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L'estimation d'un bien
lors d'un rachat de crédit immobilier

L'estimation d'un bien lors d'un rachat de crédit immobilier L'estimation d'un bien lors d'un rachat de crédit immobilier

Vous remboursez plusieurs emprunts, dont au moins un crédit immobilier ? Vous avez envie de diminuer vos mensualités ou de baisser votre taux d’endettement ? Peut-être rêvez-vous de concrétiser de nouveaux projets ? Pour toutes ces raisons, vous vous intéressez au rachat de crédit immobilier.
Plusieurs étapes sont nécessaires, de la simulation à la signature du nouveau crédit immobilier. Un point essentiel lors du regroupement de crédit immobilier concerne l’estimation de votre bien. 

Rassurez-vous, les experts CAFPI vous expliquent tout !

Pourquoi l’estimation est importante lors du rachat de crédit immobilier ?

En préambule, rappelons qu’un rachat de crédits nécessite d’avoir au moins un emprunt en cours de remboursement. Ce prêt peut être de natures différentes : crédit immobilier bien sûr, mais aussi prêt travaux, crédit auto, prêt à la consommation etc. Regrouper ses crédits consiste à prendre un nouvel emprunt pour rembourser tous les crédits en cours.

L’accord de la banque intervient après une étude minutieuse de votre dossier de financement. Ce dossier doit être le plus complet possible. Parmi les éléments figurent tous les justificatifs de vos revenus, de vos charges, de votre situation patrimoniale et personnelle.

La valeur vénale d’un bien immobilier est évidemment un élément essentiel de votre patrimoine et un atout dans votre demande de rachat de crédits. En effet, votre maison ou votre appartement peut servir de garantie à l’emprunt immobilier avec la prise d’une hypothèque. 
En fonction de la valeur déterminée, la banque établira la quotité hypothécaire c’est-à-dire la partie du prix sur laquelle elle vient prendre une garantie réelle.

Comment évaluer un bien lors d’un rachat de crédit immobilier ?

Il existe plusieurs méthodes pour présenter une évaluation d’un bien immobilier dans un dossier de rachat de crédits :

  • Fournir le titre de propriété : cela prouve le montant auquel vous avez acheté le bien en telle année. Il suffit alors d’appliquer le pourcentage d’augmentation (ou de baisse) des prix de l’immobilier dans la ville pour obtenir une estimation actualisée du bien. Vous pouvez également vous référer aux cartes de prix moyen dans le secteur disponibles sur plusieurs sites spécialisés dans l’immobilier.
  • Faire une évaluation par notaire : le notaire réalise un avis de valeur notarié basé sur les ventes dans le secteur, sa connaissance et son expertise. Cela représente un coût généralement compris entre 200 et 400 euros.
  • Obtenir une évaluation par un agent immobilier : très souvent, les agences immobilières proposent des estimations gratuites dans l’espoir de négocier un mandat de vente exclusif. Profitez-en ! D’autres experts immobiliers peuvent également fournir une attestation, notamment les experts agréés auprès des cours d’appel.

    ​Si c’est votre cas, vous pouvez également fournir les factures de travaux d’extension ou de rénovation par exemple. En effet, certains travaux apportent une plus-value à bien, ceci n’est donc pas négligeable ! Un descriptif immobilier peut également aider la banque à se positionner sur la valeur vénale du bien. Ce document reprend toutes les caractéristiques du bien (nombre de pièces, type de construction, année de construction etc…).

Sachez également que la banque peut demander elle aussi une expertise immobilière au domicile du client. Cette expertise est à la charge de la banque.

Rachat de crédit hypothécaire : principe, estimation du bien, variante 

Le rachat de crédit immobilier hypothécaire reprend tous les codes du rachat du prêt immobilier, avec une hypothèque comme garantie. Elle ne s’adresse donc qu’au propriétaire dont la valeur du bien est considérée comme acceptable pour l’octroi d’un nouveau prêt. Dans la pratique : 

  • une banque accepte de procéder au rachat de vos prêts et de les regrouper en un seul crédit ; 
  • vous profitez alors de conditions d’emprunts plus avantageuses (baisse du montant des mensualités ou réduction du taux d’intérêt ou modification de la durée de remboursement) ; 
  • pour rassurer la banque (et obtenir un nouveau prêt plus facilement), vous hypothéquez votre bien immobilier pour qu’en cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur puisse tout de même se rembourser le montant de votre emprunt (par la mise en vente du bien).
Bon à savoir
  • Pour qu’il y ait hypothèque, il faut qu’un notaire intervienne. Il peut d’ailleurs endosser plusieurs rôles. 
  • La banque qui procède au rachat de crédit immobilier peut accepter une hypothèque de second rang.

Rachat de crédit immobilier hypothécaire et notaire 

Dès que vous choisissez le rachat de crédit immobilier hypothécaire au profit d’autres garanties comme la caution, le notaire sera un acteur clé dans votre projet. Mais alors, faut-il toujours passer chez le notaire lors d’un rachat de crédit hypothécaire ?
La première chose à comprendre est qu’il interviendra au moins une fois pour l’inscription de l’hypothèque. 
À ce passage obligé, peut s’ajouter une intervention pour l’estimation du bien. 

L’estimation du notaire lors d’un rachat de crédit hypothécaire 

La valeur du bien est un paramètre déterminant pour le rachat de prêt immobilier avec hypothèque. Le meilleur des scénarios serait que le bien en question ait un prix supérieur au montant du nouveau crédit immobilier octroyé par la banque. Mais pour le savoir, il faudra faire estimer le bien. Et le notaire fait partie des qualifiés pour la détermination de la valeur du bien. 

Ainsi, après le premier entretien, un devis sera établi pour le type d’intervention qu’il aura à fournir. Une fois que la nature de son travail, les résultats attendus et le coût de ses prestations seront définis, il se chargera de regrouper tous les documents utiles à l’expertise. Il s’agira, entre autres, de : 

  • l’extrait du titre de propriété ; 
  • l’attestation des surfaces des parcelles de terrain ; 
  • l’attestation des surfaces du bâti ; 
  • ainsi que tout autre élément pouvant impacter sur la valeur du bien. 

L’officier public pourra aussi, dans sa démarche, réunir d’autres documents essentiels comme les études de marché ou les dossiers d’expertises passés. 

Viendra ensuite la descente sur terrain pour une visite du bien et une mise en contexte quant à sa localisation. 

L’étape finale sera la rédaction de rapport d’expertise, où seront indiqués : 

  • l’objet de son intervention ; 
  • la description du bien : surfaces, situation géographique, situation juridique, situation locative, etc. ; 
  • les procédés et résultats d’analyse pour l’estimation. 

L’inscription hypothécaire par un notaire 

Pour que le rachat de crédit immobilier avec hypothèque se concrétise, il faut que le notaire (et le notaire seul) enregistre l’hypothèque au Bureau du Conservateur des Hypothèques et procède à sa publication au service de la publicité foncière. 

C’est également le notaire qui sera en charge de rembourser les créanciers de vos anciens prêts. Ce sera donc lui qui se mettra en relation avec la banque (qui a accepté de racheter vos crédits immobiliers) pour réclamer les fonds nécessaires auxdits remboursements.

Bon à savoir

En cas de saisie immobilière, c’est le notaire qui répartit les fonds dans le respect des rangs de l’hypothèque.

Rachat de crédit hypothécaire de second rang 

Il s’agit donc toujours, pour la banque qui décide de racheter vos crédits, de s’assurer du paiement de vos mensualités par la mise en garantie d’un bien immobilier. 
Néanmoins, elle consent à ne pas procéder au rachat du prêt immobilier initial et à ne considérer que les autres emprunts. Elle se place alors au deuxième rang des remboursés (via la vente du bien) en cas de défaillance financière de l’emprunteur. 

Le principal intérêt de souscrire un rachat de crédit hypothécaire de second rang est de pouvoir garder d’éventuels avantages du précédent prêt immobilier (PAS, PTZ, prêt conventionné, etc.). 

Mais pour qu’un organisme prêteur puisse accepter cette place de second bénéficiaire, il faudra que le bien puisse couvrir les emprunts concernés et que le reste à payer sur les mensualités initiales ne soit pas trop élevé.

Bon à savoir

Pour bien préparer votre évaluation de bien immobilier, mettez en avant tous les atouts de votre maison auprès de la personne qui réalise l’évaluation : rangez et nettoyez le logement avant son arrivée, montrez la qualité des travaux de rénovation effectués par des professionnels (joindre les factures), montrez les facilités disponibles (transports en commun, commerces, etc.) ainsi que le potentiel encore inexploité (combles ou dégagements aménageables). Vous connaissez parfaitement le bien et êtes la meilleure personne pour mettre en avant toute sa valeur.

À retenir
  • Le rachat de crédit immobilier nécessite un dossier très complet et peut comprendre une estimation de la valeur actualisée du bien.
  • Cette évaluation peut être réalisée par plusieurs professionnels : par un notaire, par un agent immobilier, par un expert immobilier.
  • L’évaluation permet à la banque de connaître votre patrimoine et d’estimer son risque par rapport à l’acceptation de votre dossier de demande de rachat de crédits.
  • Le notaire peut estimer un bien immobilier et doit intervenir lors d’un rachat de crédit hypothécaire.
  • Il est possible de regrouper plusieurs crédits tout en gardant un prêt immobilier hypothécaire dans les conditions initiales d’emprunt (avec un premier créancier), puis d’hypothéquer à nouveau le bien.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 04/12/2020
Mis à jour le 14/09/2022
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