Après l’acquisition d’un bien immobilier ensemble, après plusieurs années de vie commune, vous décidez de vous séparer. Vous vous retrouvez avec une maison ou un appartement à partager. La vente n’est pas toujours la meilleure solution financière ni affective. Les enfants sont peut-être attachés à cette maison qui les a vu grandir. 

 

Si vous voulez conserver le bien, vous devez payer une compensation, appelée soulte, à votre ex-conjoint. Cela peut représenter une somme d’argent importante. 

 

CAFPI fait le point sur les solutions envisageables pour racheter les parts d’un crédit immobilier.

Comment racheter un crédit immobilier lors d’une séparation ?

Pour conserver le bien acheté ensemble, l’un des propriétaires doit compenser la part de l’autre, même si le crédit immobilier est encore en cours de remboursement. La première étape consiste à estimer le bien pour évaluer le montant de la soulte. Depuis le moment de l’acquisition, la valeur du logement a pu évoluer.

Ensuite, il faut s’intéresser au régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, communauté universelle) pour évaluer la répartition des droits de chacun. Une répartition à 50 / 50 est fréquente.

Une étude précise de votre situation financière personnelle est alors opportune : emprunts en cours, besoins de trésorerie, charges mensuelles, revenus, etc. Avec tous ces éléments, vous pouvez simuler le paiement de la soulte nécessaire au maintien dans le logement familial.

Si un prêt immobilier est encore en cours, vous devez étudier s’il est plus intéressant de poursuivre le remboursement en signalant simplement le divorce. Un seul emprunteur poursuivra alors le remboursement du crédit immobilier. Attention toutefois à bien mettre à jour les questions de solidarité autour de l’emprunt mais également au niveau de l’assurance emprunteur et des garanties. Pourquoi ne pas en profiter pour tenter de renégocier le prêt immobilier ?

Souvent, il sera plus simple de procéder à un rachat du prêt immobilier en même temps que du paiement de la soulte. Cela permet à l’emprunteur de définir un nouveau prêt unique, destiné à conserver la maison. Il permet souvent de profiter de la baisse des taux de crédit immobilier et de réévaluer la durée et la mensualité en fonction de la nouvelle situation de l’emprunteur qui souhaite conserver le logement.

Bon à savoir

Lors d’un divorce ou d’une séparation, l’aspect affectif est très fort. L’accompagnement par un courtier CAFPI permet d’obtenir une vision objective et extérieure de la situation. Vous obtenez en 48 heures une offre de rachat de crédits, sans engagement ! C’est également l’occasion de poser toutes vos questions avant de vous lancer vers un nouveau départ !

Qui peut procéder à l’estimation de la valeur du bien immobilier ? 

Pour racheter les parts d’un bien immobilier, connaître sa valeur est une étape incontournable. C’est en grande partie sur cette base que se fera le calcul pour le rachat de la soulte dans le cadre d’un divorce. 

Pour ce, les propriétaires peuvent se mettre d’accord sur le prix du bien. Néanmoins, cette solution n’est pas toujours la meilleure. Et ce, parce que l’estimation ne sera pas forcément la plus juste. Aussi, pour qu’aucune des parties ne soit lésée, il est préférable de faire appel à une expertise professionnelle : agence immobilière, expert en estimation ou notaire.

Comment bien calculer le rachat de parts d’un prêt immobilier ?

Lorsque vous connaissez la valeur actuelle du bien et donc le montant de la soulte, vous allez l’aborder comme un nouveau crédit, vous allez saisir le détail de votre nouveau budget avec un seul emprunteur avec vos revenus, vos crédits, vos dépenses fixes et votre situation.

Vous pouvez faire varier la durée de remboursement et la mensualité pour optimiser votre trésorerie personnelle tout en restant dans les limites d’un taux d’endettement acceptable par une banque. Vous avez ainsi les bons éléments en main pour savoir si la conservation de votre logement familial est possible.

Bon à savoir

Quelle que soit votre situation personnelle et professionnelle à l’issue d’une séparation, la propriété d’un bien immobilier est un atout majeur pour les banques. En effet, elles peuvent vous demander une hypothèque pour garantir le crédit, diminuant ainsi leur risque financier. Même si les frais sont plus importants, avec l’intervention obligatoire d’un notaire, c’est parfois la bonne issue pour conserver le logement familial.

Les frais liés au rachat de soulte 

Dès lors que l’une des deux parties envisage le rachat de la part de l’autre, qu’elle veuille réaliser un rachat de prêt immobilier ou non, il faudra qu’elle pense aux frais engendrés par le versement de la soulte, à savoir : 

  • les frais de notaire : droit de mutation, émoluments, émoluments de formalité, contribution de sécurité immobilière ;
  • le droit de partage ;
  • les pénalités appliquées par la banque. Il peut s’agir d'indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Le rachat de crédit immobilier et rachat de soulte 

Il se peut donc que la séparation survienne alors que le remboursement du crédit immobilier est en cours. Il faudra alors formuler une demande de désolidarisation de prêt. Cela implique qu’au lieu des deux co-emprunteurs comme prévu à la souscription du crédit, seul l’un des conjoints assurera le paiement des mensualités. 

Toutefois, il faut savoir que la banque peut juger, au vu du profil de l’emprunteur (unique), qu’il ne pourra pas assurer à lui seul le règlement du capital restant dû. Il lui serait donc plus avantageux de procéder à un rachat de crédit immobilier. Cette opération permettra de restructurer toutes les dettes et de les réunir en un seul prêt. Le taux d’endettement baissera et les conditions de remboursement seront plus adaptées. De ce fait, il lui sera plus facile de financer le rachat de soulte.

Bon à savoir
  • Si vous optez pour le rachat de crédit lors de votre séparation, sachez qu’il vous sera aussi possible de profiter d’un âge de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 85 ans pour les prêts sans garantie et jusqu'à 95 ans pour les prêts avec garantie. 
  • Le regroupement de crédit s’accompagne également de frais : IRA, frais de banque, assurance emprunteur, frais de garantie.
  • Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez déjà aux éventuelles garanties que vous pourriez apporter pour assurer votre nouvel emprunt (hypothèque ou caution). 
    D’ailleurs, il n’est pas rare qu’en plus de vous demander la souscription à une assurance emprunteur, la banque requiert une garantie.

Comment s’effectue le paiement de la soulte ? 

Il faut savoir que même dans le cadre d’une séparation, le versement d’une soulte n’est pas obligatoire. Toutefois, lorsque les deux parties demandent un partage juste, le calcul de son montant se fait par un notaire. Le calcul se fera généralement sur la valeur du bien lors du rachat. Néanmoins, le juge peut émettre des réserves s’il estime qu’il y a déséquilibre dans les comptes.

Bon à savoir

Il est possible de procéder à un paiement échelonné de la soulte. Ce sera alors au notaire d’établir le calendrier et les modalités de versement.

Rachat de soulte avec CAFPI 

Dans vos démarches pour le rachat des parts immobilières de votre ex-conjoint(e), CAFPI met à votre disposition, un outil pour la simulation de rachat de soulte. À cette première estimation, vous pouvez ajouter l’expertise de nos courtiers pour un accompagnement personnalisé à toutes les étapes. 

Vous pouvez aussi compter sur lui pour tout projet de rachat de crédit immobilier
Il est également apte à vous assister dans toute autre demande de prêt ; et ce, qu’il s’agisse de prêt d’aide à l’accession (Eco-PTZ, prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt conventionné, etc.) ou de prêt classique.

À retenir
  • Lors d’un divorce ou d’une séparation, la question de la conversation du logement acquis en commun est souvent épineuse.
  • La vente du logement familial n’est pas toujours la solution si un conjoint souhaite conserver le bien immobilier.
  • Il faut alors établir le montant nécessaire au rachat des parts de l’autre emprunteur.
  • Un rachat de prêt immobilier est alors souvent une solution adéquate pour conserver le bien tout en remboursant un crédit immobilier adapté à sa nouvelle situation.
  • Le rachat de soulte donne lieu à des frais qu’il faudra intégrer au calcul du montant à verser pour le rachat des parts. 
  • Le rachat de crédit est une solution qui peut aider au financement du rachat de soulte. 
  • Pour connaître la valeur d’un bien, il est préférable de recourir à l’estimation d’un professionnel : agence immobilière, expert en estimation immobilière ou notaire. 
  • Les détails du paiement de la soulte sont rédigés par le notaire. 
  • Contactez CAFPI pour réaliser toutes les étapes du rachat de soulte. 
    Commencez par vous servir de nos calculatrices pour un premier aperçu du coût de l’opération.
Maitane Beraza
Par Maitane Beraza le 29/12/2020
Mis à jour le 25/10/2022
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