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Investissement rentable : pourquoi l'immobilier est-il le placement à privilégier ?

Le principe de l’investissement immobilier locatif est simple : acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Depuis quelques années, le projet locatif est une valeur refuge pour beaucoup de français et constitue un des meilleurs moyens de faire fructifier un placement. Investir dans l’immobilier locatif offre de nombreux avantages. Vous pouvez compléter vos revenus grâce aux loyers, appréhender votre future retraite de manière plus sereine, préparer la succession de votre patrimoine, réduire vos impôts de manière conséquente, etc. L’investissement locatif vous tente, et vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer ? Découvrez les intérêts de cette démarche dans cet article. 

L’investissement immobilier locatif pour se constituer un patrimoine 

Se constituer un patrimoine évoque la notion d’accès à la propriété. Cela couvre un large panel de secteurs et de stratégies d’investissements. L’investissement locatif est la méthode la plus plébiscitée et utilisée pour se construire un patrimoine immobilier, mais il existe beaucoup d’autres supports, tels que l’assurance-vie, la bourse, l’épargne, les groupements fonciers, etc. 

L'immobilier locatif a toujours été et reste bien évidemment l’un des placements les plus sûrs et rentables du marché, comparé aux produits purement financiers. La valeur de la pierre augmente au fil du temps, et même si elle stagne légèrement dans certaines zones du territoire, le risque qu'elle baisse reste marginal. L’investissement locatif représente une sécurité, jamais démentie par la tendance haussière du marché dans tout l'Hexagone. De plus, l’immobilier est un actif tangible et rassurant. Votre logement locatif peut être visualisé et visité, et vous avez la possibilité de le détenir pour une durée aussi longue que vous souhaitez.

L’immobilier locatif, un actif pouvant s’acheter à crédit

Un projet immobilier nécessite un budget important. Si votre épargne vous le permet, vous pouvez réaliser votre investissement locatif avec un paiement comptant. Sinon, recourir à un crédit représente la solution la plus courante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. 

À la différence des autres placements financiers, l’immobilier est le seul placement de capital pouvant être financé grâce à un crédit immobilier. En effet, vous n’avez pas besoin de fournir un effort d’épargne conséquent. À savoir que les banques n’accordent pas de crédit d’une centaine de milliers d’euros pour un investissement dans la bourse ou la crypto-monnaie par exemple. Ceci est dû au fait que l’achat d’un produit physique rassure les organismes prêteurs. Ils ont la possibilité de récupérer le bien immobilier si jamais vous n’êtes pas en mesure de payer les mensualités. Le remboursement du crédit immobilier est tout de même assuré en grande partie par les loyers qui vous sont versés.

Depuis que les taux d’intérêt ont baissé, le recours à l’effet levier pour l’investissement locatif devient de plus en plus intéressant. Le principe de l’effet de levier est fondé sur des techniques d’endettement qui consistent à acquérir un bien d’une valeur supérieure à votre apport personnel par un crédit immobilier. Cette technique a pour objectif d’augmenter votre capacité d’investissement, donc de booster la rentabilité de vos capitaux propres sur le long terme. 

Pour réaliser un investissement locatif, vous avez généralement le choix entre acheter votre bien immobilier en cash ou réaliser un emprunt bancaire et profiter de l'effet de levier. Pour que l’effet de levier soit intéressant, il faut que la rentabilité économique de votre investissement soit supérieure au taux d’emprunt contracté. Dans le cas contraire, il s’agira d’un levier négatif dans la constitution de votre patrimoine.

Lorsque le crédit immobilier est remboursé, les loyers représentent un revenu régulier appréciable qui vous permet de préparer votre retraite. 

L’investissement immobilier locatif, une rentabilité intéressante

L’immobilier locatif présente une rentabilité particulièrement considérable en termes de revenus fonciers, par rapport aux autres actifs financiers. Si actuellement le rendement net de l’assurance-vie se situe en dessous de 2 %, le rendement brut de l’immobilier locatif peut grimper jusqu’à 12 %. Cependant, il faut veiller à faire les bons choix tout au long de votre projet d’investissement afin de garantir une rentabilité intéressante. 

La localisation de la résidence immobilière doit être la question centrale de votre investissement. Optez pour une ville caractérisée par un accroissement continu de la population, un quartier agréable et proche des commodités diverses (transports en commun, services publics, écoles, parcs, etc.), une commune disposant d’un bassin d’emplois. L’idéal est de cibler les grandes métropoles françaises (Bordeaux, Dijon, Grenoble, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice, etc.), des villes universitaires, des zones frontalières, etc. 

Effectuez des recherches pour connaître l’état du marché locatif dans le secteur choisi. Existe-t-il une véritable demande locative ? Un projet d’investissement réalisé dans une ville avec une demande de logement inférieure à l’offre est déconseillé. Quels sont les logements proposés et qui sont les locataires ? Par exemple, s’il s’agit d’une ville étudiante, il est avantageux d’investir dans un studio ou une résidence T2 à mettre en colocation. 

L’investissement immobilier locatif pour bénéficier des avantages fiscaux

Si l’investissement immobilier figure parmi les placements préférés des Français, c’est parce qu’il permet de réaliser de substantielles économies grâce aux divers dispositifs de défiscalisation. Le dispositif LMNP, la loi Pinel…, chacun a ses propres caractéristiques et avantages.

Achat d’un immobilier locatif en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très connu. Elle permet aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf de profiter d’une importante réduction d’impôts sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier. 
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions : 

  • Votre résidence doit être neuve ou vendue en l'état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • S’il s’agit d’un logement ancien, il doit avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
  • Il est indispensable que le bien respecte les normes de performances énergétiques, à savoir le label BBC 2015 (Bâtiment basse consommation), ou la réglementation thermique 2012 ;
  • Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
  • En tant que propriétaire, vous fixez le montant des loyers en fonction des plafonds de loyers Pinel ;
  • Le logement doit être loué non meublé et doit constituer la résidence principale du locataire ;
  • La résidence doit être mise en location pendant une durée minimale de 6 ans ;
  • Le bien immobilier doit être situé géographiquement dans une zone Pinel (zones A, A bis et B1).

La particularité du dispositif Pinel réside dans le fait qu’à chaque durée de location correspond une réduction d’impôt. Pour un engagement de 6 ans, le taux d’abattement est de 12 % du montant investi. Pour une durée de mise en location de 9 ans, il est de 18 % et 21 % pour un engagement de 12 ans.

Par exemple, vous achetez une résidence de 150 000 euros en vous engageant sur une période de 12 ans, en loi Pinel. Votre réduction totale d’impôt s’élèvera donc à 31 500 euros. À supposer que le montant des loyers perçus soit de 67 500 euros, sur 12 ans toujours. Ainsi, il ne vous reste plus qu’à rembourser 51 000 euros par votre effort d’épargne. 

Achat d’un immobilier locatif en loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation vous permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Cette réduction est calculée sur le prix de revient net du logement dans la limite de 300 000 euros. Vous profitez d’un taux d’abattement de 21 % pour une mise en location de 12 ans, 18 % pour 9 ans, et 12 % pour 6 ans. 

La loi Denormandie s’applique à l’immobilier ancien, mais reproduit les mêmes procédés des dispositifs de défiscalisation ciblant l’immobilier neuf comme la loi Pinel. Les conditions d’éligibilité ont été assouplies au fur et à mesure de l’élaboration de la loi afin d’inciter les investisseurs immobiliers à l’adopter. Les travaux réalisés sur les logements peuvent être des rénovations légères, mais doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Le dispositif Denormandie n’implique aucun critère de performance énergétique. Comme en Pinel, vous devez respecter des plafonds de loyers au mètre carré. Le but de ce dispositif est de motiver les investisseurs à rénover les logements anciens, surtout ceux en centre-ville. 

Achat d’un immobilier locatif en dispositif LMNP

Le principe du dispositif LMNP est simple. Vous achetez un logement qui sera loué meublé par un bail commercial à un particulier, professionnel, exploitant, gestionnaire de la résidence. Vous percevez des loyers chaque trimestre. 

L’investissement immobilier locatif meublé est devenu une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers. L’achat en LMNP permet d’investir dans le neuf comme dans l’ancien. L’acquisition immobilière est financée en partie par les revenus locatifs mensuels. 

Le dispositif offre de nombreux avantages fiscaux. Les revenus locatifs tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous disposez de deux choix de régimes fiscaux. Pour un régime réel, vous pouvez par exemple déduire les dépenses de certains travaux, mais aussi :

  • Les charges de copropriété ;
  • Les diverses primes d’assurance (assurance vacances locatives, garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant, etc.) ;
  • Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, etc.) ;
  • Les intérêts de votre crédit immobilier ;
  • Les frais de gestion locative...

Dans le cadre du régime « micro-BIC », vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables, pour une location classique. Pour un meublé de tourisme, le taux d’abattement sera de 71 %. 

Achat d’un immobilier locatif en dispositif Cosse

Le dispositif Cosse permet de bénéficier des avantages fiscaux sur vos revenus locatifs à condition de louer votre logement à loyer abordable et de respecter les critères suivants : 

  • Vous êtes propriétaire d’un logement neuf ou ancien, non meublé, situé en zone tendue et vous acceptez de le mettre en location à un loyer inférieur aux prix du marché ;
  • Vous devez conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui fixe les conditions de location ;
  • Votre logement doit respecter un niveau de performance énergétique.

Le taux de réduction d’impôt varie selon la localisation de votre logement et le type de conventionnement que vous choisissez (conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social). Il oscille entre 15 % et 85 % de vos recettes locatives. Cette déduction forfaitaire procure une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer (plus il est élevé, plus vous économisez). En outre, elle s’ajoute au retranchement des charges déductibles. Ce qui peut vous permettre d’effacer totalement l’imposition de vos loyers pendant plusieurs années.

L’investissement immobilier locatif pour faciliter la transmission du patrimoine

L’immobilier locatif, souvent conservé sur le long terme, représente un actif idéal en vue d’une transmission à vos héritiers. Cependant, transmettre ce patrimoine à vos successeurs n’est pas toujours simple. Les droits de succession sont très élevés (sauf exonération) pouvant grimper jusqu’à 60 % de la valeur de votre bien immobilier. De plus, il est possible que les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la gestion et le partage du logement. Pour y remédier, la transmission de votre patrimoine immobilier peut être optimisée à l’aide de la création d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), par exemple.

Une SCPI est une forme de société dont l’objet est le bien immobilier. Elle doit-être constituée d'au moins deux personnes (vos héritiers), qui deviendront propriétaires de votre logement et recevront en contrepartie des parts de loyers perçus. La SCPI est gérée par des sociétés de gestion qui assurent son bon fonctionnement.  Il n’est pas toujours facile de diviser un patrimoine pierre « physique » de façon égalitaire, d’où la nécessité de créer une SCPI. C’est une façon de répartir plus aisément le patrimoine immobilier entre vos héritiers. La création de cette société constitue également une technique d’optimisation fiscale permettant aux associés de payer moins d’impôts ou de s’exonérer du paiement de droits dus.

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 11/10/2022
Mis à jour le 14/10/2022
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