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Crédit immobilier : quels sont les revenus pris en compte par une banque ?

Lors d’une demande de financement, la banque examine attentivement toutes vos sources de revenus et toutes vos charges. Grâce à cela, elle détermine votre capacité d’emprunt maximale ainsi que votre profil d’emprunteur. C’est une des clés indispensables pour obtenir un crédit immobilier.

Quels revenus sont retenus par la banque, avant d’accorder un crédit ? 

La solvabilité de l’emprunteur détermine le risque pris par la banque. Ainsi, elle examine scrupuleusement tous les éléments présentés : 

  1. Le salaire net avant impôts : stable et constant, c’est souvent l’élément principal des revenus d’un foyer. 
  2. Les rentes et pensions constituent également des éléments pérennes pris en compte par la banque. Une pension alimentaire sera prise en compte si elle est versée pendant la majeure partie de la durée du crédit envisagé. D’autres banques refusent de considérer les pensions ou les allocations comme des revenus stables.
  3. Les revenus locatifs : les loyers perçus sont synonymes d’investissement réussi et de patrimoine immobilier déjà créé. Les banques les prennent souvent en considération à hauteur de 70 % des montants perçus. Cela permet de tenir compte des aléas, des vacances locatives, etc. 
  4. Les revenus liés à une activité secondaire : vous cumulez une activité salariée avec une activité en micro-entreprise ? Les revenus de cette seconde activité peuvent venir s’ajouter s’ils existent depuis plusieurs années (3 à 5 ans). 
  5. Les primes régulières comme le 13e mois.  
Bon à savoir

L’ancienneté dans l’entreprise joue également : obtenir un crédit immobilier en période d’essai s’avère compliqué. À l’inverse, une longue ancienneté dans un poste sera synonyme de stabilité aux yeux de la banque. 

Quels sont les revenus exclus du calcul de la capacité de financement ?

Les banques estiment certains revenus comme instables ou irréguliers. Elles n’en tiennent pas compte pour calculer votre capacité de financement.

C’est le cas notamment : 

  • du paiement des heures supplémentaires ; 
  • des indemnités de déplacement ; 
  • des primes exceptionnelles. 
Bon à savoir

Un salaire variable composé d’une partie fixe et de commissions est fréquent dans les fonctions commerciales. Dès lors que le salarié dispose de plusieurs années d’ancienneté, la banque peut estimer une moyenne fiable de revenus, en prenant en compte l’ensemble des éléments (fixe et variable). 

Aux côtés de ces revenus, la banque examine vos charges pour déterminer si l’emprunt projeté reste inférieur à 35 % de vos revenus et si votre reste à vivre est suffisant. Les banques ont des grilles d’évaluation variables pour analyser les profils. Rapprochez-vous d’un courtier pour déposer votre demande dans la banque la plus susceptible de vous accorder un crédit immobilier. 

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 10/11/2022
Mis à jour le 10/11/2022
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