Lorsqu’on cherche un financement pour un projet immobilier, il faut pouvoir comparer plusieurs offres de prêts pour espérer trouver le meilleur crédit. Entre le taux d’intérêt, les frais de dossiers, les frais de garantie ou encore le coût de l’assurance, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour être sûr de souscrire à la meilleure offre. Heureusement, un indicateur permet de comparer les différents prêts en un coup d’œil : le Taux Effectif Global (TEG).

Le TEG est un taux qui permet d’évaluer le coût mensuel global d’un crédit immobilier. Il est exprimé en pourcentage des mensualités versées, en additionnant le taux d’intérêt nominal du crédit aux différents frais qui lui sont liés (frais de dossier, frais de garantie, cotisations d’assurance).

Le TEG a été mis en place afin d’aider les emprunteurs à mieux comparer les offres de prêt. C’est un indicateur qui permet de comparer le coût global des différents crédits en prenant en compte l’ensemble des frais liés à la souscription et au remboursement d’un prêt immobilier.

Définition du TEG

Le Taux Effectif Global est un indice calculé à partir du montant d’un prêt. Il permet de prendre en compte à la fois le taux nominal du crédit, mais aussi les différents frais liés à cet emprunt, comme les frais de dossiers et de garantie, ou encore le montant des cotisations d’assurance.

En prenant en compte l’ensemble de ces éléments, le TEG permet d’exprimer le coût réel et global d’un crédit. C’est donc un excellent indicateur pour comparer simplement plusieurs offres de prêt. Ainsi, il doit obligatoirement être affiché sur les offres de prêt immobilier éditées par les banques afin d’informer l’emprunteur en toute transparence, et ce depuis la loi du 28 décembre 1966. Il ne doit pas excéder le taux d’usure maximal fixé par la Banque de France, sous peine de se voir refuser l’octroi de son crédit.

Le Taux Effectif Global est exprimé en pourcentage mensuel de la somme totale payée par l’emprunteur, soit le montant de ses mensualités. Il prend alors en compte le taux nominal du crédit, la part de frais de dossier et de garantie et le montant des cotisations d’assurance. C’est l’addition de ces différents pourcentages qui permet de définir un taux fixe, capable d’exprimer le coût mensuel du crédit.

Le TEG est donc particulièrement pertinent pour comparer un prêt à taux fixe, avec des mensualités identiques pendant toute la durée du crédit. Il n’est donc pas adapté pour calculer le coût d’un prêt immobilier à amortissement constant, dont la part d’intérêts remboursés varie chaque mois.

Comment calculer le TEG ?

Le TEG est calculé à partir de l’addition du taux nominal du crédit, de la part de frais de dossier et de garantie, et de la cotisation d’assurance payées chaque mois par l’emprunteur. Il faut donc connaître ces différents taux et les appliquer au montant des mensualités pour calculer le TEG de son prêt. On obtient alors un taux global qui définit le coût mensuel de son crédit.

Le TEG est calculé selon la méthode proportionnelle, qui définit un taux périodique avec des périodes qui correspondent aux échéances du crédit. On multiplie alors ce taux périodique par le nombre de périodes comprises dans l’année pour obtenir un taux proportionnel global.

Comme le TEG exprime le coût mensuel d’un crédit, les périodes de référence correspondent à des mois. On multiplie alors le taux périodique par 12 pour obtenir un taux proportionnel, correspondant au coût annuel du crédit.

La limite de cette méthode de calcul, c’est qu’elle repose sur le fait que les sommes versées sont constantes pendant toute la durée du crédit, ce qui est rarement le cas. En effet, si les sommes versées peuvent être fixes, la composition des mensualités peut varier fortement au fil des mois. Les frais de dossier, par exemple, représentent une plus grande part des mensualités au début du remboursement du crédit qu’après plusieurs années de remboursement. De même, les cotisations d’assurance, lorsqu’elles sont calculées sur le capital restant dû, baissent à chaque mensualité pendant toute la durée du crédit.

Le TEG n’est donc pas l’indicateur le plus précis pour évaluer le coût réel d’un crédit sur la durée. C’est une des raisons pour lesquelles il a été remplacé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) en octobre 2016.

Bon à savoir

Le TEG est toujours utilisé dans les offres de prêt des crédits professionnels.

Quelle est la différence entre TEG et TAEG ? 

Avant le 1er octobre 2016, le TEG était réservé aux crédits immobiliers, tandis que le TAEG s’appliquait aux crédits à la consommation. Aujourd’hui, ce Taux Annuel Effectif Global est utilisé pour comparer toutes sortes d’offres de crédit, quelle que soit l’utilisation qui leur est réservée.

Comme son nom l’indique, le TAEG se différencie du TEG par sa méthode de calcul, puisqu’il est calculé sur la base d’une période annuelle. Son calcul repose ainsi sur la méthode actuarielle, qui n’implique pas de calculer un taux périodique à multiplier. Cette méthode de calcul permet ainsi de déterminer un taux qui intègre directement les variations qu’il peut y avoir entre différentes sous-périodes (mois, trimestres, semestres), et ce pendant toute la durée du crédit. Contrairement au TEG, qui est forcément fixe, le TAEG peut être fixe ou variable en fonction du mode d’amortissement choisi par l’emprunteur.

La formule de calcul du TAEG peut être exprimée ainsi :

​​TAEG = [ (montant total à rembourser - montant de l’emprunt) / montant de l’emprunt ] x nombre total de mensualités

Le montant total à rembourser correspond au montant des mensualités multiplié par le nombre total de mensualités.

Si cette formule permet d’évaluer le TAEG de manière simplifiée, il faut garder à l’esprit que le TAEG est un taux difficile à calculer en raison des nombreuses données qu’il intègre. C’est la raison pour laquelle il doit obligatoirement être indiqué par les banques, puisqu’il ne peut pas être évalué simplement par l’emprunteur.

Le TAEG est en effet un indicateur beaucoup plus précis et complexe que le TEG, puisqu’il intègre dans son calcul des frais qui étaient jusqu’ici exclus. Ainsi, l’assurance perte d’emploi, l’assurance ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail), ou encore les frais de tenue de compte ou le coût d’évaluation du bien font désormais partie des frais pris en compte dans le calcul du TAEG.

Pourquoi remplacer le TEG par le TAEG ?

Le TEG a été remplacé par le TAEG pour deux principales raisons.

  1. Premièrement, comme évoqué plus haut, le TAEG utilise une méthode de calcul plus précise. Le fait qu’il soit exprimé sur l’année, et non sur une période mensuelle, lui permet de mieux rendre compte du coût réel d’un crédit. Il permet, de fait, de comparer des crédits à échéances variables, ce qui n’était pas le cas du TEG. Il prend également en compte d’autres frais, notamment les assurances facultatives que sont les assurances perte d’emploi et l’assurance ITT, qui sont des assurances souvent souscrites par les emprunteurs.
  2. Ensuite, la généralisation du TAEG aux prêts immobiliers correspond à l’application d’une nouvelle norme européenne en matière de crédit : la directive MCD. Depuis le 1er octobre 2016, le TAEG est ainsi l’indicateur normé unique pour tous les crédits immobiliers accordés aux particuliers de l’Union Européenne. Cette directive répond à une volonté de l’UE d’harmoniser le marché du crédit immobilier à l’échelle européenne, plus particulièrement dans la zone euro.

Quels sont les paramètres qui peuvent faire baisser le TEG ?

Le TEG comme le TAEG ne peuvent dépasser le taux d’usure défini par la Banque de France. Ce taux d’usure établit le taux maximal au-delà duquel un crédit ne peut être accordé à un emprunteur, afin de protéger le consommateur d’éventuels abus. Le taux d’usure d’un crédit varie en fonction de sa durée, de la somme empruntée, ou encore, du type d’emprunteur (personne physique ou morale). Faire baisser le TEG ou le TAEG de son crédit est parfois nécessaire afin de rester sous le seuil du taux d’usure. C’est également un bon moyen de faire baisser le coût global de son crédit !

Comme le TEG est défini selon différents critères, plusieurs solutions peuvent être mises en place pour le faire baisser. On peut, par exemple, tenter de réduire la durée de remboursement de son prêt, en faisant attention à ne pas dépasser le taux d’endettement maximum pour ses mensualités. On peut, sinon, augmenter son apport initial en prenant soin de conserver une épargne résiduelle pour rassurer les banques. On peut également déléguer son assurance de prêt immobilier à un organisme tiers, afin de négocier le montant de ses cotisations et réduire l’impact de l’assurance emprunteur sur le TEG. Enfin, on peut tenter de négocier à la baisse les frais de dossier, voire le taux nominal de son emprunt, directement auprès des banques. Pour cela, l’idéal est de faire appel à un courtier immobilier !

À retenir
  • Le TEG permet d’exprimer le coût mensuel d’un crédit en tenant compte du taux d’intérêt, des frais bancaires et de l’assurance décès-invalidité.
  • Il est calculé à partir de l’addition de ces différents taux, appliqués aux mensualités du crédit.
  • Toujours utilisé pour les crédits professionnels, le TEG a été remplacé par le TAEG en 2016 pour les crédits immobiliers et à la consommation.
  • Plus précis, le TAEG prend en compte davantage de critères et permet de mieux se rendre compte du coût d’un crédit, même à taux variable.
  • On peut faire baisser le TEG et le TAEG de son prêt en jouant sur plusieurs paramètres : la durée du prêt, le montant de l’apport initial, ou encore, en déléguant son assurance de prêt.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 21/07/2022
Mis à jour le 21/07/2022
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