Définition de l’hypothèque
Souvent demandé pour garantir l'acquisition d'un bien immobilier (maison ou appartement), l’hypothèque est un moyen pour la banque de se prémunir contre un risque de non-paiement par l’emprunteur.
Si l’emprunteur n’est plus en mesure d’honorer ses mensualités de crédit (défaut de paiement, insolvabilité), l’établissement prêteur peut faire saisir le bien et le mettre en vente aux enchères afin de se rembourser et de récupérer le capital restant dû.
Cela revient à laisser son logement en garantie.
L’hypothèque est donc un atout pour l’emprunteur puisqu’il l’aide à rassurer et gagner la confiance de la banque, ainsi qu’à obtenir la meilleure offre de prêt ou de rachat de crédits possible.
Cette garantie (dans le cadre d'un prêt hypothécaire) est saisie pour une certaine durée, souvent la durée de remboursement prêt à laquelle on ajoute souvent 1 ou 2 ans, ces années supplémentaires visant à couvrir la banque si l’emprunteur venait à reporter des échéances de multiples fois.
Qu'est-ce que la levée d'hypothèse ou mainlevée d'hypothèque ?
La levée d’hypothèque, aussi appelée mainlevée d'hypothèque, désigne le fait de mettre fin à une hypothèque.
C’est un acte juridique, nécessitant l’intervention d’un notaire, dans lequel la banque ou l’établissement de crédit atteste que l’emprunteur a fini de rembourser son prêt en cours.
Plusieurs situations peuvent motiver une demande de mainlevée d’hypothèque : un déménagement, la vente de votre logement, la fin du remboursement de votre crédit immobilier ou encore un rachat de vos crédits par un autre établissement bancaire.
Sans demande de votre part, la mainlevée d’hypothèque intervient automatiquement 1 an après la fin du remboursement de votre crédit.
La fin de l’hypothèque ne nécessite aucune démarche de votre part, ni aucun frais spécifique dont vous acquitter.
Lors de la signature de l’emprunt, l’hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière.
Elle reste consignée dans ce service pour toute la durée de votre crédit, ainsi qu’une année supplémentaire. Cette consigne prend fin automatiquement à la fin de ce délai.
Lever une hypothèque avant son terme
Dans certains cas, il est nécessaire - et bien évidemment possible - de lever une hypothèque avant son terme :
- Si le bien immobilier est revendu, et que l’emprunt associé est remboursé par anticipation dans son intégralité avec le produit de la vente ;
- Lorsque l’emprunt est remboursé intégralement avant son terme pour toute autre raison, comme dans le cas d’une donation ou d’une rentrée d’argent exceptionnelle ;
- Si vous avez trouvé une nouvelle solution d’emprunt, tel que le rachat de crédits.
Votre prêt initial auquel était adossé l’hypothèque étant remboursé, cet acquittement de votre dette justifie de lever l’hypothèque.
En demandant la levée de l’hypothèque, celle-ci n’apparaîtra plus dans la publicité foncière.
Qui peut décider de lever l’hypothèque ?
Généralement, la mainlevée d’hypothèque est issue d’un accord commun entre emprunteur et organisme prêteur.
On parlera de levée d’hypothèque à l’amiable : l’emprunteur et le prêteur feront rédiger un acte notarié authentique.
Rédigé par un officier public compétent (souvent un notaire), il reprend les formalités demandées par la loi.
La levée d’hypothèque amiable est la solution la plus simple et la plus rapide.
Mais il peut arriver que le créancier s’oppose à cette levée. L’emprunteur doit alors faire une demande auprès de la justice, au motif qu’il s’est totalement acquitté de sa dette ou que le délai d’hypothèque est dépassé. C’est ensuite à la justice de trancher : elle pourra décider d’émettre une décision demandant la radiation de l’inscription hypothécaire.
Comment savoir qu’une hypothèque est levée ?
Une hypothèque est officiellement levée lorsque l’acte juridique est rédigé, attestant que l’emprunteur (le débiteur) a remboursé la totalité de son prêt immobilier à l'établissement prêteur (le créancier).
Au même titre que l’acte initial, la levée d’hypothèque doit être formalisée par un acte notarié, enregistré au bureau des hypothèques.
L'enregistrement doit être effectué dans le département où est situé géographiquement le bien immobilier en question.
Enfin, pour savoir si une hypothèque est toujours valable ou non, il convient de s'adresser à un notaire, voire directement au service de la publicité foncière.
Quels sont les frais liés à une mainlevée d'hypothèque ?
Lorsqu’elle intervient automatiquement à l’issue du crédit, une mainlevée d’hypothèque n’engendre aucun frais.
Dans le cas d’une levée anticipée en revanche, certains coûts seront à la charge de l’emprunteur :
- Frais de notaire (dont émoluments et formalités) et TVA (20 %),
- Droits d’enregistrement au Trésor Public,
- Contribution à la Sécurité Immobilière (pour les frais de radiation de l’inscription),
- Frais annexes administratifs (pour l’enregistrement de la mainlevée par la banque).
Ces coûts représentent généralement entre 0,6 et 0,8 % du montant du crédit.
Arrêtons-nous un instant sur les 2 cas de figure possibles :
- Vous vendez votre bien immobilier : dans ce cas, les frais de mainlevée d’hypothèque seront directement déduits du prix de vente de votre bien par le notaire.
- Vous remboursez votre emprunt pour toute autre raison : prévoyez de consacrer une partie de votre épargne ou de vos revenus pour régler ces frais auprès du notaire.
La " mainlevée " lors d’un rachat de crédits
Vous avez pour projet de faire racheter un ou plusieurs prêts ?
Si l’un d’eux fait l’objet d’une garantie hypothécaire (bien souvent le prêt immobilier), il vous faudra procéder à une mainlevée pour radier l’hypothèque. Une banque ne peut en effet pas racheter un crédit en présence d’une hypothèque au bénéfice d’une autre banque.
C’est pourquoi la mainlevée est quasi systématique lors d’un rachat de crédits concernant un emprunteur propriétaire.
Par cet acte notarié, l’organisme financier qui est le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus l’être : le notaire demande alors un décompte de remboursement anticipé à votre banque pour le crédit hypothécaire.
Une fois que la banque donne son autorisation pour lever la garantie, le notaire se charge de rédiger un acte authentique supprimant l’inscription de l’hypothèque.
Une fois la mainlevée officialisée, le rachat de crédits peut avoir lieu.
Comment procéder à une mainlevée pour un rachat de crédit ?
Les objectifs du rachat de crédit sont multiples :
- Rééquilibrer son budget,
- Profiter d’un meilleur taux pour son emprunt,
- Allonger sa durée de remboursement,
- Réduire ses mensualités,
- Obtenir une meilleure vision de ses finances,
Mais pour réaliser un rachat de crédits, il vous faudra peut-être faire lever l'hypothèque initiale.
Deux situations peuvent alors se produire :
- Le nouvel organisme prêteur prend aussi une garantie hypothécaire sur votre maison ou votre appartement : pour cela, la mainlevée de l’hypothèque précédente est impérative (et donc de manière anticipée).
- Ou bien la nouvelle banque prend une autre garantie (comme la caution d’un organisme externe par exemple, comme le Crédit Logement) et ne vous demande aucune hypothèque : cette solution précédente est plus intéressante pour l'emprunteur, car elle ne nécessite pas de faire lever l’hypothèque précédente ni de débourser des frais à ce titre.
Dans le cas d'un rachat de crédits, il est parfois possible d'inclure le montant des frais de mainlevée d'hypothèque dans le nouvel emprunt. N'hésitez pas à laisser votre courtier négocier avec votre conseiller bancaire afin de profiter de cette option et d'éviter d'avoir à puiser dans votre épargne.
Quelle que soit votre situation, pensez à vous faire bien accompagner : les courtier CAFPI, expert du rachat de crédits, sont à votre disposition pour vous guider tout au long de ces procédures de mainlevée d'hypothèque.
En outre, votre courtier pourra négocier pour vous la meilleure offre ainsi que l’inclusion des frais de mainlevée dans le nouvel emprunt par exemple !
Il pourra également vous aider dans vos simulations et comparaisons afin de trouver le meilleur taux de rachat de crédit hypothécaire.
- L’hypothèque sur sa maison ou son appartement est une garantie importante pour la banque : elle permet au prêteur de se protéger en cas de non-paiement par l’emprunteur.
- La levée d’hypothèque ou mainlevée désigne le fait de mettre fin à une hypothèque, soit parce que l’emprunteur a terminé de rembourser son prêt, soit parce qu’un rachat de crédit est mis en place.
- Elle peut être automatique ou levée avant son terme.
- Une mainlevée d’hypothèque peut se faire à l’amiable (le cas le plus fréquent) ou auprès de la justice.
- Une hypothèque est officiellement levée lorsque l’acte juridique est rédigé : c’est pourquoi la mainlevée implique impérativement un notaire.
- Des frais sont à prévoir, notamment les honoraires de notaire, représentant 0,6 à 0,8 % du montant du crédit.
- Dans le cas d’un rachat de crédits, la mainlevée d’hypothèque est quasi systématique afin que le nouveau prêteur prenne aussi une garantie hypothécaire sur votre bien immobilier, à moins qu’il ne vous demande aucune hypothèque, une option plus intéressante car moins coûteuse.
- Entourez-vous bien pour un rachat de crédits hypothécaire, afin que la mainlevée se fasse sans encombre : un courtier CAFPI sera un allié précieux.
