Les frais sur le crédit immobilier
Le coût du bien constitue la plus grande charge lors d’une acquisition de logement.
Il est alors nécessaire de trouver un financement pour combler les frais annexes de votre achat de logement.
Afin de pouvoir réaliser votre projet d’acquisition, vous allez devoir souscrire un prêt auprès d’une institution financière. Dans ce cas, vous devez anticiper plusieurs frais annexes qui sont liés à l’emprunt.
▶ Les intérêts du crédit
Avec le remboursement du capital, vous devez également des intérêts d’emprunt à la banque. En général, le taux d'intérêt dépend du montant emprunté, mais il peut aussi varier selon :
- votre profil d’emprunteur ;
- votre apport personnel ;
- la durée de votre crédit.
En faisant appel à un courtier CAFPI, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt plus intéressant pour votre crédit.
Ce professionnel vous aide à négocier avec la banque afin de trouver le meilleur taux d’intérêt.
▶ Les frais de dossier
Pour traiter et analyser votre dossier de demande d’emprunt immobilier, la banque vous facture des frais. Ces frais sont des rémunérations exigées par l’établissement financier prêteur. Ils représentent en moyenne 1 % du montant global de votre crédit.
Chez certaines banques, les frais de dossier peuvent être partiellement ou totalement supprimés, selon les négociations.
▶ Les frais de garantie
Les banques exigent également le paiement des frais de garantie pour éviter les éventuels risques d’impayés. Il existe plusieurs formes de garanties, mais les plus connues sont l’hypothèque et la caution.
- Pour une garantie hypothécaire, l’établissement prêteur peut saisir le bien mis en garantie en cas de non-paiement des échéances.
- Dans le cas d’une garantie par cautionnement, la banque demande à l’organisme ou à la personne se portant garante de régler les mensualités du crédit.
Les frais de garanties sont à régler dès la signature du contrat.
▶ Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
L’indemnité de remboursement anticipé de prêt est un frais qui s’applique le long de votre emprunt.
En effet, si vous souhaitez rembourser votre crédit immobilier avant son terme (par anticipation), la banque vous exige l’IRA. Les frais de remboursement anticipé représentent, dans la plupart des cas, 3 % du capital restant dû.
Il est possible d’éviter les frais de remboursement anticipé de crédit. Vous pouvez négocier avec votre banque pour que l’IRA ne soit pas incluse dans le contrat.
▶ Les frais d’assurance emprunteur
Il s’agit d’un frais non obligatoire, mais la majorité des établissements bancaires le demande. Les frais d’assurance emprunteur servent, en effet, de garantie en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès. Son taux annuel représente environ 0,3 % du montant de votre crédit immobilier. Toutefois, l’assurance emprunteur varie selon votre assureur, votre âge et votre état de santé.
La commission de l’agent immobilier ou frais d’agence
Source de rémunération des agents immobiliers indépendants, le montant de la commission est libre (depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986).
Cependant, les honoraires pratiqués par l’agent immobilier (aussi appelés frais d’agence) et les modalités de rémunération doivent être affichés de façon visible et lisible depuis l'extérieur, mais aussi à l'intérieur des locaux et sont fixés dans le mandat.
Dans la pratique, la commission se traduit par un pourcentage du prix de vente. La perception de cette commission donne lieu à la délivrance d'une facture faisant ressortir le montant en euros hors taxes et le montant toutes taxes comprises.
C'est le mandant qui détermine quelle partie paie la commission. Les frais d’agence peuvent être compris dans le prix de vente ou s'y ajouter.
Habituellement, ces derniers sont compris entre 3% et 8% de la valeur du bien immobilier, et sont généralement dégressifs lorsque le prix du bien est important.
Pour un bien de 150 000 €, les frais d’agence s’élèveront en moyenne à 8% du prix du logement. Pour un bien de 300 000 € en revanche, ils ne pourraient représenter que 4% du bien.
Versée après la signature du contrat définitif, la commission ne pourra pas être encaissée par l’agent avant que la transaction n’ait été vue par un notaire.
Renseignez-vous avec attention sur les frais de commissions des agences, afin d’éviter toute mauvaise surprise de dernière minute, notamment à la signature du compromis de vente.
La commission versée à l'intermédiaire n'est plus considérée comme un élément du prix, passible des droits de mutation à titre onéreux, lorsque le mandat précise que cette commission est à la charge de l'acquéreur.
En revanche, la commission de l'intermédiaire contractuellement mise à la charge du vendeur mais versée en son compte par l'acquéreur, constitue bien une charge augmentative du prix. Elle est alors soumise aux droits de mutation.
Les droits de mutation ou frais de notaire
Les frais de notaire ou frais d’acquisition représentent environ 8 % du prix d’achat pour un bien dans l’ancien et seulement 3 % pour un logement dans le neuf. Ils sont constitués par les débours, les émoluments du notaire et principalement, les « droits de mutation » ou « droit d’enregistrement ».
- Les débours sont des émoluments de formalité qui servent à payer les sommes avancées par le notaire. Il s’agit des coûts de divers documents comme les copies authentiques et les documents d’urbanismes. Ils ne représentent qu’une infime partie des frais d’acquisition.
- Les droits de mutation sont les taxes que perçoit le notaire, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales, au moment d'un achat immobilier.
Les droits de mutation atteignent donc 5.80% du prix de vente dans 96 départements ayant appliqué la hausse de mutation rendue possible en 2014. Quelques départements n’ayant pas appliqués cette dernière ont maintenu un taux à 5.09% : l’Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56), la Martinique (972) et Mayotte (976). - Il est important de noter que la rémunération même du notaire, appelée également émolument, ne représente qu’une petite partie de ces frais constitués de droits de mutation (ou publicité foncière ou droit d’enregistrement).
Les émoluments du notaire, pour une vente immobilière, sont calculés à partir d’une grille tarifaire composée de 4 tranches et proportionnelle au prix de vente. Plus le bien acheté est onéreux, plus les honoraires sont bas.
Ces frais couramment appelés « frais de notaire » sont payés au moment de la signature chez le notaire.
Les frais de notaire et les frais d’agence doivent attirer toute votre attention lorsqu’il est question de frais d’achat de logement. Si l’offre d’une agence immobilière inclut les frais d’agence, les frais de notaire que vous devez payer vont augmenter. Afin d’éviter les frais de notaire importants, vous pouvez signer un mandat de recherche dans une agence immobilière. Cela permet d’extraire les frais d’agence du prix de vente, et donc de minimiser les frais de notaire.
La réforme Macron, entrée en vigueur le 1er mai 2016, a revu à la baisse les honoraires des notaires sur les transactions immobilières, notamment les petites.
Outre sa rémunération, le notaire facturait également la réalisation des prestations. Le coût global de son intervention pouvait dépasser les 10% du prix d’achat du bien.
Avec la réforme Macron, les émoluments du notaire sont désormais plafonnés à 10% du prix du bien, sans pouvoir être inférieurs à 90 €.
Les autres taxes
En plus des frais liés au crédit, des frais d’agence et des frais de notaire, d’autres taxes sont à prendre en compte dans un projet d’achat immobilier.
On note ainsi :
- La taxe d’habitation : Elle revient à celui qui occupe ou est propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours, soit le vendeur.
Le dernier projet loi de finances prévoit la suppression progressive de cette taxe d’ici 2022 (avec une exonération sous conditions de revenus).
- La taxe foncière : Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l’acquéreur.
Le vendeur est en charge de régler le montant dû entre le 1er janvier et le jour de la vente, l’acheteur devant s’acquitter du delta.
- Les charges de copropriétés : Si ces dernières sont à la charge du copropriétaire, un accord est souvent passé entre vendeur et acheteur.
Cet accord bien que contractuel, n’est pas reconnu par le syndic qui déclare comme redevable de l’intégralité des taxes, le copropriétaire légal au moment de la demande.
- Pour éviter les mauvaises surprises, au dernier moment, plusieurs frais sont à anticiper en plus de l’acquisition de votre bien immobilier.
- Outre le capital de votre crédit immobilier, vous devez également payer plusieurs frais annexes à votre banque. Il s’agit des frais de dossier, des frais de garantie, des IRA, etc.
- Si les frais d’agence sont fixés librement, ils sont généralement compris entre 3 et 8% de la valeur du bien immobilier.
- Les frais de notaire sont à payer directement au notaire, au moment de la signature du contrat de vente. Plafonnés, ils sont proportionnels au prix de la vente.
- Attention à ne pas oublier les autres taxes : taxe d’habitation, taxe foncière et éventuellement charges de copropriété.
