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Crédit immobilier : guide du premier achat

Taux fixe ou taux variable

Vous avez pris la décision d’acheter un bien immobilier et vous devez contracter un crédit. Si vous savez déjà que vous rembourserez votre emprunt tous les mois, il vous reste à définir le montant des mensualités et la durée.
Et pour le taux d’intérêt ? Taux fixe ou taux variable ?

Bien choisir son taux d’intérêt

Dès la création de votre dossier de financement, la question du taux d’intérêt sera abordée. Le choix se fera en fonction de votre projet, mais aussi de votre profil.

C’est une décision importante pour votre prêt immobilier qui peut se révéler difficile entre sécurité, prévoyance et changement des mensualités.

Taux fixe

Avec un taux fixe, le taux est constant tout au long du crédit immobilier et ne peut varier en aucun cas. Si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit restera au même niveau.
La majorité des français choisit un taux fixe, favorisant la sécurité.

Le crédit immobilier à taux fixe peut varier de 5 à 30 ans, la variation dépendant de plusieurs critères :

  • La durée de l’emprunt,
  • L’apport personnel,
  • La région où l’on emprunte,
  • Le profil : profession, revenus, âge.

​A la signature du prêt, tout est connu :

  • Le taux d’intérêt,
  • Le coût total du crédit (somme des intérêts payés à la banque),
  • La durée de remboursement,
  • Le montant des échéances.

​Les prêts à taux fixe permettent d’être très prévoyant, mais aussi de comparer plus facilement les différentes offres de prêt. Avec le taux fixe, le TAEG est connu précisément (ce qui n’est pas le cas concernant les taux variables).

​Échéances et durée du prêt ne pourront varier que sur votre intervention, si vous décidez de renégocier votre crédit ou de le faire racheter par une autre banque.

Taux variable

Le taux variable, aussi appelé taux révisable, varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit et la banque décide avec vous de la fréquence à laquelle ce taux sera revu (fréquence prédéfinie en amont et validée par les parties prenantes).
Il est donc susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, selon les variations de l’indice retenu, généralement l’indice Euribor.

Avec un taux variable, on ne peut pas connaître à l’avance le coût total du crédit, puisque celui-ci dépend du taux : si le taux augmente, le crédit coûtera plus cher. S’il diminue, le crédit coûtera moins cher.

Contracter un crédit à taux variable constitue donc un pari sur l’évolution des taux suivant l’indice choisi par la banque.
Le taux du prêt à taux variable * est plus faible que le taux d’un prêt à taux fixe, mais le coût total du prêt est à la merci de la moindre fluctuation, et est donc très difficile à prévoir.

*Le taux variable évolue tout au long du crédit mais il est limité dans son évolution, à la hausse comme à la baisse.

Bon à savoir

Si vous savez que vos revenus vont augmenter, opter pour un taux variable vous permettra d’emprunter plus, grâce à un taux initial plus faible.
Il est ensuite possible de passer à un taux fixe, une fois que les revenus sont effectivement plus conséquents. Il faut bien évidemment le prévoir au contrat.

Cependant, deux atouts sont à garder à l’esprit durant toute la vie de votre crédit :

  • Vous pouvez négocier pour que tout ou partie de la hausse du taux soit répercutée sur la durée de votre prêt, afin que votre mensualité n’augmente pas.
  • Si vous décidez de faire un remboursement anticipé de votre prêt à taux variable, vous n’aurez, en général, pas à vous acquitter de pénalités.​

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel à un courtier : cet expert en crédit immobilier saura vous accompagner dans toutes vos simulations, négocier pour vous auprès de la banque la suppression des indemnités de remboursement anticipé (IRA) par exemple et, de manière générale, vous garantir les meilleures conditions de prêt, et ce tout au long de votre crédit.

Taux variable capé

Le taux variable capé est un taux variable qui intègre une dimension de seuil. Autrement dit, il ne pourra jamais, en cas de trop forte hausse des taux, dépasser un plafond défini lors de la signature de l’offre.
C’est un taux plafonné à la hausse et/ou à la baisse, afin de limiter le risque de fluctuation de la mensualité du prêt.

Ce cap peut être de deux types :

  • Cap exclusivement à la baisse : vous êtes protégé contre un taux d’intérêt trop élevé. Comme votre taux d’intérêt n’est pas limité à la baisse, vous pouvez éventuellement bénéficier d’un taux très bas.
  • Cap à la hausse et à la baisse (appelés “taux tunnels”) : l’ajout d’un cap à la baisse bénéficie d’un plafonnement dont les conditions sont déterminées dans le contrat. (Limite l’évolution des taux à la hausse comme à la baisse)

Le saviez-vous ?

Les banques proposent majoritairement des taux « capés +1 » ou « capés +2 ».
Concrètement, si vous bénéficiez d’un prêt à taux variable capé +1 à 2%, le taux d’intérêt tunnel pourra varier entre 1 et 3%.

Le montant d’un taux variable capé est fixé selon plusieurs éléments :

  • La durée de votre crédit immobilier,
  • L’évaluation du risque pris par votre banque,
  • Les conditions et fluctuations actuelles du marché.

Bon à savoir

Certains contrats incluent une clause permettant de changer, en cas de forte hausse des taux du marché, votre taux variable en taux fixe.

A retenir :

  • La question du choix du taux d’intérêt se pose dès la création du dossier de financement. C’est une décision importante.
  • Le taux fixe est identique tout au long de la vie du crédit immobilier. Il ne varie en aucun cas.
  • Le taux variable, lui, est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, selon les variations de l’indice Euribor.
  • Le taux variable capé variera mais ne dépassera jamais un plancher défini lors de la signature du prêt.

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