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Taux fixe ou taux variable

Taux fixe ou taux variable Taux fixe ou taux variable

Vous avez pris la décision d’acheter un bien immobilier et vous devez contracter un crédit. Si vous savez déjà que vous rembourserez votre emprunt tous les mois, il vous reste à définir le montant des mensualités et la durée. 
Et pour le taux d’intérêt ? Taux fixe, taux variable ou taux variable capé ? Tour d’horizon de ces différents taux pour connaître leurs avantages et inconvénients afin de vous aider à faire votre choix.

Bien choisir son taux d’intérêt

Dès la création de votre dossier de financement, la question du taux d’intérêt sera abordée. Le choix se fera en fonction de votre projet, mais aussi de votre profil.

C’est une décision importante pour votre prêt immobilier qui peut se révéler difficile entre sécurité, prévoyance et changement des mensualités.

Taux fixe

Avec un taux fixe, le taux est constant tout au long du crédit immobilier et ne peut varier en aucun cas. Le taux est défini au moment de la signature de votre contrat de prêt et reste le même pendant toute la durée de remboursement du crédit.
Si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit restera au même niveau.
La majorité des français choisit un taux fixe, favorisant la sécurité.

Le crédit immobilier à taux fixe peut varier de 5 à 25 ans, la variation dépendant de plusieurs critères :

  • La durée de l’emprunt,
  • L’apport personnel,
  • La région où l’on emprunte,
  • Le profil : profession, revenus, âge.

​A la signature du prêt, tout est connu :

  • Le taux d’intérêt,
  • Le coût total du crédit (somme des intérêts payés à la banque),
  • La durée de remboursement,
  • Le montant des échéances.

​Les prêts à taux fixe permettent d’être très prévoyant, d'éviter les mauvaises surprises et bien maîtriser son budget.

Il permet aussi de comparer plus facilement les différentes offres de prêt et de se faire une idée précise du coût total du crédit (mensualités, frais de dossier et assurance inclus) : avec le taux fixe, le TAEG est connu précisément (ce qui n’est pas le cas concernant les taux variables).

​Échéances et durée du prêt ne pourront varier que sur votre intervention, si vous décidez de renégocier votre crédit ou de le faire racheter par une autre banque, mais cela reste très réglementé et implique de définir les éventuelles modulations à la signature de votre contrat.
Si vous optez pour ce type de taux, on parlera de taux fixe à échéances modulables.

Taux variable

Le taux variable, aussi appelé taux révisable, varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit et la banque décide avec vous de la fréquence à laquelle ce taux sera revu (fréquence prédéfinie en amont et validée par les parties prenantes).
Il est donc susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, selon les variations de l’indice retenu, généralement l’indice Euribor.

Avec un taux variable, on ne peut pas connaître à l’avance le coût total du crédit, puisque celui-ci dépend du taux : si le taux augmente, le crédit coûtera plus cher ; s’il diminue, le crédit coûtera moins cher.

Contracter un crédit à taux variable constitue donc un pari sur l’évolution des taux.
De base, le taux du prêt à taux variable est plus faible que le taux d’un prêt à taux fixe, mais le coût total du prêt est à la merci de la moindre fluctuation, ce qui est très difficile à prévoir.

Bon à savoir

Si vous savez que vos revenus vont augmenter, opter pour un taux variable vous permettra d’emprunter plus, grâce à un taux initial plus faible.
Il est ensuite possible de passer à un taux fixe, une fois que les revenus sont effectivement plus conséquents. Il faut bien évidemment le prévoir au contrat.

Cependant, 3 atouts sont à garder à l’esprit durant toute la vie de votre crédit :

  1. En cas de fluctuations du marché à la baisse, cela sera en votre faveur, avec un coût total du crédit moins important. Le prêt à taux variable est donc principalement recommandé pour des prêts à courte durée puisque vous évitez ainsi de connaître une hausse du taux durant une trop longue période.
  2. Vous pouvez négocier pour que tout ou partie de la hausse du taux soit répercutée sur la durée de votre prêt, afin que votre mensualité n’augmente pas.
  3. Si vous décidez de faire un remboursement anticipé de votre prêt à taux variable, vous n’aurez, en général, pas à vous acquitter de pénalités.​

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel à un courtier : cet expert en crédit immobilier saura vous accompagner dans toutes vos simulations, négocier pour vous auprès de la banque la suppression des indemnités de remboursement anticipé (IRA) par exemple et, de manière générale, vous garantir les meilleures conditions de prêt, et ce tout au long de votre crédit.

Taux variable capé

Le taux variable capé est un taux variable qui intègre une dimension de seuil. Autrement dit, il ne pourra jamais, en cas de trop forte fluctuation des taux, dépasser un plafond défini lors de la signature de l’offre.
C’est un taux plafonné à la hausse et/ou à la baisse, afin de limiter le changement de la mensualité du prêt.

Généralement, le taux de base de ce type de crédit capé est un peu plus élevé que celui d’un crédit à taux variable (entre 0,5 et 1 point de différence en moyenne) mais vous bénéficiez en échange d’une plus grande sécurité en cas de hausse des taux.
A l’inverse, si la conjoncture est favorable, vous pouvez profiter d’un taux réduit.

Ce cap peut être de deux types :

  • Cap exclusivement à la baisse : vous êtes protégé contre un taux d’intérêt trop élevé. Comme votre taux d’intérêt n’est pas limité à la baisse, vous pouvez éventuellement bénéficier d’un taux très bas.
  • Cap à la hausse et à la baisse (appelés “taux tunnels”) : l’ajout d’un cap à la baisse bénéficie d’un plafonnement dont les conditions sont déterminées dans le contrat. (Limite l’évolution des taux à la hausse comme à la baisse)
Important

Les banques proposent majoritairement des taux « capés +1 » ou « capés +2 ».
Concrètement, si vous bénéficiez d’un prêt à taux variable capé +1 à 2%, le taux d’intérêt tunnel pourra varier entre 1 et 3%.

Le montant d’un taux variable capé est fixé selon plusieurs éléments :

  • La durée de votre crédit immobilier,
  • L’évaluation du risque pris par votre banque,
  • Les conditions et fluctuations actuelles du marché.
Bon à savoir

Certains contrats incluent une clause permettant de changer, en cas de forte hausse des taux du marché, votre taux variable en taux fixe.

En résumé, le taux variable capé présente divers avantages : 

  • Il est généralement plus faible qu’un taux fixe à la signature de l’offre de crédit,
  • Le risque de hausse du taux est limité et vous pouvez donc anticiper “le pire” en toute connaissance de cause.
  • Si le taux n’est pas capé à la baisse, vous pouvez bénéficier d’une baisse des taux sans limite.
  • Si le besoin s’en fait ressentir, vous avez la possibilité de passer à un taux fixe.
  • Comme dans le cas d’un prêt à taux variable, une option de remboursement par anticipation sans aucune pénalité est envisageable.
  • Enfin, si vous avez un projet d’achat avec une revente rapide derrière, le taux variable capé sera tout indiqué, vous permettant de profiter d’un taux faible pendant les premières années et d’éviter une éventuelle hausse des taux ensuite.
À retenir
  • La question du choix du taux d’intérêt se pose dès la création du dossier de financement. C’est une décision importante.
  • Le taux fixe est identique et constant tout au long de la vie du crédit immobilier. Il ne varie en aucun cas : c’est le choix de la prévoyance pour bon nombre d’emprunteurs.
  • Le taux variable, lui, est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, selon les variations de l’indice Euribor : plus incertain, il plaira aux emprunteurs cherchant le coût total du crédit le plus bas possible.
  • Le taux variable capé variera mais ne dépassera jamais un plancher défini lors de la signature du prêt : c’est le compromis entre taux fixe et taux variable, avec un filet de sécurité supplémentaire grâce au cap.
  • Faites appel à un courtier CAFPI pour vous aider à faire le bon choix.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 15/11/2019 à 10:16
Mis à jour le 28/12/2022 à 11:16
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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