La VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement, est également connue sous le nom de vente sur plan. Dans ce type d’investissement immobilier, vous achetez votre bien avant que celui-ci ne soit entièrement construit. Acheter en VEFA peut être une option intéressante si l'on souhaite investir, car elle présente plusieurs avantages pour l’acquéreur.

Qu’est-ce que la VEFA ?

Un acquéreur qui souhaite investir dans le neuf, soit en VEFA, basera son investissement immobilier sur un plan d’une maison ou d’un appartement qui n’est pas entièrement construit. Le bien sera livré plusieurs mois après la signature de la vente.

Lorsque le plan d’un bien immobilier plaît à l’investisseur, il doit réserver le bien. En général, la commercialisation d’un projet immobilier neuf en VEFA commence avant le début de la construction. C’est lorsque le promoteur obtient un certain nombre de réservations que les travaux sont lancés.

Afin de réserver un bien, l’acquéreur devra signer un contrat de réservation. Sur ce document sont précisés l’adresse du bien, la surface habitable de celui-ci et son emplacement ainsi que le descriptif des matériaux utilisés. Le contrat de réservation est l’équivalent du compromis de vente dans l’immobilier ancien. Ensuite, l’investisseur devra signer un contrat de vente devant un notaire.

Comme dans l’ancien, il est possible d’investir dans l’immobilier neuf à distance. Il est toutefois fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels.

L’acquéreur peut se rétracter, mais à certaines conditions. En effet, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours après la réservation pour revenir sur son engagement, le dépôt de garantie est alors intégralement reversé. Si l’acheteur n’obtient pas son crédit immobilier, il peut aussi bénéficier de ce droit de rétractation.

En plus, pour protéger l’acheteur, si le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel, il peut renoncer à la vente. Son dépôt de garantie lui sera remboursé.  Et si des changements majeurs sont effectués au cours de la construction, et que ces derniers réduisent la valeur prévisionnelle du bien de plus 10%, il peut être remboursé, sans aucune pénalité. Pour toutes ces démarches, il est essentiel de passer par un expert.

Acheter une VEFA : les conditions et procédures

Pour investir en VEFA, il faut prendre en compte le montant de l’apport. Celui-ci comprend les frais de notaire, qui sont généralement de 2 ou 3%, ce qui est plus bas que dans l’ancien. L’apport comprend aussi le dépôt de garantie qui représente 5% du prix de vente si la signature de l’acte authentique se fait dans 1 an, 2% si elle se fait entre 1 ans et 2 ans. Attention, l’acheteur ne paye pas de garantie si la signature se fait dans un délai supérieur à 2 ans. Cette garantie permet à l’acheteur d’être protégé dans le cas où le promoteur fait faillite.

Pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions pour la VEFA, il est conseillé de se rapprocher d’un courtier CAFPI

Un paiement par échéances

Les paiements du bien en VEFA suivent un échéancier précis, basé sur l’avancement des travaux, comme suit : 35% sont versés à l’achèvement des fondations, 70% du prix de vente est payé lorsque le logement est mis hors d’eau, 95% lors de l’achèvement de la résidence. Les 5% restants seront versés à la livraison du bien immobilier, sauf réserves.

Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il est important de prendre en compte les conditions de financement actuelles. Par exemple, aujourd’hui, les banques doivent respecter un taux d’endettement maximum de 35%. De plus, les expatriés ne peuvent désormais plus emprunter sur plus de 20 ans. Il est conseillé de faire appel à un courtier pour constituer un dossier de demande de prêt solide.

Le prix de vente d’un bien immobilier en VEFA dépend de ce que celui-ci comprend. En effet, il est important de connaître l’état de livraison de la maison ou de l’appartement en question. Sur certains programmes, le bien peut être livré clé en main, c'est-à-dire complètement équipé, d’autres peuvent être semi-équipés et plus rarement, les biens peuvent aussi être bruts. Et, évidemment, le prix varie selon le niveau d’équipement prévu.

En Ile-de-France, le prix moyen au mètre carré pour de l’immobilier neuf est de 5319 €, et en Nouvelle Aquitaine, par exemple, il est de 4208 € au mètre carré.

Les avantages d’une VEFA

Acheter en VEFA permet de bénéficier de nombreux avantages. Le plus évident, est le fait d’acheter un bien neuf, moderne, personnalisable et qui a une bonne performance énergétique, surtout dans le cadre de l’amélioration globale des logements en France.

Comme mentionné plus haut, les paiements se font de manière échelonnée, tout au long de la construction du bien. Les frais de notaire, de 2 ou 3%, sont plus intéressants que dans l’ancien, où ils s’élèvent à 7 ou 8%.

Aussi, l’acquéreur peut bénéficier, dans le cadre d’un investissement locatif, de dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel ou le régime déficit foncier, lorsque les charges sont supérieures aux recettes.

Les risques et inconvénients d’acheter en VEFA

Comme pour tout investissement, il existe des risques ou des inconvénients dans l'immobilier neuf. D’abord, le prix de ce type de bien est souvent plus élevé que dans l’ancien. De plus, le délai de livraison dépend de l’avancement des travaux et la durée du chantier peut être longue. 

Les logements en VEFA ne sont également pas disponibles partout. Par exemple, dans les zones plus centrales des villes, il est généralement plus difficile de trouver ce type de bien.

Toutefois, pour ceux qui souhaitent avoir une alternative à l’achat en VEFA, acheter dans l’ancien et faire des travaux est toujours une solution très intéressante. En plus, il est intéressant de noter que dans ce cas, les frais sont déductibles des impôts.

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 18/10/2022
Mis à jour le 18/10/2022
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