Vous rêvez d’acheter une maison de campagne, un appartement près de la mer ou un chalet à la montagne avec vos amis ? 
Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’un bien immobilier avec des amis.

Est-ce une bonne idée d'acheter un bien immobilier avec des amis ?

Oui, acheter un bien immobilier avec des amis peut très bien se passer.

Toutefois, les sources de conflit pouvant être nombreuses, nous vous recommandons de choisir soigneusement les personnes avec qui vous voulez vous associer pour cet investissement immobilier.
Comme pour un investissement en famille, tournez-vous vers des amis de longue date, en lesquels vous avez confiance et avec qui vous saurez gérer intelligemment les conflits.

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier avec des amis ?

Acheter un bien immobilier avec des amis offre plusieurs avantages :

  • Un achat à plusieurs est parfois la seule possibilité d’accéder à la propriété : une personne seule ou avec des revenus modestes aura ainsi l’opportunité de devenir propriétaire.
  • En achetant à plusieurs, vous aurez également accès à de meilleurs biens : en combinant vos revenus et votre pouvoir d’achat immobilier, des biens aux prestations plus intéressantes vous sont accessibles : plus de surface, une meilleure exposition, une piscine, une vue, etc.
  • Dans le cas d’un achat de résidence secondaire, les responsabilités et les frais sont aussi partagés (comme les frais d’entretien ou la taxe foncière).

Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier avec des amis ?

Pour acheter un bien immobilier avec des amis, 2 régimes principaux vous seront conseillés :

1. L’indivision

C’est la solution la plus simple à mettre en place dans ce type d’achat puisqu’aucune démarche spécifique n’est requise.
Ensuite, chacun des copropriétaires est propriétaire du bien à hauteur de l’apport financier.
Au quotidien, tous peuvent en jouir pleinement et sont tous solidaires du paiement des frais engendrés par le bien.

Important

Pour éviter tout conflit au sein des copropriétaires, pensez à mettre en place une convention d’indivision chez le notaire.

2. La société civile immobilière (SCI)

Dans cette société, chacun de vos amis et vous-même investissez des fonds. C’est ensuite cette SCI qui achète le bien immobilier et qui en est propriétaire.

Cette solution apporte plus de sécurité notamment car les statuts rédigés à la création de la société définissent un cadre précis à cet investissement. Ils peuvent par ailleurs être adaptés à tout moment.

Côté inconvénient, la SCI implique un coût financier (création, intervention d’un comptable) tout en demandant plus de temps (assemblées générales, etc.)

Quelles sont les démarches à suivre pour l’achat d’un bien à plusieurs ? 

Pour acheter un bien immobilier avec des amis suivant ces deux régimes (indivision et SCI), il vous faudra suivre quelques étapes. 

▶ Les démarches pour l’achat d’un bien immobilier en indivision 

Pour les amis ou couples, il faut savoir que pour acheter un bien immobilier en indivision, il est primordial que la répartition suivant la contribution de chaque acquéreur figure sur l’acte de vente. 

De la même manière, pour que le rôle de chacun des acheteurs soit défini, établissez une convention d’indivision. Pour ce faire, vous devrez vous rendre chez le notaire. À noter que ladite convention peut être incluse dans l’acte de vente comme elle peut en être séparée. De manière générale, elle inclura : 

  • le nom de l’indivisaire qui sera en charge de gérer l’indivision ; 
  • la procédure qui suivra le décès de l’un des indivisaires.
Bon à savoir

La convention d’indivision pour un achat immobilier peut être établie : 

  • pour une durée de 5 ans (maximum) renouvelable ; 
  • ou pour une durée indéterminée.

Notez que pour un couple qui se sépare, la durée de validité de la convention déterminera les modalités de partage dans l’indivision : 

  • si vous avez opté pour une convention à durée déterminée, vous devrez attendre la fin de validité pour le partage du bien. Toutefois, si l’un d’entre vous souhaite que la division se déroule avant son expiration, vous devrez vous adresser à un juge pour mettre fin à la convention ;
  • si la convention d’indivision est à durée indéterminée, vous pouvez procéder au partage lorsque vous le souhaiterez. 

Si aucune convention n’a été établie lorsque vous avez acheté votre résidence principale en couple, si vous êtes en conflit lors de votre séparation, ce sera le tribunal de grande instance qui pourra, soit, permettre le partage, soit, obliger la poursuite de l’indivision. Dans le second cas, l’indivision ne pourra durer que 2 ans maximum. 

▶ Les démarches pour une société civile immobilière (SCI) 

Pour une acquisition immobilière dans le cadre d’une SCI, il vous faudra d’abord créer la société civile immobilière et en comprendre les rouages ; notamment du point de vue fiscal. 

La marche à suivre pour la création d’une société civile immobilière 

De manière générale, la création d'une société civile immobilière se déroule en 3 étapes : 

  • la rédaction des statuts : cette charte établit les caractéristiques de la société. Elle doit être faite, au plus tard, après la détermination du montant du capital social, mais avant son dépôt. 
    Ils doivent obligatoirement inclure : 
    • la forme juridique de la société ; 
    • le siège social ; 
    • le montant du capital social ; 
    • les apports des associés. 
  • Et en complément, vous inclurez :
    • la durée de vie de la société ; 
    • le nom du gérant ;
    • la répartition des parts. 
  • la publication d’un avis de création dans un journal d’annonce légale pour informer le public de l’existence et de la nature de la société nouvellement créée. Il indiquera, entre autres, les informations juridiques de l’entreprise ;
  • l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour cela, vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce. 

La fiscalité de la société civile immobilière 

La création d’une SCI peut être faite en vue d’un investissement locatif. Dans ce cas, le loyer que percevra la société sera soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé devra alors déclarer le montant qu’il a perçu par la mise en location.

Bon à savoir

Si la société civile immobilière met en location un bien meublé, elle effectue une activité commerciale. La SCI sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le financement de l’achat d’un bien par une société civile immobilière 

Si vous décidez d’acheter un bien immobilier avec des amis via une société civile immobilière, vous ne pourrez pas profiter de certains avantages qui sont accessibles à des personnes physiques. La SCI ne peut, par exemple, pas profiter d’un prêt à taux zéro. Les associés ne pourront pas non plus se servir de leur plan d’épargne logement et ne bénéficieront pas non plus de réductions d’impôts sur les intérêts de crédit. 

Un courtier CAFPI vous informera sur tout ce qu’il faut savoir sur la manière dont vous pourrez financer votre acquisition immobilière et sur les modalités qui y sont liées.

Quelles procédures en cas de décès ou de volonté de vente du bien ?

En cas de changement de situation (décès, souhait de revendre le bien), les procédures dépendent du régime choisi pour l’achat.

▶ Avec l’indivision :

En cas de revente, chaque investisseur récupère sa part du prix de vente du bien.
En outre, les copropriétaires ne peuvent empêcher l’un d’entre eux de vendre.

En cas de décès d’une des parties, les autres ne peuvent pas automatiquement racheter ses parts, qui reviennent à ses héritiers.

▶ Avec la SCI :

En cas de revente, l’accord de tous les co-investisseurs est absolument nécessaire. Si des litiges surviennent, il faudrait se référer aux statuts créés lors de l’établissement de la SCI.

En cas de décès d’un des associés, les statuts de SCI prévoient diverses solutions : dissolution, poursuite avec les associés restants…

À retenir
  • Les avantages d’un achat immobilier entre amis sont nombreux : possibilité d’accéder à la propriété, accès à de meilleurs biens, responsabilités et frais partagés.
  • Toutefois, avant de vous lancer dans un achat immobilier avec des amis, choisissez bien avec qui vous souhaitez vous associer pour cet investissement. Concernant le régime, vous aurez le choix entre indivision et société civile immobilière (SCI).
  • Établir une convention d’indivision vous permettra de définir le rôle et les droits de tous les indivisaires. 
  • En cas de séparation, avec la convention d’indivision à durée déterminée, le partage se fera à l'échéance de celle-ci. Pour la convention à durée indéterminée, le partage peut se faire à n’importe quel moment. S’il y a désaccord et qu’aucune convention n’a été signée, il faudra que le tribunal de grande instance intervienne. 
  • Pour acheter un bien immobilier avec une société civile immobilière (SCI), il faut passer par la création de la SCI elle-même.
  • Les revenus de la SCI suite à un investissement locatif sont soumis à l’impôt sur le revenu. Si les associés louent un meublé, la société sera soumise à l’impôt sur les sociétés. 
  • La société civile immobilière ne profite pas des mêmes avantages que les personnes physiques. 
  • En cas de décès ou souhait de vendre le bien, les procédures dépendent du régime choisi.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2021
Mis à jour le 21/11/2022
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