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Comment bien choisir son bien
dans le cadre d'un investissement immobilier ?

Comment bien choisir son bien dans le cadre d'un investissement immobilier ? Comment bien choisir son bien dans le cadre d'un investissement immobilier ?

Vous avez déjà une résidence principale et vous souhaitez continuer d’investir dans l’immobilier ? 

L’investissement immobilier peut être fructueux à condition de faire les bons choix en matière de localisation mais aussi de type de logement. 
Découvrez tous nos conseils pour bien investir dans l'immobilier et transformer votre achat en un investissement efficace et rentable.

Comment bien investir dans l'immobilier ?

En achetant un bien immobilier, vous vous engagez financièrement pour plusieurs années.

Pour mettre toutes les chances de réussite de votre côté, voici quelques critères de choix incontournables :

  • Renseignez-vous sur la ville : un logement bien placé, avec un environnement agréable, sera beaucoup plus facile à louer ;
  • Trouvez une localisation pratique : il est nécessaire d’avoir des transports en commun, des commerces et des infrastructures publiques à proximité ;
  • Attardez-vous sur le profil du bien : appartement ou maison, l'étage, le nombre de pièces, la vue et l'exposition joueront un rôle fondamental dans l'attractivité du logement ;
  • Evaluez la qualité de construction : y a-t-il des travaux à prévoir ? Quel est l'état de la toiture ? Le logement est-il bien isolé ?

​Accorder de l’importance à ces critères, c’est garantir un achat raisonné et un investissement rentable.

Comment choisir sa ville pour un investissement locatif ?

Si vous souhaitez vous occuper vous-même de la gestion locative de votre bien, il est recommandé d’investir dans une ville proche de votre domicile.
Si vous ne tenez pas spécialement à gérer l’aspect locatif, vous pouvez choisir une ville plus éloignée.

De manière générale, les meilleures villes pour investir dans l’immobilier sont les villes dynamiques, étudiantes et culturellement riches.
Ces villes regroupent 2 avantages importants :
 

  1. Une demande locative importante,
  2. Des perspectives de croissance prometteuse.

​De plus, elles offrent un excellent cadre de vie et un bon rapport prix d’achat au m2 / revenus locatifs.

Bon à savoir

Deux astuces pour vous aider à choisir une ville :

  • Il n’y a pas que Paris ! N’hésitez pas à vous reporter au classement des villes de France où il fait bon vivre : ce classement qui compile de multiples critères, reflète le ressenti des individus sur une ville bien définie.
  • Pour anticiper la future attractivité d’une ville ou d’un quartier, renseignez-vous sur les projets d'aménagement, de construction et de transports. Adressez-vous par exemple à la mairie.

L’importance de la localisation et du quartier

Que ce soit pour louer, pour y habiter plus tard ou pour y installer un proche, la localisation de votre bien immobilier est primordiale.
Au moment des visites, il est important de vérifier plusieurs points quant au quartier du logement :

  • Y a-t-il des infrastructures de qualité aux alentours du logements ?
  • Peut-on compter sur les commodités alentours : commerces, écoles, crèches, médecins… 
  • Y a-t-il des transports en commun très proches ?

​Si une bonne localisation du logement (dans un quartier agréable et pratique) facilitera la location, elle déterminera également la capacité de revente du logement à l’avenir. L’importance du quartier n’est donc pas à négliger.

Choisir un bien adapté à la location

La première question à se poser dans le choix du bien est l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien.
Ce choix repose sur votre budget et votre apport personnel, mais aussi vos envies, un achat dans l’ancien nécessitant bien souvent des travaux de rénovation avant la mise en location.

Bon à savoir

20 à 30% plus cher que l’ancien, l’investissement dans le neuf ouvrira néanmoins la possibilité de bénéficier de réduction d’impôt, via la loi Pinel ou d’autres dispositifs fiscaux. Il représente aussi un risque moins élevé, en particulier grâce aux garanties constructeur.

Se pose ensuite la question de la surface :

  • Les petites surfaces représenteront un meilleur rendement et attireront étudiants ou jeunes célibataires,
  • Tandis que les surfaces plus vastes seront plutôt destinées aux familles.

​Enfin, toutes les caractéristiques du logement doivent être étudiées : nombre de pièces, exposition, vue, étage, infrastructures (ascenseur, parking, entrée sécurisée)
Dans tous les cas, il est conseillé de mettre au clair le plus tôt possible son projet d’investissement : type de bien (ancien ou neuf), superficie et caractéristiques du logement.

Ces critères sont en effet clés lors d’un investissement : ils garantissent une bonne rentabilité de votre investissement (des loyers réguliers et conséquents, pour rembourser votre crédit dans un premier temps, constituer des revenus complémentaires dans un second temps) et évitent de subir une moins-value.

Déterminer son budget avant de choisir son logement à louer 

La détermination de votre budget peut se faire avant ou après avoir identifié le bien idéal dans le cadre d’un investissement locatif. Mais dans les deux cas, cette étape est obligatoire. 

En la réalisant avant la prospection, vous pourrez orienter vos recherches vers les biens immobiliers qui correspondent à vos moyens. Si vous préférez commencer par les visites, vous pourrez, soit, réévaluer votre projet, soit, négocier les termes d’un éventuel emprunt. A noter que contracter un prêt s’avère souvent utile pour un investissement immobilier locatif. 

Aussi, si vous ne disposez pas du montant nécessaire pour l’achat du bien, pensez à déterminer votre capacité d’emprunt ; puis à identifier les options qui vous offrent les meilleures conditions pour un crédit immobilier. 

▶ Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif ? 

Le simulateur de crédit immobilier en ligne est encore la solution la plus simple et rapide pour connaître votre capacité d’emprunt. Il vous permettra, entre autres, de calculer le montant maximum que vous pourrez emprunter, tout en définissant le budget que vous pourrez utiliser pour vos dépenses quotidiennes. 

Le calcul de la capacité d’emprunt se fera en tenant compte : 

  • de votre âge ; 
  • de votre capacité d’endettement : qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus ; 
  • du type de prêt : avec un taux fixe ou un taux révisable ; des mensualités de remboursement souhaitées ; 
  • de la durée de l’emprunt ; 
  • de votre apport personnel. 

▶ Quel est le taux de crédit dans l’investissement locatif ? 

Le taux de crédit est le pourcentage de la somme que vous aurez empruntée et qui revient à l’établissement financier qui vous a octroyé votre prêt. C’est, en quelque sorte, sa rémunération.

 Ce pourcentage dépend parfois de : 

  • l’état du marché et de l’indexation de la Banque centrale européenne ; 
  • l’établissement financier et de la nature de ses offres ; 
  • votre profil en tant qu’emprunteur (situation professionnelle, finances, apport, etc.) ; 
  • la durée du crédit : plus la durée de remboursement sera longue, plus le taux sera élevé ; 
  • la localisation du bien (dans le cadre d’un investissement locatif). 

Connaître les dispositifs fiscaux applicables à l’immobilier locatif 

Si vous en êtes à votre premier investissement locatif, sachez qu’il existe plusieurs lois offrant des avantages fiscaux. Et à chaque dispositif, ses conditions spécifiques d’octroi et la nature des réductions d’impôts. 

Vous pouvez donc également vous servir de ces données pour savoir où et comment effectuer votre investissement locatif. À titre indicatif : 

  • La loi Pinel : s’applique aux biens neufs, en l’état futur d’achèvement ou avec des travaux de rénovation situés dans les zones A, A bis ou B1 ; 
  • Le dispositif Denormandie : concerne les biens anciens nécessitant des travaux d’amélioration ou de transformation représentant, au moins, 25 % du bien destiné à l’investissement locatif. Le dispositif n’est applicable que pour les biens se situant dans des communes définies ; 
  • Le dispositif Cosse : qui s’applique à presque tous les types de biens tant qu’ils sont mis en location à un loyer abordable et qu’ils répondent aux termes de la convention avec l’Anah.
À retenir
  • Investissement immobilier signifiant investissement financier, il est important d’analyser plusieurs critères pour bien choisir son bien.
  • Pour choisir une ville où investir, cherchez une ville dynamique, étudiante, culturellement riche : ce sont les villes qui possèdent des demandes locatives importantes, ainsi que des perspectives de croissance prometteuse.
  • Vous pouvez consulter le classement des villes de France où il fait bon vivre et/ou vous renseigner sur les projets d’aménagement, de construction et de transports de telle ou telle ville.
  • Une fois la ville choisie, déterminez le quartier le plus agréable : infrastructures, commerces, transports en communs…
  • Optez pour un bien qui vous convient : neuf ou ancien, petite ou grande superficie, caractéristiques du bien. Ce choix repose sur votre budget, vos envies de travaux ou non, de défiscaliser ou non.
  • Déterminez votre capacité d’emprunt pour connaître le budget que vous pouvez allouer à l’achat de votre bien immobilier. 
  • Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation pour savoir dans quel type de bien, où et comment réaliser votre investissement locatif.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
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