Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire ?

On parle de rachat de crédit hypothécaire lorsque le rachat de crédit est garanti en hypothéquant un bien immobilier acquis ou en cours d’acquisition.

Ainsi, par définition, le rachat de crédit hypothécaire ne s’adresse qu’aux propriétaires.

Juridiquement, l’hypothèque est un droit attribué à une banque sur un bien immobilier, en garantie du paiement d’une créance.
Attention, cela ne veut pas dire que le propriétaire du bien en est dépossédé. Mais en cas d’incidents de paiement, il s’agira d’un recours pour l’établissement prêteur : celui-ci pourra saisir le bien et le vendre aux enchères afin de se rembourser.

L’hypothèque est un élément qui rassure toujours les banques et donc qui les pousse à proposer l’offre la plus avantageuse possible ou un meilleur taux de prêt. Lors d’un rachat de crédit hypothécaire, l’emprunteur peut faire racheter son crédit immobilier ainsi que ses autres crédits en cours : crédits à la consommation, crédit travaux, auto...

Et concernant l’hypothèque, si le premier crédit immobilier implique déjà une garantie hypothécaire, celle-ci est simplement reconduite auprès du même organisme prêteur.

Ainsi, le regroupement de crédits hypothécaire s’apparente plus à une garantie d’opération qu’à un réel type de financement.

Est-il indispensable de passer chez le notaire pour un rachat de crédit hypothécaire ?

Oui, il est indispensable de faire appel à un notaire dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire.

La première raison à cela est qu’en France, le notaire est un officier public et c’est le seul habilité à diriger la procédure d’hypothèque (sauf cas particuliers impliquant par exemple un tribunal).

Son rôle est multiple :

• Conseiller sur la transaction,
• Renseigner et informer l’emprunteur tout au long de l’acte notarié,
• Préciser toutes les modalités d’un rachat de crédit hypothécaire et ses conséquences (éventuelle saisie du bien, mise en vente aux enchères,…).

​En outre, la mise en place d’une garantie hypothécaire implique la publicité foncière et, encore une fois, le notaire est le seul habilité à y recourir.

D’un point de vue pécuniaire, le passage chez le notaire implique le règlement de frais et d’honoraires. Ceux-ci sont fixés par l’officier public et répartis comme suit :

• Pour 10 % du montant total des frais : la rémunération du notaire, aussi appelée émoluments,
• Pour 10 % du montant total des frais : les débours,
• Pour 80 % du montant total des frais : les taxes reversées à l’Etat.

​Ces frais de notaire sont basés sur le montant du rachat de crédit, ainsi que le nombre de prêts à inclure dans le rachat de crédit.
Ainsi, les différentes composantes du prêt immobilier vont impacter le montant des frais de notaire (taux de prêt négocié, durée de l’emprunt, montant des mensualités, etc.).

Avantages et inconvénients d’une opération de rachat de crédits avec hypothèque 

Si vous êtes propriétaire, accepter d’hypothéquer vos biens immobiliers offre une sérieuse chance d’obtenir un accord de l’établissement bancaire. Au-delà, c’est la possibilité de réussir à accrocher un taux immobilier intéressant. 

Les crédits immobiliers dotés d’une garantie réelle sont plus faciles à négocier, à renégocier et à regrouper. Dès que l’on a acheté une première fois, acheter à nouveau sera toujours plus simple et pas seulement dans l’immobilier : vous accéderez à de meilleures offres de crédit à la consommation grâce à la valeur de votre bien immobilier. Ainsi, vous pourrez financer un nouveau projet comme des travaux, une nouvelle voiture, des loisirs, etc. 

L’opération de regroupement de crédits avec hypothèque vous permet aussi d’alléger votre mensualité en allongeant la durée d’emprunt. En période d’inflation, cela permet de négocier un meilleur reste à vivre. 

Bien sûr, vous devez garder en tête les risques d’une telle opération : en premier lieu, le risque de saisie du logement si vous n'arrivez plus à payer les mensualités et à rembourser votre prêt bancaire. 

Étudiez également le coût d’une opération hypothécaire dans sa globalité.

Rôle du notaire et étapes dans un rachat de crédit hypothécaire

Une fois votre accord de rachat de crédit transmis par l’établissement prêteur à votre notaire, ce dernier a pour rôle de constituer le dossier qu’il instruit.
Il vous réclamera sûrement à ce moment-là :

• Votre pièce d'identité (ainsi que celle du co-emprunteur s’il y a),
• Vos contrats de crédits,
• Votre titre de propriété, assorti des preuves de couvertures d’assurances,

​D’autres demandes de pièces complémentaires suivront éventuellement.

Une fois votre dossier constitué, le notaire établit un acte notarié (aussi appelé notarial) : ce document récapitule les conditions du nouveau prêt (taux, durée, montant des mensualités) et nécessite la signature de l'emprunteur.

Dès l’acte signé, votre notaire procédera au remboursement anticipé de tous les crédits concernés par le rachat de crédit. Les frais de notaire seront également débloqués et si une trésorerie supplémentaire était prévue dans le rachat de crédit, celle-ci vous sera versée.

La place du notaire lors du rachat de crédit hypothécaire de second rang

Comme pour le rachat de crédit hypothécaire défini précédemment, le passage chez le notaire est obligatoire pour rachat de crédit hypothécaire de second rang. 
Il interviendra pour la confection du dossier et la rédaction de l’acte notarié ; avec un rôle en plus en raison des rangs des créanciers. 

▶ Principe du rachat de crédit hypothécaire de second rang 

Il s’agit de rajouter, lors du rachat de crédit, une autre hypothèque sur le bien. 
La banque qui rachète le crédit accepte donc de prendre en garantie un bien qui a déjà servi d’assurance pour un autre prêt. 
Dans le cadre d’un rachat de prêts avec hypothèque de second rang, l’emprunt initial (garantie en premier avec le bien hypothéqué) est laissé en place. Le regroupement se portera sur les autres crédits. Cela permettra à l’emprunteur de garder les avantages associés au prêt initial (taux bas, prêts aidés, etc.). 

L’organisme qui rachète le prêt consent donc, en cas d’incapacité de paiement de l’emprunteur, d’être remboursé après l’établissement prêteur initial. 

Mais la faisabilité d’une deuxième hypothèque dépendra en grande partie de la valeur du bien et du montant des encours. Si vous voulez savoir si cette solution pourrait vous convenir, CAFPI peut vous accompagner pour évaluer votre situation. 

▶ Le rôle du notaire en cas de saisie du bien

Le notaire, outre ses interventions obligatoires dans la mise en hypothèque du bien, devra également se plier aux spécificités du rachat de crédit hypothécaire de second rang ; notamment, s’il y a vente du bien hypothéqué. 

Lors du remboursement, le notaire devra respecter l’ordre de remboursement : 

• en premier : l’organisme de prêt initial ; 
• en second : la banque qui a accepté le rachat de prêt hypothécaire de second rang ; 
• les autres créanciers (si autres créanciers il y a) seront les derniers à être remboursés par le prix de vente du bien. 

Estimation du bien hypothéqué et notaire 

Le principe du rachat de crédit hypothécaire repose donc sur le principe que si l’emprunteur venait à avoir des difficultés à payer ses mensualités, l’organisme prêteur pourra tout de même à se faire rembourser le montant de l’emprunt par le biais de la vente du bien. Aussi, pour que cette garantie puisse remplir son rôle, il faudra que sa valeur couvre réellement le prêt. Et pour le savoir, il faudra estimer le bien immobilier. 

Pour ce faire, vous avez plusieurs solutions. Vous pouvez faire des recherches de votre côté et/ou utiliser les outils en ligne pour un premier aperçu. Mais puisque dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire, le but est de rassurer la banque sur le fait qu’elle récupérera le coût du rachat du crédit immobilier, il est préférable de lui apporter une preuve solide et donc de faire estimer le bien par un professionnel. 
Vous aurez alors plusieurs choix : l’agent immobilier, l’expert immobilier agréé, mais aussi le notaire. En effet, l’officier public dispose d’outils comme la base de références immobilières. Il maîtrise également les méthodes pour une évaluation fiable et juste. Mais le plus grand atout du notaire réside dans le fait que les résultats de son analyse font partie des plus impartiaux et des plus incontestables. 

▶ Le déroulement de l’estimation du bien par un notaire 

Avant qu’il n’entame toutes les démarches pour l’estimation du bien, vous devrez passer chez le notaire. 
L’entrevue servira à mettre à plat tous les détails de l’estimation. Il s’agira, entre autres, de définir : 

• la nature de l’estimation ; 
• le déroulement des opérations et leur durée ; 
• le format du rapport. À noter que la plupart des notaires peuvent proposer, soit, un certificat ou avis de valeur, soit, une expertise détaillée. Dans le premier cas, le notaire vous fournira un rendu assez court qui se sera passé d’audit immobilier. L’expertise complète sera naturellement plus précise et déterminera la valeur vénale du bien en plus d’autres documents et rapports annexes. 
• le coût de l’intervention qui dépendra du format souhaité ; l’expertise détaillée étant un peu plus chère. 

▶ Le contenu du rapport d’estimation immobilière 

Les éléments du rapport varient selon le format (certificat ou rapport d’expertise résumé). 
Néanmoins, le compte-rendu d’estimation idéal pour le rachat de crédit avec hypothèque devrait contenir, de manière structurée : 

• la nature de la mission ; 
• la situation géographique ; 
• la description du bien avec les surfaces ; 
• l’analyse du bien ; 
• l’analyse du marché ; 
• les méthodes d’expertise ; 
• des photos ; 
• le cadastre ; 
• la note d’urbanisme ; 
• les références de valeur locative ; 
• la valeur vénale.