Quelles sont les grandes caractéristiques de la loi Macron ?

Parmi les 308 articles de la loi Macron, un bon nombre concerne le secteur immobilier, notamment la construction. 

Ces nouvelles dispositions ont notamment entraîné des modifications au niveau du délai de rétractation lors d’une vente immobilière, des demandes d’urbanisme ou encore de la location immobilière.

La loi Macron comporte aussi un volet concernant les permis de construire pour lutter, entre autres, contre les recours abusifs.

Autre pan très important : la mobilité bancaire. La loi Macron entend simplifier les changements de domiciliation bancaire pour les particuliers. Les formalités sont désormais entièrement prises en charge par la nouvelle banque.

Toutes ces dispositions visent un même objectif : que l’emprunteur soit davantage protégé, informé et libre de choisir, comparer et changer. Pour servir le même objectif, le délai de rétractation d’un acheteur passe désormais à 10 jours, contre 7 auparavant.

Les nouvelles dispositions de la loi Macron concernant l’immobilier

Outre quelques articles censurés par le Conseil constitutionnel ou rediscutés au Parlement, la loi Macron contient plusieurs réformes relatives à l’immobilier.
Parmi elles, on peut retenir :

L’allongement du délai de rétractation 

C’est l’article 210 de la loi Macron qui modifie les articles déjà en vigueur selon le Code de la construction et de l’habitation.

Désormais, l’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier (aussi appelé particulier !) dispose d’un délai de 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente pour se rétracter.

Ce délai de rétractation, auparavant de 7 jours, concerne les compromis de vente conclus après le 8 août 2015. À noter que les sénateurs espéraient inscrire dans la loi un délai de 14 jours, une mesure qui n’a pas été retenue.

La réduction du délai de préavis 

L’article 82 de la loi Macron stipule que dans les zones tendues, et pour les locations non meublées, le délai de préavis est passé de 3 à 1 mois.

En-dehors des zones tendues, les locataires titulaires de l’allocation adulte handicapé ou attributaires d’un logement social peuvent également bénéficier de ce changement.

Le développement des logements intermédiaires 

Destinés aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre aux logements sociaux, et qui n’ont pas les moyens d’accéder ou de rester dans le parc public, les logements intermédiaires sont une solution indispensable. 

Afin d’encourager la construction de nouveaux logements intermédiaires, les collectivités qui font face à un manque de logement peuvent désormais augmenter la construction de ce type particulier de logements de 30 %. Les bailleurs sociaux peuvent également vendre 30 % des biens vendus dans le cadre d’un programme mixte en tant que logements intermédiaires. Par ailleurs, les filiales de logements intermédiaires peuvent être constituées de plusieurs opérateurs, et non plus d’un opérateur unique.

L’article 73 de la loi Macron a également supprimé le critère géographique utilisé pour la définition des logements intermédiaires (zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, ou commune de 15 000 habitants en forte croissance démographique).

La simplification des règles d’urbanisme 

La simplification des procédures d’urbanisme est mise en place suite à l’article 103.
Afin de simplifier ces règles d’urbanisme, une autorisation unique pour la conduite de projets immobiliers d’intérêts économiques majeurs devient suffisante.

La procédure d’instruction est unifiée, et toute décision de rejet ou d’opposition doit indiquer le ou les motifs justifiant cette décision. Cela permet de simplifier grandement tous les processus administratifs, et ainsi, raccourcir les délais de mise en œuvre de ces projets.

La clarification de certaines règles de la loi ALUR

Créée en 2014, la loi ALUR - pour Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové - régit les rapports locatifs.

La loi Macron Immobilier est venue clarifier certains points de cette loi, notamment les relations entre propriétaires et locataires et les différences entre les contrats de location vide et meublée.

Concernant les contrats de location vides ou meublés, la loi ALUR a prévu des exceptions, à laquelle la loi Macron en a encore ajouté : le dépôt de garantie, la procédure de résiliation du bail pour impayé, les délais de prescription, les travaux ouvrant droit à une indemnisation, la cotitularité du bail pour les couples pacsés, ou encore la mise en copropriété en zone d’encadrement sont autant de nouvelles exceptions. 

D’autre part, chaque bail signé identifie clairement le montant des loyers encadrés ou le préavis de congés (d’ailleurs porté à 1 mois en zone tendue).

La limitation des recours jugés abusifs sur les permis de construire

L’opposition à un projet de construction contraire aux règles d’urbanisme ou de construction reste possible, mais selon des critères plus resserrés. Le but de cette mise à jour est d’éviter les recours abusifs ou mafieux, tout en déterminant davantage la sincérité de la démarche.

Ainsi, la procédure d’action en démolition est désormais « recentrée sur les zones sensibles afin d’éviter les recours abusifs ou mafieux. Elle était en effet trop souvent utilisée pour négocier des sommes d’argent illicites lors d’une opération immobilière au lieu de protéger le droit des tiers et des riverains, et bloquait environ 40 000 projets de logements », d’après le Ministère du Logement.

Le rapprochement des contrats de location vide avec ceux de location meublée

Déjà prévu dans la loi ALUR, le rapprochement des contrats de location vide avec ceux de location meublée figurait également dans la loi Macron, avec un objectif : mettre fin aux dérives de la location meublée.

La réforme des tarifs des notaires

La loi Macron est aussi venue réformer les tarifs des notaires (appelés frais de notaire pour les acheteurs). Ces derniers ne sont désormais plus rémunérés uniquement selon l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi en fonction de l’acte effectué.

Cette nouvelle tarification a été fixée par l’État et sera revue tous les 5 ans, afin de rester en adéquation avec le coût réel supporté par les membres de cette profession réglementée. À noter que depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron, le barème de rémunération des notaires a été revu à la baisse à 2 reprises.

En outre, depuis la réforme, les notaires peuvent consentir à des remises partielles sur leurs émoluments pour les transactions, calculées sur le prix au-delà de 100 000 € (contre 150 000 € auparavant). La remise maximale peut être de 20 % sur sa rémunération, alors qu’elle était plafonnée à 10 % jusqu’à présent.

Notez toutefois que la remise est facultative et doit être consentie uniformément à tous les clients. Il est donc logique que tous les notaires ne l’appliquent pas.

Zoom sur la mobilité bancaire, nouveauté de la loi Macron

Autre nouveauté avec la loi Macron : la mobilité bancaire.
Le service d’aide à la mobilité bancaire facilite le changement de banque, puisque c’est la nouvelle banque qui s’occupe du changement de domiciliation bancaire de son client. Cela permet d’assurer la continuité des virements et des prélèvements réguliers instaurés sur l’ancien compte du client, sans que celui-ci ait à se charger de les transposer lui-même sur son nouveau compte.

Sachez aussi que le service de mobilité bancaire concerne uniquement les opérations de paiements sur les comptes de dépôt ou de paiement détenus par des particuliers auprès d’établissements français. Les comptes de type livret (Livret A, LDDS) sont exclus de ce service.

Le mandat de mobilité bancaire permet au client souhaitant changer de banque d’être dispensé d’une étape autrefois contraignante : prévenir les émetteurs de prélèvements et de virements de son changement de domiciliation bancaire.

Avec la mobilité bancaire et ce fameux mandat, c'est votre nouvelle banque qui s’occupe de cette démarche pour vous.

Cela fonctionne en plusieurs étapes :

• La banque recueille l’accord de son nouveau client en lui faisant signer un mandat de mobilité bancaire, document édicté par la Fédération Bancaire Française (FBF) ;
• Une fois le mandat signé, la banque d’arrivée contacte directement la banque de départ (sous 2 jours ouvrés très précisément) : elle lui demande la transmission de la liste des mandats de prélèvements valides et virements récurrents, ainsi que la liste des chèques non débités sur les chéquiers, le tout au cours des 13 derniers mois.
• Après avoir reçu les informations, la nouvelle banque communique sous 5 jours ouvrés les nouvelles coordonnées bancaires aux émetteurs de virements et prélèvements. Ils ont alors 10 jours ouvrés pour prendre en compte ce changement.

À partir de la date où le dossier est réceptionné par la banque d’arrivée, les 2 établissements ont 22 jours ouvrés pour faire les démarches nécessaires au transfert du compte.

Également, avec la loi Macron, les banques ont l’obligation de fournir aux clients, gratuitement et sans condition, une brochure d’information sur ce service d’aide à la mobilité bancaire.
Cette brochure doit préciser :

• Le rôle de l’établissement d’arrivée et celui de départ, à chacune des étapes de la procédure de mobilité,
• Les délais d’accomplissement des différentes étapes,
• Les informations que le titulaire du compte devra communiquer,
• Et enfin mentionner la possibilité de recourir à la médiation en cas de besoin.

En cas de désaccord avec la banque, des recours existent : la Direction du contrôle des pratiques commerciales de l’Autorité du conseil prudentiel et de résolution (ACPR) peut par exemple être contactée, et indiquera les démarches à suivre et à qui adresser sa réclamation.

Changer de banque est désormais beaucoup plus simple pour les clients, qui ne sont plus freinés par la complexité du processus de mobilité bancaire. De quoi relancer la concurrence entre les banques et donner plus de choix et de transparence à leurs clients.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Macron ?

Comme toutes les lois relatives à l’immobilier et au logement, la loi Macron comporte son lot d’avantages et d’inconvénients.

Côté avantages, il faut reconnaître que cette loi tend à répondre aux objectifs de clarification qu’elle s’est fixés. En apportant un cadre plus strict et plus clair aux activités du secteur immobilier, notamment la construction, la loi Macron est en adéquation avec ses objectifs de croissance. Du côté du client, la simplicité, la transparence et la flexibilité apportées par cette loi permettent de mieux faire valoir ses droits et de mieux s’informer avant de s’engager.

Au niveau national, la loi entend "déverrouiller les blocages de l’économie” via cette série de mesures très concrètes changeant le quotidien des acteurs du secteur, professionnels ou non : construire plus, mieux et moins cher, répondre aux besoins de toutes les catégories sociales, améliorer le cadre de vie de tous.

On apprécie également que cette loi clarifie une autre loi précédente (loi ALUR) visant déjà à mieux informer et protéger les propriétaires comme les locataires. 

Parmi les inconvénients, il faut citer l’adaptation requise de tous les acteurs du secteur (banques notamment), dont on attend désormais bien plus de transparence.

On peut aussi évoquer les nouvelles inégalités ou dispositifs imparfaits créés par la loi Macron : des règles pas toujours bien ajustées dans les zones tendues pour le logement, des besoins en logement différents selon les personnes et les régions, des déséquilibres entre offre et demande… Il faut également noter que certaines mesures prises en faveur des acheteurs ont été fortement critiquées par les professionnels du secteur, à l’image de l’allongement du délai de rétractation.