Définition du principe de solidarité

Si les intérêts financiers peuvent aisément être liés entre les conjoints, certains emprunteurs s’inquiètent des conséquences d’une séparation.
Pour un prêt immobilier, les 2 conjoints sont responsables du prêt en étant soumis au principe de solidarité des dettes communes, et si l’un ne peut plus payer, la banque pourra demander à l’autre conjoint de se charger du remboursement de la dette.

Ce principe de solidarité s’applique aux personnes vivant en concubinage, aux couples pacsés et aux couples mariés.

Rassurez-vous : en cas de divorce ou de séparation, il est bien sûr possible de ne plus être tributaire des dettes de l’autre grâce à une procédure de désolidarisation.

Cette démarche consiste à adresser une demande à la banque, informant de l’intention d’un des conjoints de reprendre la totalité du prêt. Cela induit le désengagement de l’autre.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Il existe 2 options pour se désolidariser d’un prêt immobilier :

• Vendre le bien immobilier : vous rembourserez ainsi le crédit en totalité et repartirez chacun sur de nouvelles bases.
• Laisser l’autre conjoint reprendre le prêt : l’autre conjoint rachète votre part et reprend le prêt en son nom propre. Attention cependant, cette solution peut nécessiter un rachat de soulte pour celui qui conserve le prêt.

Si vous optez pour la deuxième solution, il faudra que le partenaire reprenant le prêt en informe la banque par écrit, en précisant renoncer à toute action envers l’autre partenaire quant au remboursement des échéances.
Le 2ème co-emprunteur, quant à lui, doit indiquer qu’il se désolidarise et qu’il accepte que le prêt soit uniquement au nom de l’autre emprunteur.

La banque est ensuite libre d’accepter (elle donne alors un accord de principe, donnant lieu à une offre de prêt et à un nouveau passage chez le notaire) ou de refuser.

Selon la situation financière du conjoint restant engagé, la banque pourra accepter ou refuser la désolidarisation. En cas d’acceptation mais si la capacité de remboursement du conjoint conservant le prêt n’est pas suffisante, elle pourra toutefois exiger des garanties supplémentaires, comme la caution d’un tiers ou d’un organisme tel que le Crédit Logement, ou bien encore l’hypothèque du bien immobilier.

De son côté, le partenaire reprenant le prêt peut tout à fait solliciter une renégociation ou un rachat de crédit.

Zoom sur la lettre de désolidarisation

Adressée à l’organisme de crédit par courrier recommandé avec accusé de réception, la lettre de désolidarisation doit comporter les éléments suivants :

• Date de signature du prêt à l’échéance ;
• Motif pour lequel la désolidarisation est sollicitée (divorce, séparation, rupture de PACS) ;
• Mention de l’emprunteur conservant le bien immobilier et qui assumera donc le remboursement des échéances jusqu’au terme ;
• Demande du co-emprunteur souhaitant se désolidariser.

Les délais d’instruction d’une procédure de désolidarisation de prêt immobilier sont longs (1 à 6 mois) : pensez à anticiper.

Y a-t-il des frais ?

Pour les démarches d’une désolidarisation de prêt après un achat immobilier en cas de divorce ou séparation, le contrat de prêt de départ doit être modifié : un nouvel avenant doit être rédigé, ce qui équivaut à un nouveau prêt.
La plupart des banques appliquent donc des frais de dossier afin de rédiger ce nouvel avenant puis d’étudier le dossier du repreneur du prêt. Le montant de ces frais varie selon les banques.

Outre les frais de dossier, il faut prévoir les frais de notaire, pour la rédaction du nouvel acte notarié : ils s’élèvent généralement à 7,5 % de la valeur de la part rachetée.

Notez que ces frais devront être réglés par le nouveau repreneur du prêt.

La procédure est-elle la même pour une séparation ou un divorce ?

Qu’il s’agisse d’une séparation ou d’un divorce, la procédure de désolidarisation du prêt immobilier sera la même.
Dans les 2 cas, les 2 partenaires restent co-emprunteurs pendant toute la durée du prêt, à moins d’engager une démarche de désolidarisation.

Le rachat de soulte représentera la seconde étape : en se désolidarisant de la dette, l’un des partenaires “abandonne” une partie de la valeur du prêt.
Ce rachat de soulte devra être validé par un acte notarié.
La soulte sera calculée selon la valeur du bien et des échéances mensuelles restantes.

Comment aboutit la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation de prêt immobilier aboutit généralement à l’une des 3 situations suivantes :

1. Le crédit est transféré à l’un des 2 ex-conjoints
   Dans ce cas, l’un des conjoints se retire alors que l’autre continue de rembourser, seul, le montant restant dû du prêt immobilier.
2. Le logement est attribué à l’un des 2 ex-conjoints
   Ici, les 2 ex-époux (cette situation se produit généralement suite à un divorce) restent titulaires du crédit, continuent de le rembourser ensemble, mais l’un des 2 ne vit plus dans le bien.
3. Le bien immobilier est vendu
   Suite à la vente du bien, la somme perçue rembourse le crédit par anticipation.

L’impact d’une désolidarisation de prêt sur l'assurance emprunteur

Vous l’avez compris : si l’un des 2 co-emprunteurs conserve le bien et que la banque accepte la demande de désolidarisation, un nouveau contrat de prêt doit être édité.
Cela signifie que l’assurance emprunteur doit aussi être revue, puisque le partenaire se désolidarisant du prêt clôture en même temps son contrat d’assurance emprunteur.
Le conjoint reprenant le prêt doit alors être couvert à 100 %, peu importe le niveau de couverture auparavant.

• Suite à sa demande de désolidarisation, le conjoint se retirant du prêt doit transmettre un justificatif de la banque à son assureur.
• De son côté, le conjoint reprenant les échéances de prêt doit contracter une nouvelle assurance afin d’être couvert jusqu’au remboursement total de l’emprunt.

Pour rappel, une assurance emprunteur permet de se protéger en cas d’événement imprévu (décès, invalidité, incapacité de travail, etc.) tandis que la banque s’assure de récupérer les sommes prêtées.