Rachat de crédit hypothécaire et hypothèque de second rang : définitions

Le rachat de crédit désigne le fait de regrouper plusieurs crédits en un seul et unique prêt, afin de n’avoir plus qu’un établissement à rembourser, et une mensualité à honorer chaque mois. Cette opération permet à l’emprunteur de rééquilibrer son budget, notamment car sa nouvelle mensualité est allégée et donc plus confortable à rembourser.

▶ Qu’est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?

Plus spécifiquement, le rachat de crédit hypothécaire concerne un emprunteur propriétaire de son logement.
Entre le prélèvement de son prêt immobilier et d’autres échéances (crédit à la consommation, crédit travaux, crédit auto)... il peut lui être difficile de rembourser l’ensemble de ses crédits.

En recourant à un rachat de crédit hypothécaire, l’emprunteur peut ainsi rééquilibrer ses finances, avoir une vision d’ensemble sur son budget et retrouver du pouvoir d’achat. Concrètement, le rachat de crédit est effectué par un organisme financier, qui solde toutes les créances de l'emprunteur. Celui-ci n’a plus qu’un interlocuteur unique et un prêt unique à rembourser.

Pour un emprunteur propriétaire, on parle de rachat de crédit hypothécaire, car le prêt est assorti d’une garantie par hypothèque.
Et lorsqu’une garantie de ce type est déjà incluse, l’emprunteur opte alors pour une hypothèque de second rang.

▶ Qu’est-ce qu’une hypothèque de second rang ?

Une hypothèque de second rang désigne l’ajout d’une garantie hypothécaire supplémentaire à celle déjà existante sur le prêt immobilier.

Cette hypothèque de second rang, comme l’hypothèque initiale, est actée par un notaire afin de la mettre en place.
L’hypothèque de second rang permet à l'établissement de crédit de s’assurer qu’il sera le deuxième bénéficiaire en cas de non-paiement des échéances, car si tel était le cas, il pourrait utiliser le bien immobilier détenu en garantie pour se payer.

Le rachat de crédit hypothécaire de second rang, comment ça marche ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire de second rang, la banque finançant le rachat de crédit accepte de se placer en deuxième rang, derrière le prêteur propriétaire (celui de l’hypothèque de premier rang).
Le nouveau prêteur laisse donc en place le crédit immobilier initialement mis en place, et rachète les autres encours en se garantissant derrière la première banque.

L’emprunteur peut ainsi conserver son prêt immobilier (intéressant surtout s’il était avantageux) et s’en servir pour garantir le financement du rachat de crédit.

Pourquoi opter pour un rachat de crédit hypothécaire de second rang ?

Contrairement à un crédit hypothécaire de premier rang, le rachat de crédit hypothécaire de second rang répond à un besoin différent de l’emprunteur, puisque ce dernier a donc souscrit plusieurs crédits.

Le rachat de crédit hypothécaire de second rang offre plusieurs avantages à l’emprunteur :

• Maintenir le taux d’intérêt intéressant dont il a bénéficié pour son prêt
  Dans le cadre de son achat immobilier avec un crédit hypothécaire, l’emprunteur a probablement bénéficié d’un taux d’emprunt intéressant, peut-être via un dispositif incitatif comme le prêt à taux zéro ou bien car la conjoncture y était favorable. Avec un crédit hypothécaire de second rang, l'emprunteur conserve ce taux intéressant.
• Etre en capacité de financer un nouveau projet
  C’est l’un des nombreux avantages du rachat de crédit : il est possible d’y intégrer une trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet.
• Obtenir une offre de rachat de crédit rentable
  Mettre son bien immobilier en garantie est un sérieux atout et un élément qui rassurera l’établissement prêteur et l’incitera à faire la meilleure offre de rachat de crédit : taux, durée, mensualité.

À quoi faut-il faire attention lors d’un rachat de crédit avec hypothèque de second rang 

Malgré les multiples avantages du rachat de crédit avec une hypothèque de second rang, assurez-vous de bien comprendre ce qu’il implique. 

▶ Les effets du rachat de crédit 

Regrouper vos prêts vous simplifie leur remboursement et vous permet une plus grande maîtrise de votre budget. Vous pouvez même profiter d’une baisse de vos mensualités et de votre taux d’endettement. Ce qui vous donne en plus la possibilité de concrétiser d’autres projets grâce à un nouvel emprunt. 

Néanmoins, avant toute démarche en ce sens, il vous faut prendre en compte, au même titre, les avantages et les inconvénients du rachat de crédits. 

Ainsi, en procédant au regroupement de vos dettes, vous devez vous attendre à une augmentation du coût de vos crédits. Cette hausse s’explique d’abord par le fait qu’en les réunissant, vous aurez à rembourser votre emprunt plus longtemps, ce qui ne manquera pas de se faire sentir sur le prix total ; et ce, même si vos mensualités sont en baisse. D’ailleurs, payer moins chaque mois implique que vous aurez à rembourser sur une plus longue durée. 

Vous aurez également des frais à prévoir, comme : les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais de garantie, les frais de dossier, etc. 

Dans le doute, prenez conseil auprès de votre courtier. 

▶ Les effets de l’hypothèque 

Un prêt hypothécaire, comme un rachat de crédit de premier ou de second rang ; dès qu’il s’agit de mettre un bien en garantie, le risque est toujours de le perdre. Et cette assurance a aussi un coût. 

Ces frais sont liés aux formalités obligatoires et aux prestations du notaire. Ensuite, pour le cas où vous disposeriez des fonds nécessaires pour le remboursement avant l’échéance prévue, il vous faudra vous acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque. 

Les prérequis pour un rachat de crédit avec hypothèque de second rang 

Comme pour tout projet de financement, CAFPI peut vous accompagner dans le regroupement de vos crédits.
Votre courtier se tiendra donc aussi à vos côtés si vous souhaitez recourir à un rachat de crédit hypothécaire de second rang. Vous aurez alors des conseils et une idée précise de ce que les banques pourraient attendre de vous. D’autant plus que pour qu’un organisme accepte un rachat de crédit avec une hypothèque de deuxième rang, il faudra que vous répondiez à quelques critères. 

Certes, les exigences pour le rachat de crédit hypothécaire sont différentes d’un établissement financier à un autre ; toutefois, certains profils auront plus de chance que d’autres de convaincre les banques. Aussi, vous mettrez les chances de votre côté, si : 

• vous avez un emploi stable ; 
• votre n’avez jamais été l’objet d’un rejet de prélèvement pour solde insuffisant sur votre compte durant la période de remboursement de vos emprunts ; 
• votre taux d’endettement est inférieur à 35 % ; 
• vous n’avez plus que quelques mensualités sur votre emprunt initial ; 
• la quotité hypothécaire (partie du prix du bien qui servira de garantie, soit le montant que la banque est prête à accorder) est inférieure à la valeur du bien. Elle est généralement comprise entre 70 % et 80 %.