Votre taux d’endettement ne peut dépasser 35 % de vos revenus. C’est la règle instituée par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière). Les banques ont la possibilité de déroger à cette règle dans 20 % de leurs dossiers. Nous allons voir comment les convaincre, tout en préservant sa vie quotidienne. 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ? 

Pour commencer, rappelons les enjeux autour de la fixation d’un taux d’endettement à 35 %, condition essentielle pour l’obtention d’une offre de prêt.

Le taux d’endettement détermine la capacité d’emprunt d’un acquéreur, en fonction : 

  • de la durée du prêt immobilier ;
  • du montant emprunté.

Ce taux d’endettement fixe le montant maximum des mensualités par rapport aux revenus de l’emprunteur ou des co-emprunteurs.

Ainsi, la banque prend en compte tous les revenus du foyer (salaires, pensions, revenus fonciers à des degrés divers) et les charges fixes (prêts en cours) pour déterminer le revenu net. Par exemple, s’il n’y a pas de charge et que les revenus nets du foyer atteignent 3000 euros, ce dernier peut rembourser une mensualité de 1050 euros.

La raison de ce taux est simple. Vous empruntez sur une longue durée au cours de laquelle vous devez poursuivre votre vie quotidienne de manière sereine.

Les banques évaluent le profil emprunteur, sa capacité de remboursement à long terme, le reste à vivre du foyer. En fonction de tous ces paramètres, elles peuvent décider d’accorder une dérogation à ce montant maximum dans 20 % des dossiers. Un assouplissement parfois nécessaire dans certaines situations. 

Quelques pistes pour contourner le taux d’endettement

Le taux d'endettement étant défini en pourcentage, un ménage aux revenus importants bénéficiera d’un reste à vivre plus élevé. Aussi, peu de profils peuvent espérer un assouplissement de la règle. Il faut présenter des revenus élevés et un profil emprunteur attractif, notamment : 

  • une gestion sérieuse de leur compte bancaire ;
  • un reste à vivre suffisant ;
  • une capacité d’épargne ;
  • des perspectives intéressantes pour un banquier en termes de revenus et de placements.

Commencez par réaliser une simulation en ligne de votre taux d’endettement afin d'évaluer votre situation. Si votre taux d’endettement est au-dessus de la norme fixée par le HCSF, vous pouvez : 

  • diminuer le montant emprunté en augmentant votre apport personnel ;
  • augmenter la durée du crédit immobilier pour diminuer la mensualité et, par conséquent, sa part par rapport à vos revenus.
Bon à savoir

La plupart des crédits immobiliers sont modulables. L’emprunteur peut, dès le seconde année, revoir à la hausse le montant de sa mensualité. 

D’autres solutions comme le rachat de crédits permettent de diminuer son taux d’endettement. En regroupant tous les prêts au sein d’un seul emprunt, la capacité d’emprunt augmente mais également la durée et le coût total.

Enfin, la meilleure solution consiste à préparer votre dossier de financement avec l’aide d’un courtier. Vous bénéficiez d’un accompagnement performant pour présenter votre situation sous un angle qui plaît à une banque. 

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 25/11/2022
Mis à jour le 25/11/2022
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