trésorerie et optimise la gestion fiscale des investissements locatifs.
- Renégocier ou racheter un prêt in fine peut offrir de meilleures conditions de prêt mais nécessite une évaluation minutieuse des coûts et avantages.
Pour en savoir plus sur le prêt in fine, vous pouvez également lire cet article :
Qu'est-ce qu'un prêt in fine et en quoi se distingue-t-il d'un prêt amortissable ?
Le fonctionnement du prêt in fine
Un prêt in fine est un type de prêt où l'emprunteur paie uniquement les intérêts d’emprunt, en plus bien sûr de son assurance de prêt, et rembourse le capital en une seule fois à l'échéance du prêt.
Dans le cas d’un prêt in fine, le montant des intérêts est constant, puisqu’ils sont calculés sur le montant initial du prêt.
En cas de décès de l'emprunteur, la dette reste active. Les héritiers ont alors plusieurs options : ils peuvent décider de rembourser la dette avec les fonds de la succession, vendre des actifs hérités pour couvrir le prêt, ou encore conserver les biens et prendre en charge la dette. Si les héritiers acceptent la succession, ils reprennent les engagements de l'emprunteur, y compris le prêt in fine. Si la succession n’est pas suffisante pour couvrir la dette, les créanciers peuvent réclamer leur dû jusqu'à la limite des actifs de la succession.
Comparaison avec le prêt amortissable
La décision entre un prêt in fine et un prêt amortissable dépend de plusieurs critères.
Un prêt in fine est souvent privilégié pour des investissements immobiliers à but locatif où les intérêts sont déductibles fiscalement et l'emprunteur dispose d'autres sources pour rembourser le capital. Il s'adresse aux investisseurs ayant une bonne capacité d'épargne et cherchant à minimiser leur charge mensuelle tout en maximisant les avantages fiscaux.
Le prêt amortissable, plus courant, convient mieux à ceux qui préfèrent une approche plus traditionnelle, où la dette diminue régulièrement jusqu'à être totalement remboursée à la fin du prêt. Il est adapté aux emprunteurs cherchant la sécurité de voir leur dette diminuer progressivement et qui n'ont pas nécessairement de stratégie fiscale associée à leur prêt.
Les conditions et garanties pour obtenir un prêt in fine
Évaluation du risque par la banque et démarches de souscription
L'évaluation du risque par la banque pour un prêt in fine est particulièrement rigoureuse car le capital n'est remboursé qu'à la fin du prêt.
- La banque examine d'abord la solvabilité de l'emprunteur, en analysant ses revenus, ses dépenses, ses dettes existantes et sa capacité d'épargne.
- Elle évalue aussi la valeur du bien immobilier concerné, souvent exigé comme garantie (hypothèque).
- Un autre élément essentiel est le plan de l'emprunteur pour accumuler les fonds nécessaires au remboursement du capital, souvent via un placement ou une assurance vie dédiée.
Pour souscrire à un prêt in fine, l'emprunteur doit fournir à la banque des documents démontrant sa solvabilité : fiches de paie, relevés bancaires, avis d'imposition, etc.
Il doit également présenter un plan de financement clair pour le remboursement du capital. La banque procédera à une évaluation de la propriété et peut exiger la souscription d'une assurance emprunteur.
Enfin, un contrat de prêt est rédigé, précisant les modalités de remboursement des intérêts, la durée du prêt, et les conditions en cas de défaut de paiement.
Les garanties financières requises
Dans le cadre d’un prêt in fine, la banque exige des garanties supplémentaires par rapport à un prêt classique, en raison du risque accru dû au remboursement du capital en une seule fois à l'échéance.
Les garanties les plus courantes incluent :
- Hypothèque : Une garantie sur le bien immobilier financé, permettant à la banque de saisir et vendre le bien en cas de défaut de paiement.
- Nantissement de produits financiers : Plutôt que de rembourser le capital progressivement, l’emprunteur s’engage en effet à constituer une épargne destinée à rembourser le capital à la fin du prêt. Cette épargne, gage de sécurité pour la banque, est une condition sine qua non pour la plupart des prêts in fine. En exigeant la souscription d’un compte épargne ou d’une assurance-vie dédiée, la banque s’assure de la capacité de l’emprunteur à rembourser le capital emprunté. Elle peut également imposer des versements réguliers (généralement mensuels) sur le produit d'épargne qu'elle aura choisi, avec un premier versement d’un montant prédéterminé (au minimum 30 % du montant du crédit).
Cette épargne, alimentée progressivement jusqu'à l'équivalent du capital emprunté, représente ainsi une garantie de remboursement à l'échéance du prêt immobilier.
Il se peut que l’emprunteur dispose déjà d’une assurance-vie ou d’un autre compte épargne à nantir. Dans ce cas, la banque et l’emprunteur signent un contrat qui donne le droit à la banque de saisir le ou les placements concernés une fois le prêt arrivé à échéance. L’emprunteur continue alors d’alimenter son compte épargne jusqu’à ce que son montant soit équivalent au capital emprunté.
Les placements nantis sont bloqués pendant toute la durée du prêt : il est impossible d’y toucher sans un accord préalable de la banque tant que la somme épargnée ne dépasse pas celui du prêt.
Les avantages fiscaux du prêt in fine : quel impact sur l’assiette fiscal et l'Impôt sur la Fortune Immobilière ?
Le prêt in fine offre des avantages fiscaux significatifs, particulièrement dans le cadre de l'investissement locatif, car les intérêts payés sont déductibles des revenus locatifs, ce qui peut réduire l'impôt sur le revenu.
Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), comme le capital du prêt n'est pas amorti avant la fin du prêt, l'emprunteur peut déduire l'intégralité du montant du prêt du calcul de la valeur nette taxable de ses biens immobiliers, réduisant ainsi potentiellement l'IFI dû.
Pour optimiser la gestion fiscale d'un investissement locatif avec un prêt in fine, il est conseillé de bien structurer les placements utilisés pour accumuler le capital nécessaire au remboursement du prêt, de manière à maximiser les rendements tout en bénéficiant de régimes fiscaux favorables.
Les inconvénients et risques du prêt in fine
Le prêt in fine, bien que bénéfique pour certaines stratégies d'investissement, présente des inconvénients et des risques significatifs.
- En termes de coût total, il peut être plus élevé que celui d’un prêt amortissable car l’emprunteur paie des intérêts sur le montant total du capital pendant toute la durée du prêt sans réduction du principal.
- Une difficulté à accumuler suffisamment de fonds pour rembourser le capital à l'échéance pourra être constatée.
- Si les investissements réalisés pour accumuler le capital ne performent pas comme prévu, l'emprunteur peut se retrouver incapable de rembourser le prêt.
Ainsi, ces risques nécessitent une gestion prudente et une planification financière rigoureuse pour éviter des difficultés significatives au terme du prêt.
Le prêt in fine et la stratégie d'investissement immobilier
Le prêt in fine influence considérablement la stratégie d'investissement immobilier, notamment dans le cadre locatif, puisque en permettant de payer uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, il réduit les charges mensuelles de l’emprunteur, améliorant ainsi le flux de trésorerie et facilitant la gestion des propriétés locatives.
Cette structure est particulièrement avantageuse pour les investisseurs souhaitant maximiser les déductions fiscales liées aux intérêts et réduire l'impact de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), tout en capitalisant sur la plus-value potentielle du bien immobilier à long terme.
Cependant, des alternatives au prêt in fine existent :
- Le prêt amortissable, plus traditionnel, où l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts à chaque échéance, réduisant progressivement la dette.
- Le crédit-bail immobilier qui permet à l’emprunteur de louer le bien avec une option d’achat à la fin du contrat, idéal pour les entreprises.
- Le financement participatif, un crowdfunding immobilier où plusieurs investisseurs financent le projet en échange de rendements basés sur les revenus locatifs ou la vente future du bien.
Profil et capacité d'endettement des emprunteurs pour un prêt in fine
Le fonctionnement particulier du prêt in fine en fait un crédit idéal pour l’investissement locatif. L’investisseur place alors une partie des loyers perçus sur le compte épargne ou l’assurance-vie désigné par la banque pour y disposer des fonds nécessaires pour le remboursement du capital une fois le prêt arrivé à échéance.
Pendant ce temps, comme il ne paie que l’assurance et les intérêts de son prêt, il n’a pas à s’inquiéter du remboursement de son crédit.
Grâce à ses mensualités basses, le prêt in fine peut permettre de réaliser un investissement locatif autofinancé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Il est donc parfaitement indiqué aux ménages fortement imposés, qui souhaitent réaliser un investissement locatif tout en réduisant leurs impôts.
Les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sont les plus susceptibles d’être avantagés par ce type de prêt.
Concernant la capacité d'endettement, le prêt in fine a un impact significatif car il ne requiert le remboursement du capital qu'à la fin du prêt.
Cela peut améliorer le flux de trésorerie de l'emprunteur sur le court terme en réduisant les mensualités dues.
Cependant, cela nécessite que l'emprunteur ait une stratégie solide pour accumuler ou disposer des fonds nécessaires au remboursement du capital à l'échéance, sans quoi il pourrait faire face à un risque financier élevé.
Renégociation et rachat du prêt in fine
La renégociation ou le rachat d'un prêt in fine est possible, mais ces 2 options présentent certaines particularités.
- La renégociation : Cela implique de négocier avec la banque actuelle pour modifier les modalités du prêt, généralement pour bénéficier de taux d'intérêt plus bas ou de conditions de paiement plus favorables.
Dans le contexte d'un prêt in fine, la renégociation peut viser à réduire le taux d'intérêt, ce qui diminue les charges financières périodiques.
Toutefois, les banques peuvent être réticentes à renégocier ce type de prêt en raison de son risque élevé et de sa complexité, notamment si l'évaluation du bien immobilier ou la situation financière de l'emprunteur a changé de manière significative. - Le rachat de prêt : Il s'agit de faire racheter le prêt par un autre établissement financier.
Le rachat peut être motivé par la recherche de meilleures conditions de prêt, notamment un taux d'intérêt plus bas, ou un besoin de restructuration de dettes.
Le rachat d’un prêt in fine peut aussi être envisagé si l’emprunteur trouve une offre avec des garanties ou des conditions de remboursement plus adaptées à sa situation financière actuelle.
Dans les deux cas, l'emprunteur doit évaluer les coûts associés à ces opérations, tels que les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier, et les frais de notaire, qui peuvent être substantiels.
Faire appel à un courtier est particulièrement utile pour comparer les différentes options et s’assurer de la rentabilité de telle ou telle opération.
Mis à jour le 02/07/2024 à 08:39