La commission de l’agent immobilier ou frais d’agence
Source de rémunération des agents immobiliers indépendants, le montant de la commission est libre (depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986).
Cependant, les honoraires pratiqués par l’agent immobilier (aussi appelés frais d’agence) et les modalités de rémunération doivent être affichés de façon visible et lisible depuis l'extérieur, mais aussi à l'intérieur des locaux et sont fixés dans le mandat.
Dans la pratique, la commission se traduit par un pourcentage du prix de vente. La perception de cette commission donne lieu à la délivrance d'une facture faisant ressortir le montant en euros hors taxes et le montant toutes taxes comprises.
C'est le mandant qui détermine quelle partie paie la commission. Les frais d’agence peuvent être compris dans le prix de vente ou s'y ajouter.
Habituellement, ces derniers sont compris entre 3% et 8% de la valeur du bien immobilier, et sont généralement dégressifs lorsque le prix du bien est important.
Pour un bien de 150 000 €, les frais d’agence s’élèveront en moyenne à 8% du prix du logement. Pour un bien de 300 000 € en revanche, ils ne pourraient représenter que 4% du bien.
Versée après la signature du contrat définitif, la commission ne pourra pas être encaissée par l’agent avant que la transaction n’ait été vue par un notaire.
Renseignez-vous avec attention sur les frais de commissions des agences, afin d’éviter toute mauvaise surprise de dernière minute, notamment à la signature du compromis de vente.
La commission versée à l'intermédiaire n'est plus considérée comme un élément du prix, passible des droits de mutation à titre onéreux, lorsque le mandat précise que cette commission est à la charge de l'acquéreur.
En revanche, la commission de l'intermédiaire contractuellement mise à la charge du vendeur mais versée en son compte par l'acquéreur, constitue bien une charge augmentative du prix. Elle est alors soumise aux droits de mutation.
Les droits de mutation ou frais de notaire
Les droits de mutation sont les taxes que perçoit le notaire, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales, au moment d'un achat immobilier.
Ces frais couramment appelés « frais de notaire » sont payés au moment de la signature chez le notaire.
Il est important de noter que la rémunération même du notaire, appelée également émolument, ne représente qu’une petite partie de ces frais constitués de droits de mutation (ou publicité foncière ou droit d’enregistrement).
Les émoluments du notaire, pour une vente immobilière, sont calculés à partir d’une grille tarifaire composée de 4 tranches et proportionnelle au prix de vente. Plus le bien acheté est onéreux, plus les honoraires sont bas. Les droits de mutation atteignent donc 5.80% du prix de vente dans 96 départements ayant appliqué la hausse de mutation rendue possible en 2014.
Quelques départements n’ayant pas appliqués cette dernière ont maintenu un taux à 5.09% : l’Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56), la Martinique (972) et Mayotte (976).
La réforme Macron, entrée en vigueur le 1er mai 2016, a revu à la baisse les honoraires des notaires sur les transactions immobilières, notamment les petites.
Outre sa rémunération, le notaire facturait également la réalisation des prestations. Le coût global de son intervention pouvait dépasser les 10% du prix d’achat du bien.
Avec la réforme Macron, les émoluments du notaire sont désormais plafonnés à 10% du prix du bien, sans pouvoir être inférieurs à 90 €.
Les autres taxes
En plus des frais d’agence et des frais de notaire, d’autres taxes sont à prendre en compte dans un projet d’achat immobilier.
On note ainsi :
- La taxe d’habitation : Elle revient à celui qui occupe ou est propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours, soit le vendeur.
Le dernier projet loi de finances prévoit la suppression progressive de cette taxe d’ici 2022 (avec une exonération sous conditions de revenus).
- La taxe foncière : Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l’acquéreur.
Le vendeur est en charge de régler le montant dû entre le 1er janvier et le jour de la vente, l’acheteur devant s’acquitter du delta.
- Les charges de copropriétés : Si ces dernières sont à la charge du copropriétaire, un accord est souvent passé entre vendeur et acheteur.
Cet accord bien que contractuel, n’est pas reconnu par le syndic qui déclare comme redevable de l’intégralité des taxes, le copropriétaire légal au moment de la demande.
- Pour éviter les mauvaises surprises, au dernier moment, plusieurs frais sont à anticiper en plus de l’acquisition de votre bien immobilier.
- Si les frais d’agence sont fixés librement, ils sont généralement compris entre 3 et 8% de la valeur du bien immobilier.
- Les frais de notaire sont à payer directement au notaire, au moment de la signature du contrat de vente. Plafonnés, ils sont proportionnels au prix de la vente.
- Attention à ne pas oublier les autres taxes : taxe d’habitation, taxe foncière et éventuellement charges de copropriété.
