Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien particulier, spécialement dédié à l’investissement locatif. On vous explique quelles sont ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients.

L’immeuble de rapport, un investissement locatif à grande échelle

Un immeuble de rapport, ou immeuble à loyers, est un immeuble composé de plusieurs logements destinés à être loués. Il peut s’agir d’un bâtiment neuf, rénové ou ancien, qui a été acheté tel quel ou qui résulte de la transformation d’un bâtiment en un immeuble d’habitation.

Acheter un immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment en entier, ce qui comprend à la fois les différents lots, les parties communes, ou les annexes telles que les garages, les parkings ou les caves. On peut alors disposer librement de son immeuble, puisqu’il n’y a pas d’autres copropriétaires à consulter.

Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport en termes d’investissement locatif ?

Un immeuble de rapport présente de nombreux avantages pour l’investisseur qui l’acquiert. Premièrement, ce type de bien offre une gestion simplifiée, grâce à l’absence de régime de copropriété : le propriétaire du bâtiment reste le seul décideur pour toutes les questions qui concernent l’immeuble. Il peut alors gérer son immeuble en toute autonomie, ce qui permet de réduire les coûts liés à un syndic.

Comme tous les logements détenus par l’investisseur se trouvent dans le même immeuble, un immeuble de rapport offre une gestion locative simplifiée, avec un énorme gain de temps à la clé. C’est aussi un bon moyen de mutualiser le coût des différents travaux, ne serait-ce qu’en les réalisant simultanément dans plusieurs appartements.

Cette multiplicité des lots est aussi intéressante dans le sens où elle permet de répartir le risque de vacance locative ou de loyers impayés. Encore une fois, cet investissement repose sur la mutualisation : si un lot venait à être inoccupé ou qu’un loyer n’était pas payé à temps, les autres loyers viendraient compenser cette perte. 

Toutes ces spécificités confèrent alors à l’investissement dans un immeuble de rapport une rentabilité particulièrement élevée, combinée à des revenus locatifs importants. 

Quels sont les inconvénients liés à l’achat d’un immeuble de rapport ? 

L’achat d’un immeuble de rapport peut présenter certains inconvénients, qui peuvent, à terme, nuire à la rentabilité de l’investissement.

Il convient d’abord de noter que l’achat d’un immeuble de rapport constitue une transaction délicate, tant au niveau du budget nécessaire que dans la disponibilité de ce type de bien. Trouver un immeuble de rapport à acheter peut prendre du temps, et la rareté de ce type de bien rend la concurrence assez rude. 

Si l’achat d’un immeuble de rapport peut faire gagner du temps en termes de gestion locative, ce n’est pas forcément le cas en termes de gestion du bien dans son ensemble. L’investisseur doit en effet, assumer à la fois le rôle d’un propriétaire et celui d’un syndic, en assumant seul toutes les démarches, charges, et travaux de l’immeuble. Investir dans un immeuble de rapport nécessite ainsi une disponibilité et une attention de tous les instants.

Il faut enfin noter que, si l’achat d’un immeuble de rapport peut être très rentable, il peut aussi être très risqué. Certes, cela permet de mutualiser le risque entre les lots, mais cela le réparti moins que lorsqu’on détient plusieurs logements à des endroits différents. Il faut donc bien choisir l’immeuble de rapport dans lequel on investit, que ce soit en termes de demande locative ou de qualité de la construction.

Comment acquérir un immeuble de rapport ? 

Acheter un immeuble de rapport pour investir n’est pas une opération facile, ne serait-ce que par rapport au budget que cela représente.

Quel est le prix d’un immeuble de rapport ? 

Le prix d’un immeuble de rapport dépend évidemment de nombreux critères, comme sa taille ou son emplacement, ou encore les travaux qu’il nécessite. La demande locative dans la ville où on investit a également un impact sur le prix de vente de l’immeuble, qui sera forcément plus cher dans une zone tendue. En contrepartie, la rentabilité locative d’un tel bien sera également plus élevée.

En achetant un immeuble de rapport dans une ville telle que Lyon, Bordeaux, Montpellier ou Marseille, on peut ainsi rapidement dépasser le million d’euros, et ce dès 4 à 5 lots. Mais le même immeuble pourra coûter 2 voire 3 fois moins cher dans une petite ville rurale, tout en offrant une rentabilité locative intéressante. 

Ce qui compte, ce n’est donc pas tant le coût de l’immeuble, mais la rentabilité qu’il peut offrir. Il est donc tout à fait possible d’acquérir un immeuble de rapport à un prix équivalent au prix d’un appartement dans une métropole, sans forcément mobilier des sommes trop importantes. 

Comment financer cet achat ?

Investir dans un immeuble de rapport nécessite dans la plupart des cas d’obtenir un prêt immobilier. Il faut alors procéder comme une demande de prêt classique, en adressant un dossier de demande de prêt à différentes banques. 

Pour simplifier son investissement, on peut tenter d’obtenir un prêt à remboursement différé, afin de pouvoir se constituer une trésorerie avec le versement des premiers loyers. Cela permet de démarrer le remboursement de son prêt avec l’esprit plus serein, en disposant des fonds nécessaires en cas d’imprévu ou de travaux. 

La principale différence réside dans le montage du dossier, qui nécessite plus de pièces qu’une demande de financement pour l’acquisition d’un simple logement. En effet, il faut pouvoir justifier ses futurs revenus locatifs en fournissant différents documents, comme une attestation de revenus locatifs fournie par une agence immobilière.

Il est alors pertinent de faire appel à un spécialiste tel qu’un courtier immobilier CAFPI pour monter correctement son dossier et augmenter ses chances d’obtenir son prêt.

Comment bien réussir son investissement dans un immeuble de rapport ?

Comme tout investissement locatif, l’achat d’un immeuble de rapport doit être mûrement réfléchi pour constituer un placement stable et pérenne. 

Comment bien choisir l’immeuble de rapport dans lequel investir ?

Que l’on achète un appartement ou un immeuble entier, le choix du bien constitue l’élément essentiel d’un investissement réussi. L’emplacement de l’immeuble est un des premiers critères à prendre en compte, puisqu’il doit s’inscrire dans une zone où la demande locative est suffisamment forte pour garantir que les logements seront bien loués. Au-delà de certaines villes plus attractives que d’autres, on peut privilégier des quartiers connus pour leur demande locative forte, comme des quartiers universitaires ou des bassins d’emploi importants. 

Vaut-il mieux investir dans un immeuble neuf ou ancien ?

Choisir entre un immeuble de rapport neuf ou ancien nécessite de se poser les mêmes questions que pour l’achat d’un logement. 

D’un côté, le neuf offre des garanties intéressantes, avec l’assurance de ne pas avoir besoin de réaliser des travaux d’entretien avant plusieurs années. Le neuf offre également de meilleures prestations et de meilleures performances thermiques, ce qui peut constituer un argument pour les futurs locataires. Par contre, acheter un immeuble de rapport dans l’immobilier neuf coûte forcément plus cher.

De l’autre côté, un achat dans l’ancien peut comporter plus de risques, et nécessite une attention particulière quant à l’état de l’immeuble. Cependant, un immeuble de rapport ancien coûte bien moins cher à l’achat, et offrira une meilleure rentabilité, même s’il nécessite quelques travaux. Acheter un immeuble de rapport ancien peut aussi permettre d’acheter un immeuble dont les lots sont déjà loués, ce qui peut être à la fois avantageux et rassurant pour la banque.

Quel est le rendement pour l’achat d’un immeuble de rapport ? 

Le rendement moyen obtenu avec un immeuble de rapport oscille entre 8 et 10 % par an. En comparaison, le rendement d’un investissement locatif classique, avec un seul appartement, se situe entre 3 et 7 %.  Bien entendu, cette rentabilité varie en fonction du type d’immeuble, de son emplacement, du nombre de lots… Mais cela reste néanmoins plus intéressant que d’acheter un seul logement !