Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Investir dans une SCPI est un bon moyen de bénéficier du marché de l’immobilier sans gérer un bien. On l’appelle souvent “investissement pierre papier”. 
Secteur en pleine croissance, les SCPI ont collecté plus de 75 milliards d’euros en 2021, en croissance de 10 % sur un an. 
Vous achetez des parts dans une société civile de placement immobilier, qui est propriétaire d’un bien donné en location. Vous percevez les revenus correspondant à votre quote-part.

La société civile de placement immobilier est définie par le Code monétaire et financier comme un outil ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. La SCPI est un organisme de placement collectif. 

Créée dans les années 60, la SCPI connaît un attrait depuis une vingtaine d’années pour les investisseurs intéressés par l’immobilier sans vouloir gérer par eux-même un seul bien.
C'est un support non coté de collecte de fonds auprès d’épargnants. A ce titre, l’Autorité des marchés financiers (AMF) régit les règles applicables aux sociétés de gestion et vérifie la parfaite information des investisseurs. Le portefeuille d’une SCPI se compose exclusivement d'immobilier physique.

La SCPI présente une alternative à un investissement dans un bien immobilier unique, à gérer soi-même ou à déléguer. Elle permet de mutualiser les risques. Investir dans la pierre sans devenir propriétaire d’un bien immobilier ? Voici ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier. D’autant plus que la SCPI offre des investissements immobiliers variés : bureaux, résidences de services, commerces, habitation, etc. 

Investir dans la pierre papier peut se réaliser de plusieurs façons, dont la SCPI. Comme toute forme d’investissement, la SCPI nécessite de recueillir les bonnes informations, d’identifier les risques et les inconvénients, avant de vouloir profiter de tous les avantages de la SCPI.

Pourquoi investir en SCPI ?

L’investissement dans la pierre papier en SCPI présente de nombreux avantages :

• les risques sont mutualisés et limités à votre pourcentage de détention dans l’immeuble ;
• les parts achetées restent cessibles, votre capital est donc plus liquide qu’avec un bien immobilier détenu en direct ;
• les parts de SCPI peuvent être financées par un crédit immobilier ;
• les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus ;
• les biens immobiliers peuvent être plus importants que ceux auxquels un simple particulier peut prétendre (immeubles, bureaux, résidences, etc. ) ;
• le rendement est attractif, généralement supérieur à 4% ;
• vous pouvez investir une somme plus modique que celle nécessaire à un bien immobilier entier ;
• vous ne vous occupez de rien : l’achat du bien immobilier, la location, les travaux sont gérés par l’organisme gérant la SCPI ;
• les parts de SCPI peuvent être transmises facilement et vous bénéficiez d’une fiscalité favorable lors de la succession.
  En effet, les parts de SCPI peuvent s’inclure dans un portefeuille d’assurance-vie. C’est donc le bon moyen pour générer de l’épargne à crédit tout en profitant de rendements intéressants.

En contrepartie de tous ces avantages, citons quelques inconvénients de la SCPI : 

• un risque de perte en capital, comme tout investissement ; 
• une durée de détention optimale d’environ 10 ans, même si la cession reste possible à tout moment ; 
• l’importance de la qualité du gestionnaire d’actifs.

Les différentes natures de SCPI

Vous aurez le choix entre deux natures d’investissements principaux :

▶ Les SCPI fiscales :

Elles permettent d’investir dans des immeubles d’habitation en bénéficiant de dispositifs fiscaux incitatifs tels que la loi Scellier, la loi Malraux, la loi Pinel. La SCPI redistribue alors les avantages fiscaux à chaque associé, au prorata de ses parts. Le but des SCPI fiscales est de permettre à leurs souscripteurs de réduire leur impôt sur le revenu en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s'il s'agissait d’un achat immobilier en direct. 

▶ Les SCPI de rendement :

​Elles investissent dans des actifs diversifiés tels que locaux d'entreprises, bureaux, entrepôts et locaux commerciaux. Leur objectif principal est la distribution de revenus trimestriels et réguliers aux souscripteurs.

Les points de vigilance pour investir en SCPI 

Avant de placer vos fonds dans une SCPI, on vous explique tout le fonctionnement de ce placement particulier.
Trois éléments sont importants à prendre en compte pour choisir la meilleure SCPI : 

1. la distribution d’un revenu régulier,
2. la valorisation des parts,
3. la liquidité. 

L’information préalable est essentielle. Le succès du placement dépend principalement : 

• du patrimoine acquis : situation géographique des biens détenus, environnement, qualité de l’entretien ; 
• des indicateurs de la SCPI : taux d’occupation financier (TOF), niveau de provision des travaux, niveau de report à nouveau, taux de distribution du valeur marché (TDVM) qui permet de mesurer la rémunération des parts, variation du prix moyen de la part (VPM), taux de rendement interne sur 10 ans. 

Ces indicateurs de performance globale de la SCPI peuvent sembler complexes mais permettent d’apprécier la SCPI sur le long terme, au niveau des revenus et de la valorisation du capital. Comme tout investissement, la société civile de placement immobilier comporte des risques financiers. 

Un autre élément important concerne les frais de la SCPI.
Ceux-ci se décomposent en frais de souscription et en frais de gestion annuels.
Pour les titulaires de portefeuilles de valeurs mobilières (assurance-vie, actions, etc.), ces frais ne sont pas étonnants. Les frais de souscription de parts de SCPI sont d'environ 10 % tandis que les frais de gestion annuels sont inférieurs à 1 % des valeurs gérées. Certaines sociétés perçoivent des frais d’arbitrage. Pour bien comprendre la rentabilité réelle de l’investissement, étudiez si elle est indiquée net de frais ou non. 

Choisir le type de SCPI qui convient le mieux à la liquidité attendue. Il existe des SCPI à capital fixe et à capital variable : 

• SCPI à capital variable : les demandes d’achat ou de vente des parts s'effectuent en permanence ;  
• SCPI à capital fixe : les transferts de parts s'effectuent à dates fixes sur le marché secondaire ou sur le marché primaire (lors d'augmentation de capital). 

Comment investir dans une SCPI ? 

En fonction de vos objectifs, vous pouvez investir dans des SCPI de différentes manières : 

• vous disposez déjà d’une épargne et voulez effectuer un placement au comptant pour percevoir des revenus complémentaires ;
• vous souhaitez obtenir un crédit immobilier pour investir et vous constituer un patrimoine ; 
• vous envisagez de placer vos parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité et la transmission ; 
• vous pouvez également bénéficier du démembrement de propriété entre nue-propriété et usufruit pour obtenir une décote et mieux anticiper la transmission de votre patrimoine.

Vous choisissez votre SCPI parmi un large choix de possibilités : 

• SCPI loi Pinel, 
• SCPI loi Malraux, 
• SCPI diversifiées ou spécialisées, 
• SCPI de bureaux ou de commerces, 
• SCPI limitées à l’immobilier en France ou SCPI à vocation européenne et internationale.